ORAZ GRUPY KAPITAŁOWEJ

CFI HOLDING S.A.

ZA OKRES

2. Podstawowe dane ekonomiczno-finansowe Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. za 2024 rok ............................ 12

9. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów i pożyczek ............................... 16

10. Informacje o udzielonych pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach ....................................................................... 16

11. Istotne sprawy sądowe .................................................................................................................................................. 16

12. Opis podstawowych zagrożeń i ryzyka związanych z działalnością prowadzoną w raportowanym roku

obrotowym. ............................................................................................................................................................................. 20

13. Emisja akcji i wykorzystanie wpływów z emisji ......................................................................................................... 28

14. Informacja dotycząca prognozy wyników .................................................................................................................. 28

15. Zarządzanie zasobami finansowymi............................................................................................................................ 28

16. Ocena czynników nietypowych i zdarzeń mających wpływ na wynik ...................................................................... 29

16.1. Wpływ konfliktu zbrojnego toczącego się na terenie Ukrainy na działalność Emitenta. ........................................ 29

21. Liczba i wartość nominalna wszystkich akcji CFI Holding SA będących w posiadaniu osób nadzorujących i

zarządzających ....................................................................................................................................................................... 33

22. Informacje o znanych umowach (w tym również zawartych po dniu bilansowym), w wyniku których mogą w

przyszłości nastąpić zmiany w proporcjach posiadanych akcji przez dotychczasowych akcjonariuszy ......................... 33

23. Informacje o systemie kontroli programów akcji pracowniczych ............................................................................ 33

24. Informacje o wszelkich zobowiązaniach wynikających z emerytur i świadczeń o podobnym charakterze dla

byłych osób zarządzających, nadzorujących albo byłych członków organów administrujących oraz o zobowiązaniach

zaciągniętych w związku z tymi emeryturami ..................................................................................................................... 33

25. Informacje o dacie zawarcia umowy z podmiotem uprawnionym do badania sprawozdań finansowych oraz

wynagrodzeniu za 2024 rok. .................................................................................................................................................. 33

26. Pozycje pozabilansowe ................................................................................................................................................. 33

27. Wynagrodzenia Zarządu i Rady Nadzorczej w 2024 r. ............................................................................................. 34

28. Ład Korporacyjny ........................................................................................................................................................ 34

B. OŚWIADCZENIE ZARZĄDU CFI HOLDING S.A. WE WROCŁAWIU DOTYCZĄCE JEDNOSTKOWEGO

SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO ORAZ SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO, A TAKŻE

JEDNOSTKOWEGO I SKONSOLIDOWANEGO SPRAWOZDANIA Z DZIAŁALNOŚCI EMITENTA ZA 2024 ROK 34

A. SPRAWOZDANIE Z DZIAŁALNOŚCI CFI HOLDING S.A oraz GRUPY KAPITAŁOWEJ CFI HOLDING S.A

Wprowadzenie do sprawozdania

Sprawozdanie Zarządu z działalności Grupy Kapitałowej CFI Holding S.A. za 2024 rok zostało przygotowane zgodnie z

Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości Finansowej, które zostały zatwierdzone przez Unię Europejską oraz w

zakresie wymaganym przez rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących i

kapitałowej zawiera prawdziwy obraz rozwoju i osiągnięć oraz sytuacji grupy kapitałowej, w tym opis podstawowych zagrożeń

i ryzyka.

1. Podstawowe informacje o Grupie Kapitałowej

1.1. Dane rejestracyjne i adresowe oraz przedmiot działalności podmiotu dominującego

Podmiot dominujący Grupy Kapitałowej działa pod nazwą CFI Holding Spółka Akcyjna (nazwa skrócona CFI Holding

S.A.) i jest wpisany do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla

Wrocławia Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy, pod numerem 0000292030. Spółka ma nadany numer

Przedmiot działalności wg PKD:

1.Przedmiot przeważającej działalności:

41, 20, Z, ROBOTY BUDOWLANE ZWIĄZANE ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW MIESZKALNYCH I

NIEMIESZKALNYCH

2.Przedmiot pozostałej działalności:

41, 10, Z, REALIZACJA PROJEKTÓW BUDOWLANYCH ZWIĄZANYCH ZE WZNOSZENIEM BUDYNKÓW

43, 12, Z, PRZYGOTOWANIE TERENU POD BUDOWĘ

KLIMATYZACYJNYCH

77, 32, Z, WYNAJEM I DZIERŻAWA MASZYN I URZĄDZEŃ BUDOWLANYCH

HOLDINGÓW FINANSOWYCH

1.4. Informacje o organizacji Grupy Kapitałowej Emitenta

Jednostka dominująca na dzień 31.12.2024 r. oraz na dzień sporządzenia raportu posiadała bezpośrednio udziały w

następujących jednostkach zależnych:

1) 100% udziałów w Towarzystwie Budownictwa Społecznego "Nasze Kąty" Sp. z o.o.

2) 100% udziałów w Central Fund of Immovables Sp. z o.o.

3) 100% udziałów w INWEST Sp. z o.o.

Jednostki powiązane z CFI Holding S.A. na dzień 31.12.2024 r.:

Pozostałe jednostki powiązane poprzez spółkę Starhedge SA

wsparcia biznesu w tym Grupy kapitałowej Emitenta. Podmioty wchodzące w skład Grupy od lat specjalizują się w

poszczególnych branżach, gdzie zdecydowanie ugruntowały swoje pozycje rynkowe w zakresie oferowanych produktów i

usług.

Profil działalności spółki wiodącej CFI HOLDING S.A. obejmuje natomiast głównie proces zarządzania grupą

kapitałową – zarządzanie holdingiem, nadzór nad efektywnością zarządzania aktywami jednostek zależnych oraz

optymalizację działalności jednostek w grupie poprzez wielopoziomową analizę procesów biznesowych oraz procesów

wsparcia realizowanych na rzecz podmiotów wchodzących w skład Grupy Kapitałowej Emitenta. Ponadto Emitent w ramach

nadzoru nad podmiotami wchodzącymi w skład Grupy Kapitałowej Emitenta, nadzoruje, kieruje i prowadzi licznymi procesami

inwestycyjno – finansowymi w tym zarządza i koordynuje procesami zarządzania płynnością Grupy.

skład Grupy, a następnie tworzeniu wartości dodanej w spółkach wchodzących w skład grupy poprzez restrukturyzację,

aktywów i działalności, ich optymalizację oraz nadzór i koordynację ich rozwoju.

Nadrzędnym celem CFI Holding pozostaje osiągnięcie wysokiej stopy zwrotu z inwestycji, a co za tym idzie wymiernych

korzyści dla akcjonariuszy.

CFI Holding zamierza osiągnąć wzrost zarówno poprzez systematyczny rozwój spółek wchodzących w skład Grupy

m.in. poprzez przemyślane, celowe akwizycje dedykowane do poszczególnych podmiotów branżowych wchodzących w skład

grupy, jak również poprzez tworzenie od podstaw kolejnych podmiotów, działających w wybranym sektorze usług dla klientów

indywidualnych i przedsiębiorców.

Realizacja strategii realizowana będzie również poprzez maksymalizację wzrostu organicznego, co związane jest

bezpośrednio z wykorzystaniem posiadanego potencjału nieruchomości w tym komercyjnych, desygnowanych do realizacji

poszczególnych inwestycji branżowych, w których działają Spółki z Grupy.

Grupa będzie dążyła do maksymalnego wykorzystywania zasobów, między innymi poprzez optymalizowanie wyników

Ambicją Grupy jest uzyskanie i utrzymywanie wskaźników zwrotu z kapitału oraz odpowiedniej korelacji kosztów do

przychodów. Zakładany jest stopniowy wzrost rentowności poszczególnych segmentów działalności przy zachowaniu

odpowiedniej dynamiki wzrostu sprzedaży, zabezpieczeniu odpowiednich marż oraz zarządzaniu ryzykiem adekwatnym do

rodzaju, skali i złożoności biznesu. Zakłada się zapewnienie rozwoju działalności spółek holdingowych Grupy poprzez politykę

zatrzymywania wypracowanych zysków w szczególności w podmiotach wymagających stałego rozwoju bazy kapitałowej.

Działalność spółki Central Fund of Immovables Sp. z o.o. od wielu lat opiera się na prowadzeniu działalności hotelarskiej,

gastronomicznej oraz kompleksowej obsłudze klientów rynku nieruchomości, począwszy od wyboru dowolnej i dogodnej

lokalizacji posiadanej nieruchomości, poprzez jej całkowite bądź częściowe dostosowanie do indywidualnych wymogów,

standardów oraz oczekiwań najemców.

Działalność gospodarcza Grupy Kapitałowej „efekt” kontynuowana była w segmentach branżowych: usługowo-

TBS „Nasze Kąty” Spółka z o.o. jest podmiotem zajmującym się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami

mieszkaniowymi i użytkowymi.

Głównym źródłem przychodów Przedsiębiorstwa Usługowo Handlowego Chemikolor S.A. w raportowanym okresie był

handel hurtowy artykułami chemicznymi, w pięciu kluczowych segmentach – żywice, pestycydy, chemikalia, barwniki wraz

z środkami dla włókiennictwa oraz dodatki paszowe. Sprzedaż hurtowa wspomagana była sprzedażą detaliczną, prowadzoną

w dwóch placówkach stacjonarnych, w Łodzi i okresowo Krakowie, oraz poprzez sklep internetowy.

Sprzedaż realizowana była zgodnie z wytycznymi polityki jakości obowiązującej w Spółce, potwierdzonej certyfikatami

ISO 9001:2015 (nr. certyfikatu 2142/02/2020/ZSZ/C oraz GMP PLUS (nr certyfikatu 12 000 51192 TMS).

Przedmiotem działalności spółek wchodzących w skład Grupy Kapitałowej jest:

budynków i budowli z elementów prefabrykowanych;

Działalność spółek pośrednio kontrolowanych przez CFI Holding S.A. została opisana w tabeli w pkt 1.4.

8. Transakcje z podmiotami powiązanymi

Opis transakcji z podmiotami powiązanymi zostały przedstawione w pozycji „Transakcje z podmiotami powiązanymi”

skonsolidowanego sprawozdania finansowego Grupy Kapitałowej za 2024 rok.

9. Informacje o zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów i pożyczek

Informacje dotyczące zaciągniętych i wypowiedzianych umowach dotyczących kredytów i pożyczek zostały przedstawione w

Skonsolidowanym Sprawozdaniu Finansowym.

10. Informacje o udzielonych pożyczkach, poręczeniach i gwarancjach

nieruchomości inwestycyjnych przez spółkę Central Fund of Immovables Sp. z o.o. z siedzibą w Łodzi, została ustanowiona

hipoteka zabezpieczająca kredyt zaciągnięty w Banku Millenium S.A z siedzibą w Warszawie.

Korporacja Gospodarcza Efekt jest poręczycielem kredytów inwestycyjnych spółek Lider Hotel Sp. z. o. o oraz Efekt Hotele

SA.

Spółka z grupy CFI Holding S.A. jest również poręczycielem pożyczki inwestycyjnej refinansującej zakup środków trwałych

na rzecz podmiotu niepowiązanego o wartości bilansowej pożyczki pozostałej do spłaty przez pożyczkobiorcę. Wartość

poręczeń została ujawniona w skonsolidowanym sprawozdaniu finansowym w nocie „zmiany zobowiązań warunkowych”.

11. Istotne sprawy sądowe

drodze apelacji do Sądu Apelacyjnego w Łodzi

1. Przed Sądem Okręgowym w Krakowie, Wydział I Cywilny toczył się proces przeciwko Korporacji Gospodarczej

Szkoda spółki wynika z utraty rynkowej wartości nieruchomości przy ul. Wydawniczej 15 w Łodzi spowodowanej

wprowadzeniem przez Radę Miasta Łodzi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który znacznie

ograniczył możliwości potencjalnej zabudowy przedmiotowej nieruchomości, które wynikały z wydanej dla

przedmiotowej nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy. Na skutek wejścia w życie miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego, spółka utraciła możliwość realizacji planowanej inwestycji, potwierdzonej

posiadaną dokumentacją koncepcyjno – architektoniczną.

Różnica pomiędzy możliwym w chwili obecnej, a dopuszczalnym na podstawie wydanej decyzji o warunkach

Spółka oczekuje na podjęcie stosownych decyzji procesowych przez Sądy rozpoznające sprawy.

12. Opis podstawowych zagrożeń i ryzyka związanych z działalnością prowadzoną w raportowanym roku obrotowym.

Spółki grupy kapitałowej CFI narażone są na ryzyko, które towarzyszy każdej działalności gospodarczej i dotyczy

każdego z podmiotów rynku. Pomimo planowania i bieżącego monitorowania prowadzonej działalności, zawsze istnieje

możliwość wystąpienia sytuacji mniej korzystnej niż założona i osiągnięcia słabszych wyników ekonomiczno-finansowych.

Związane jest to z dynamicznie zmieniającym się otoczeniem, zarówno w skali mikro- jak i makroekonomicznej.

Uwzględniając fakt, że grupa kapitałowa CFI posiada długoterminowe zobowiązania z tyt. kredytów inwestycyjnych, narażona

jest na różne ryzyka, z których jako najistotniejsze wymienić można: ryzyko cenowe, ryzyko stóp procentowych, ryzyko

kursowe, ryzyko związane z obciążeniami prawno-rzeczowymi majątku Emitenta i jednostek z Grupy Kapitałowej, w związku

z zabezpieczeniem spłaty zaciągniętych zobowiązań. Rodzą one koszty, które w oczywisty sposób oddziałują na przepływy

finansowe i obciążają wynik skonsolidowany wynik całej Grupy Kapitałowej.

Podstawowe czynniki ryzyka postrzegane przez Zarząd są następujące:

Ryzyko cenowe

sprzedawanych usług. W dobie niekorzystnych zmian geopolitycznych oraz w świetle skutków pandemii istnieje ryzyko

ponoszenia przez Emitenta znacząco wyższych kosztów, przy równoczesnym spadku cen świadczonych usług.

Ryzyko stóp procentowych

doprowadzić zarówno do pogorszenia sytuacji finansowej jednostki, jak i do jej poprawy.

Ryzyko związane z obciążeniami prawno-rzeczowymi majątku jednostek z grupy kapitałowej, w związku z zabezpieczeniem

spłaty zaciągniętych zobowiązań

nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu, relacjami między popytem a podażą, które mają wpływ na

kształtowanie się cen oraz wpływem czynników mikroekonomicznych i makroekonomicznych na stan rynku nieruchomości.

jest zabezpieczeniem kredytu.

rodzaju nieruchomości wycena sporządzana jest przez pracowników banku lub rzeczoznawców majątkowych. Brak pełnej i

kompletnej informacji o nieruchomości oraz ich cenach transakcyjnych jest wymieniany jako główny powód niepoprawnej

wyceny.

kredytowego. W trakcie analizy banki biorą pod uwagę dochody, zadłużenie oraz wielkość rezerw gotówkowych

kredytobiorcy. Bardzo ważna jest także reputacja kredytowa, na którą składa się wartość aktualnych spłat, historie spłat

korzystanie z rozmaitych źródeł finansowania, takich jak kredyty w rachunku bieżącym, kredyty bankowe, weksle

inwestycyjne oraz umowy leasingu finansowego , jak również bieżąca współpraca z instytucjami finansowymi z którymi

współpracuje Grupa Emitenta w tym wypracowywanie odpowiednich rozwiązań korzystnych dla wszystkich stron.

Ryzyko związane ze zobowiązaniami finansowymi.

Grupa Kapitałowa posiada zobowiązania finansowe z tytułu kredytów i pożyczek. Emitent nie jest poręczycielem

doprowadzić do niespłacania rat kredytowych w terminie, a w konsekwencji doprowadzić do utraty płynności finansowej

Spółki z Grupy Emitenta.

Ryzyko wynikające z sytuacji makroekonomicznej.

Sytuacja podmiotów działających w branży hotelarskiej w znacznym stopniu zależy od będącej poza jej kontrolą, ogólnej

sytuacji makroekonomicznej. Do głównych czynników ryzyka wpływających na popyt na usługi hotelarskie należy zaliczyć:

indywidualnych, jak i biznesowych;

oddziałuje niekorzystnie na nastroje i skłonność do podróżowania;

skutkuje odwołaniem, przełożeniem lub renegocjacją umów dla grup biznesowych;

Działalność Spółek Grupy jest zależna od koniunktury panującej m.in. na rynku budowlanym, która związana jest z

polityką władz państwowych. Również polityka banków ograniczająca dostęp do kredytów nie tylko dla deweloperów, ale

również dla osób fizycznych poprzez podnoszenie kryteriów określających zdolność kredytową, w sposób istotny wpływa na

rozwój sektora budowlanego.

Ryzyko, że zaplanowana przez spółkę powierzchnia użytkowa nieruchomości budynkowych może nie zostać osiągnięta.

Grupa Emitent realizuje swoje projekty w oparciu o solidnie przygotowane projekty architektoniczne, które

przewidują wybudowanie określonej powierzchni użytkowej w ramach poszczególnych etapów projektów bądź realizację