GRUPA KAPITAŁOWA DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU
Z DZIAŁALNOŚCI W 2024 ROKU
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
SPIS TREŚCI
1 PODSTAWOWE INFORMACJE O DOM DEVELOPMENT S.A. I JEJ
GRUPIE KAPITAŁOWEJ 6
1.1 STRUKTURA GRUPY 8
1.2 STRATEGIA ROZWOJU SPÓŁKI ORAZ JEJ GRUPY 9
1.3 MODEL BIZNESOWY 11
1.4 FLAGOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE GRUPY 14
1.5 RYNKI GEOGRAFICZNE 18
1.6 WYNIKI OPERACYJNE DZIAŁALNOŚCI W 2024 ROKU 19
1.7 NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIA 2024 ROKU 23
1.8 RYZYKA I CZYNNIKI ISTOTNE DLA ROZWOJU SPÓŁKI I GRUPY
26
2 OMÓWIENIE WYNIKÓW FINANSOWYCH DOM DEVELOPMENT
S.A. I JEJ GRUPY 33
2.1 ZYSKI I RENTOWNOŚĆ 33
2.2 SYTUACJA MAJĄTKOWA SPÓŁKI I GRUPY 37
2.3 OCENA ZARZĄDZANIA ZASOBAMI FINANSOWYMI I
MOŻLIWOŚCI REALIZACJI ZAMIERZEŃ INWESTYCYJNYCH
W SPÓŁCE I GRUPIE 41
2.4 INFORMACJE O KREDYTACH I OBLIGACJACH ORAZ
POZOSTAŁYCH ZOBOWIĄZANIACH 42
2.5 WYKORZYSTANIE WPŁYWÓW Z EMISJI PAPIERÓW
WARTOŚCIOWYCH 44
2.6 TRANSAKCJE Z PODMIOTAMI POWIĄZANYMI 45
2.7 UMOWY ZNACZĄCE DLA DZIAŁALNOŚCI GOSPODARCZEJ
GRUPY 45
2.8 UMOWY WSPÓŁPRACY LUB KOOPERACJI 45
2.9 INWESTYCJE KAPITAŁOWE SPÓŁKI I GRUPY 46
3 SKONSOLIDOWANA SPRAWOZDAWCZOŚĆ ZRÓWNOWAŻONEGO
ROZWOJU 47
3.1 INFORMACJE OGÓLNE 48
3.2 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ŚRODOWISKOWYCH 113
3.3 UJAWNIANIE INFORMACJI ZGODNIE Z ART. 8
ROZPORZĄDZENIA 2020/852 126
3.4 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII SPOŁECZNYCH 138
3.5 INFORMACJE DOTYCZĄCE KWESTII ZARZĄDCZYCH 146
4 ŁAD KORPORACYJNY 150
4.1 ZBIÓR ZASAD ŁADU KORPORACYJNEGO, KTÓREMU
PODLEGA SPÓŁKA 151
4.2 KAPITAŁ ZAKŁADOWY, AKCJONARIUSZE 153
4.3 WALNE ZGROMADZENIE 155
4.4 ZASADY ZMIANY STATUTU 156
4.5 ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A. 156
4.6 RADA NADZORCZA 158
4.7 RAPORT NA TEMAT POLITYKI WYNAGRODZEŃ 162
4.8 AKCJE W POSIADANIU CZŁONKÓW ZARZĄDU I RADY
NADZORCZEJ 165
4.9 PROGRAMY OPCJI MENEDŻERSKICH 165
4.10 STOSOWANIE POLITYKI RÓŻNORODNOŚCI W ODNIESIENIU
DO ZARZĄDU I RADY NADZORCZEJ 166
4.11 KONTROLA WEWNĘTRZNA I ZARZĄDZANIE RYZYKIEM 167
4.12 ISTOTNE POSTĘPOWANIA SĄDOWE 173
4.13 AUDYTOR 174
5 ZATWIERDZENIE PRZEZ ZARZĄD DOM DEVELOPMENT S.A.
SPRAWOZDANIA ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI SPÓŁKI I JEJ GRUPY
KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU 175
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
W 2024:
STABILNY WYNIK
FINANSOWY
569 mln zł
Skonsolidowany zysk
netto Grupy
2023: 460 mln zł
NIEZMIENNIE
UTRZYMUJEMY
BEZPIECZNY BILANS
577 mln zł
Gotówki netto
31.12.2023: 389 mln zł
LIDER RYNKU MIESZKANIOWEGO
W POLSCE
4 rynki
Warszawa, Trójmiasto,
Kraków i Wrocław
Dzięki umocnieniu pozycji na
rynku krakowskim w 2024 roku,
Grupa działa
w 4 najatrakcyjniejszych
aglomeracjach w Polsce.
7 657
Lokali w budowie
31.12.2024
Nasze budowy realizujemy
terminowo, z zachowaniem
najwyższej jakości.
3
LIST PREZESA ZARZĄDU
DOM DEVELOPMENT S.A.
Szanowni Państwo,
Serdecznie zapraszam do zapoznania się z raportem z
działalności Grupy Dom Development w 2024 roku. Po
raz pierwszy, w tym jednym dokumencie prezentujemy
nie tylko wypracowane przez naszą Grupę wyniki
operacyjne i finansowe, lecz również – zgodnie z
dyrektywą ws. sprawozdawczości przedsiębiorstw w
zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD) i
europejskimi standardami sprawozdawczości w zakresie
zrównoważonego rozwoju (ESRS) – podsumowujemy
nasze ubiegłoroczne działania w obszarze ESG. Z dużą
satysfakcją przedstawiam Państwu efekty naszej pracy.
BARDZIEJ WYMAGAJĄCE OTOCZENIE RYNKOWE
Analizując rynek mieszkaniowy w największych
aglomeracjach Polski, warto zauważyć, że miniony rok,
a szczególnie jego druga połowa, przyniósł schłodzenie
popytu w porównaniu z bardzo dobrym 2023 rokiem. Na
tę sytuację wpłynęły m.in. niepewność związana z
zapowiadanym nowym programem preferencyjnych
kredytów, z którego rząd ostatecznie wycofał się w
grudniu, oraz utrzymujące się wysokie stopy
procentowe, przez co kredyty hipoteczne w Polsce
należą do najdroższych w całej Unii Europejskiej.
Jednocześnie obserwowaliśmy stopniową odbudowę
podaży mieszkań przez deweloperów, wobec bardzo
niskiego poziomu z przełomu 2023 i 2024 roku.
Dla kupujących pozytywnym efektem tej sytuacji była
większa oferta mieszkaniowa na rynku oraz
wyhamowanie wzrostu cen mieszkań. Z kolei dla
deweloperów rynek nieruchomości stał się bardziej
wymagający, a wielu naszych konkurentów
doświadczyło znaczącego spadku sprzedaży rok do roku.
W takim otoczeniu rynkowym Grupa Dom Development
pozytywnie wyróżniała się na tle branży, umacniając
swoją pozycję lidera rynku mieszkaniowego w Polsce. To
pokazuje, że nasza firma jest deweloperem o
ugruntowanej pozycji rynkowej, rozpoznawalnej marce
i bardzo dobrej sytuacji finansowej. Cieszy się dużym
zaufaniem klientów, dysponuje rozbudowanym
bankiem ziemi, co przekłada się na atrakcyjną ofertę i po
raz kolejny skutecznie wykorzystała swoje przewagi
konkurencyjne.
KOLEJNY ROK REKORDÓW W GRUPIE DOM
DEVELOPMENT
Rok 2024 był pod wieloma względami rekordowy dla
Grupy Dom Development. Mimo wspomnianego
wymagającego otoczenia rynkowego sprzedaliśmy
rekordową liczbę 4 269 lokali netto, co oznacza wzrost o
9% w porównaniu z bardzo dobrym 2023 rokiem, gdy
znaleźliśmy nabywców na 3 906 lokali. Rezultat ten jest
również o 5% wyższy od dotychczas rekordowego
wyniku z 2021 roku, kiedy sprzedaż netto Grupy
wyniosła 4 066 lokali.
Osiągnięcie najwyższej sprzedaży w całej 29-letniej
historii Grupy Dom Development świadczy o
atrakcyjności naszej oferty oraz jej doskonałym
dopasowaniu zarówno do oczekiwań klientów
kupujących mieszkania za gotówkę, jak i posiłkujących
się kredytem. W 2024 roku udział transakcji
gotówkowych wyniósł 51%, a transakcje finansowane
kredytem odpowiadały za 49% całkowitej sprzedaży.
W 2024 roku przekazaliśmy nabywcom 4 216 lokali, w
tym 3 916 lokali klientom detalicznym i 300 na rzecz
inwestora z segmentu PRS. Ten wynik jest również
wyższy niż w dotychczas rekordowym pod tym
względem 2023 roku, kiedy Grupa wydała klucze do
3 831 lokali.
Zadowolenie klientów jest dla nas jednym z kluczowych
wymiarów sukcesu. Jesteśmy dumni z tego, że w 2024
roku, przy rekordowej liczbie lokali przekazanych
nabywcom, uzyskaliśmy ponownie bardzo wysoki
wskaźnik rekomendacji netto (Net Promoter Score, NPS)
wynoszący 67 pkt. (w skali od -100 do 100 pkt.).
Wzrost liczby przekazanych lokali w połączeniu ze
wzrostem ich średniej wartości przełożył się pozytywnie
na przychody Grupy Dom Development, a wysoka
efektywność operacyjna i dyscyplina kosztowa
pozwoliły nam utrzymać marże na satysfakcjonującym
poziomie. W 2024 roku wypracowaliśmy rekordowo
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
4
wysoki zysk netto, który sięgnął 569,2 mln zł i był o 24%
wyższy od wyniku osiągniętego rok wcześniej.
Nasza Spółka dzieli się wypracowanymi zyskami ze
swoimi akcjonariuszami nieprzerwanie od debiutu na
Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w 2006
roku. W minionym roku Walne Zgromadzenie Dom
Development uchwaliło rekordowo wysoką dywidendę
za 2023 rok w łącznej wysokości niemal 310 mln zł, tj.
12,00 zł na akcję. Biorąc pod uwagę, że część tej kwoty
(ponad 141 mln zł, tj. 5,50 zł na akcję) została wypłacona
jako zaliczka na poczet dywidendy w grudniu 2023 roku,
w lipcu 2024 roku do akcjonariuszy trafiła pozostała
część, czyli ponad 168 mln zł, tj. 6,50 zł na akcję.
Dodatkowo w grudniu 2024 roku akcjonariusze Dom
Development otrzymali zaliczkę na poczet dywidendy za
2024 rok w łącznej kwocie prawie 155 mln zł, tj. 6,00 zł
na jedną akcję. Decyzje te były możliwe dzięki bardzo
dobrej sytuacji finansowej i płynnościowej naszej Spółki.
ATRAKCYJNA OFERTA, DUŻY BANK ZIEMI I
BEZPIECZEŃSTWO FINANSOWE
Nie zwalniamy tempa rozwoju. Mamy potencjał do
dalszego zwiększania skali naszej działalności i wyników
finansowych w kolejnych latach. Zdecydowana
większość naszych mieszkań znajduje nabywców już na
etapie budowy. Regularnie uzupełniamy bank ziemi oraz
uruchamiamy nowe projekty, poszerzając naszą ofertę.
Na koniec 2024 roku obejmowała ona 3,8 tys. lokali
dostępnych do sprzedaży wobec 2,4 tys. na koniec 2023
roku, co oznacza wzrost o 57%.
Rok 2025 rozpoczęliśmy z niespełna 7,7 tys. lokali w
budowie (wobec 6,7 tys. na koniec 2023 roku), z czego
55% było już sprzedanych. Z kolei skumulowana
sprzedaż netto do rozpoznania w wynikach przyszłych
okresów (tzn. lokale już sprzedane, ale jeszcze
nieprzekazane) obejmowała niemal 5 tys. lokali o
wartości 3,7 mld zł (wobec odpowiednio 4,6 tys. lokali o
wartości niespełna 3,3 mld zł na koniec 2023 roku).
W minionym roku sukcesywnie uzupełnialiśmy nasz
bank ziemi, dokonując znaczących zakupów gruntów
pod nowe inwestycje na wszystkich rynkach naszej
działalności: w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu i
Krakowie. Mimo ograniczonej dostępności działek pod
zabudowę mieszkaniową w dużych miastach, skutecznie
pozyskujemy grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, w tym
takie, które umożliwiają budowę wieloetapowych
osiedli, będących domeną Grupy Dom Development. Na
koniec 2024 roku dysponowaliśmy bankiem ziemi z
potencjałem do wybudowania 19 tys. lokali, co
odpowiada w przybliżeniu 5-letniej sprzedaży.
O naszej konkurencyjnej pozycji i potencjale dalszego
wzrostu świadczy także bezpieczeństwo i możliwości
finansowe Grupy Dom Development. Wskaźnik
zadłużenia odsetkowego netto do kapitałów własnych
(gearing) na koniec 2024 roku był na niskim,
konserwatywnym poziomie 1,9%. Biorąc pod uwagę
sumę środków pieniężnych i niewykorzystanych linii
kredytowych, na koniec minionego roku mieliśmy około
1,2 mld zł dostępnego finansowania. Pozwala nam to na
elastyczność w działaniu, wykorzystywanie
nadarzających się okazji i sprostanie wyzwaniom, jakie
przyniesie 2025 rok.
W DUCHU ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU, ZGODNIE
ZE STRATEGIĄ ESG DOM 2030
Jako lider rynku mieszkaniowego w Polsce mamy
świadomość naszego znaczącego wpływu i poczucie
odpowiedzialności za społeczności i ekosystemy
aglomeracji, w których realizujemy inwestycje.
Opublikowana w 2022 roku strategia ESG DOM 2030
ustaliła kierunki naszych działań zgodnych z ideą
zrównoważonego rozwoju, tak aby zapewnić wysoką
jakość życia i spełniać różnorodne potrzeby
mieszkańców naszych osiedli i ich sąsiedztw, zadbać o
dobrostan naszych pracowników, partnerskie relacje z
kontrahentami oraz najwyższe standardy ładu
korporacyjnego, przy jednoczesnym poszanowaniu
środowiska naturalnego.
W ramach strategii DOM 2030 wyznaczyliśmy mierzalne
cele, wspierające wypełnianie naszej misji. W 2024 roku
zrealizowaliśmy wszystkie, które zaplanowaliśmy na ten
rok. Wśród wdrożonych inicjatyw warto wymienić
uruchomienie naszego autorskiego programu Miejska
Zieleń, w ramach którego każdego roku będziemy
tworzyć ogólnodostępne tereny zielone w czterech
aglomeracjach, w których działamy. W 2024 roku
przeznaczyliśmy ponad 6 mln zł na program Miejska
Zieleń.
W minionym roku zaproponowaliśmy naszym klientom
programy umożliwiające wykończenie mieszkania w
standardzie „pod klucz” oraz odbiór takiego lokum w
tym samym czasie co lokalu w standardzie
deweloperskim. Ważnym elementem nowych
programów wykończeniowych jest opcja „Bez barier”,
która wpisuje się w naszą społeczną misję. Umożliwia on
stworzenie wygodnego i funkcjonalnego lokum dla osób
o ograniczonej mobilności i specjalnych potrzebach.
Mieszkanie wykończone w tym standardzie może
ułatwić codzienne funkcjonowanie również osobom w
pełni sprawnym, starszym czy rodzinom z małymi
dziećmi.
SPRAWOZDANIE ZARZĄDU Z DZIAŁALNOŚCI DOM DEVELOPMENT S.A.
I JEJ GRUPY KAPITAŁOWEJ W 2024 ROKU
GRUPA KAPITAŁOWA
DOM DEVELOPMENT S.A.
5
Ważnym wydarzeniem 2024 roku było również
powołanie Fundacji Nasz Dom, która skupia aktywności
charytatywne realizowane przez Grupę Dom
Development. Fundacja kontynuuje działania firmy na
rzecz lokalnych społeczności, a jednym z jej priorytetów
jest wspieranie osób dotkniętych wojną w Ukrainie. W
2024 roku fundacja przekazała ponad 3 mln zł na
przebudowę opuszczonego domu seniora w okręgu
winnickim, w którym powstanie 14 mieszkań dla
uchodźców wewnętrznych, a łącznie na działalność
dobroczynną przeznaczyła ponad 4,5 mln zł.
Konsekwentnie w projektach Grupy Dom Development
wdrażamy Zieloną Kartę Inwestycji, czyli nasz
wewnętrzny standard opracowany w 2022 roku.
Dokument gwarantuje optymalny zestaw korzyści dla
mieszkańców oraz rozwiązania projektowe zgodne z
priorytetami zrównoważonej urbanizacji. W 2024 roku
94% rozpoczętych budów było zgodnych z Zieloną Kartą
Inwestycji, a naszym celem jest, by w 2026 roku
wszystkie nowe projekty spełniały jej wymogi.
Zakładamy również, że w 2030 roku 90% naszych
projektów będzie również spełniało kryteria miasta 15-
minutowego. To koncepcja zakładająca dostępność w
zasięgu spaceru kluczowej infrastruktury i usług:
transportu publicznego, edukacji, sklepów, rekreacji,
terenów zielonych, infrastruktury sportowej oraz opieki
zdrowotnej. 80% projektów rozpoczętych w 2024 roku
było zgodnych z tą koncepcją.
W momencie, gdy publikujemy niniejszy raport,
zrealizowany został kolejny cel zapisany w strategii DOM
2030, który zakłada zwiększenie udziału kobiet w
zarządzie Dom Development do co najmniej 30%. Od 1
marca 2025 roku w pięcioosobowym składzie zarządu
naszej Spółki są dwie kobiety.
NOWY SKŁAD ZARZĄDU, SPÓJNA WIZJA DALSZEGO
ROZWOJU
Mówiąc o zmianach w zarządzie oraz podsumowując
2024 rok, nie sposób pominąć jeszcze jednego niezwykle
ważnego wydarzenia. Jarosław Szanajca, jeden z
założycieli i wieloletni prezes Dom Development, z
końcem ubiegłego roku zrezygnował z tej funkcji i
dołączył do rady nadzorczej Spółki, obejmując
stanowisko jej przewodniczącego.
Powierzenie mi z początkiem tego roku roli prezesa
zarządu to dla mnie ogromny zaszczyt. Z Grupą Dom
Development jestem związany od 2017 roku, kiedy
współtworzony i zarządzany przeze mnie Euro Styl stał
się jej integralną częścią, odpowiedzialną za realizację
inwestycji w Trójmieście. W 2018 roku dołączyłem do
zarządu Dom Development. Praca u boku Jarosława
Szanajcy jest dla mnie nieocenionym doświadczeniem.
W naszej branży jest on absolutnym autorytetem, a jego
doświadczenie menedżerskie oraz wyczucie rynku są
imponujące. Jestem przekonany, że dzięki jego
dalszemu wsparciu, wraz z całym zarządem, będziemy z
sukcesem kontynuować rozwój Grupy. Przejąłem stery
w Spółce, która znajduje się w doskonałej kondycji i
jestem pewien, że mamy wszystkie atuty, by umacniać
naszą pozycję rynkowego lidera.
Mikołaj Konopka
Prezes Zarządu Dom Development S.A.