Sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta

z badania rocznego jednostkowego

sprawozdania finansowego

Octava S.A.

za rok obrotowy zakończony

dnia 31 grudnia 2024 roku

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

ul. Piękna 18

00-549 Warszawa

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy, XII Wydział Gospodarczy KRS nr 0000086577, kapitał zakładowy: 1 268 000,00 PLN,

NIP: 5260215409, REGON: 01111097

2

SPRAWOZDANIE NIEZALEŻNEGO BIEGŁEGO REWIDENTA

Z BADANIA ROCZNEGO JEDNOSTKOWEGO SPRAWOZDANIA

FINANSOWEGO

Dla Walnego Zgromadzenia i Rady Nadzorczej Octava S.A.

Sprawozdanie z badania rocznego jednostkowego sprawozdania

finansowego

Opinia

Przeprowadziliśmy badanie rocznego jednostkowego sprawozdania finansowego Octava S.A. („Spółka"),

które zawiera jednostkowe sprawozdanie z sytuacji finansowej na dzień 31 grudnia 2024 roku oraz

jednostkowe sprawozdanie z wyniku i pozostałych całkowitych dochodów, jednostkowe sprawozdanie ze

zmian w kapitale własnym, jednostkowe sprawozdanie z przepływów pieniężnych za rok obrotowy od dnia

1 stycznia do dnia 31 grudnia 2024 roku oraz noty objaśniające („jednostkowe sprawozdanie finansowe").

Naszym zdaniem załączone jednostkowe sprawozdanie finansowe:

• przedstawia rzetelny i jasny obraz sytuacji majątkowej i finansowej Spółki na dzień 31 grudnia 2024

roku oraz jej wyniku finansowego i przepływów pieniężnych za rok obrotowy zakończony w tym

dniu zgodnie z mającymi zastosowanie Międzynarodowymi Standardami Sprawozdawczości

Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską oraz przyjętymi zasadami (polityką)

rachunkowości;

• jest zgodne co do formy i treści z obowiązującymi Spółkę przepisami prawa oraz jej statutem;

• zostało sporządzone na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych zgodnie

z przepisami rozdziału 2 ustawy z dnia 29 września 1994 roku o rachunkowości („Ustawa

o rachunkowości” – Dz. U. z 2023 r. poz. 120 z późn. zm.).

Niniejsza opinia jest spójna ze sprawozdaniem dodatkowym dla Komitetu Audytu, które wydaliśmy dnia

29 kwietnia 2025 roku.

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

3

Podstawa opinii

Nasze badanie przeprowadziliśmy zgodnie z Krajowymi Standardami Badania w brzmieniu

Międzynarodowych Standardów Badania przyjętymi uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr

3430/52a/2019 z dnia 21 marca 2019 roku w sprawie krajowych standardów badania oraz innych

dokumentów, z późn. zm. oraz uchwałą Rady Polskiej Agencji Nadzoru Audytowego nr 38/I/2022 z dnia

15 listopada 2022 roku w sprawie krajowych standardów kontroli jakości oraz Krajowego Standardu

Badania 220 (Zmienionego) („KSB”), a także stosownie do ustawy z dnia 11 maja 2017 roku o biegłych

rewidentach, firmach audytorskich oraz nadzorze publicznym („Ustawa o biegłych rewidentach” – Dz. U.

z 2024 r. poz. 1035 z późn. zm.) oraz Rozporządzenia UE nr 537/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku

w sprawie szczegółowych wymogów dotyczących ustawowych badań sprawozdań finansowych jednostek

interesu publicznego, uchylającego decyzję Komisji 2005/909/WE („Rozporządzenie UE” – Dz. Urz. UE

L158 z 27.05.2014, str. 77, z późn. zm.). Nasza odpowiedzialność zgodnie z tymi standardami została

dalej opisana w sekcji naszego sprawozdania „Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie

jednostkowego sprawozdania finansowego”.

Jesteśmy niezależni od Spółki zgodnie z Międzynarodowym Kodeksem etyki zawodowych księgowych

(w tym Międzynarodowymi standardami niezależności) Rady Międzynarodowych Standardów Etyki dla

Księgowych („Kodeks IESBA") przyjętym uchwałą Krajowej Rady Biegłych Rewidentów nr 3431/52a/2019

z dnia 25 marca 2019 roku w sprawie zasad etyki zawodowej biegłych rewidentów, z późn. zm., oraz

z innymi wymogami etycznymi, które mają zastosowanie do badania sprawozdań finansowych w Polsce.

Wypełniliśmy nasze inne obowiązki etyczne zgodnie z tymi wymogami i Kodeksem IESBA. W trakcie

przeprowadzania badania kluczowy biegły rewident oraz firma audytorska pozostali niezależni od Spółki

zgodnie z wymogami niezależności określonymi w Ustawie o biegłych rewidentach oraz

w Rozporządzeniu UE.

Uważamy, że dowody badania, które uzyskaliśmy są wystarczające i odpowiednie, aby stanowić podstawę

dla naszej opinii.

Kluczowe sprawy badania

Kluczowe sprawy badania są to sprawy, które według naszego zawodowego osądu były najbardziej

znaczące podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy.

Obejmują one najbardziej znaczące ocenione rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia, w tym ocenione

rodzaje ryzyka istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem. Do spraw tych odnieśliśmy się

w kontekście naszego badania jednostkowego sprawozdania finansowego jako całości oraz przy

formułowaniu naszej opinii oraz podsumowaliśmy naszą reakcję na te rodzaje ryzyka, a w przypadkach,

w których uznaliśmy za stosowne przedstawiliśmy najważniejsze spostrzeżenia związane z tymi rodzajami

ryzyka. Nie wyrażamy osobnej opinii na temat tych spraw.

Kluczowa sprawa badania

Jak nasze badanie odniosło się do tej sprawy

Odpisy na udziały w jednostkach zależnych

w Spółce

Inwestycje w jednostki zależne w jednostkowym

sprawozdaniu finansowym Spółki wykazywane

są w cenie nabycia pomniejszonej o odpisy

aktualizujące z tytułu trwałej utraty wartości.

W ramach przeprowadzanych prac poddano

analizie politykę rachunkowości oraz procedury

i regulacje obowiązujące w Spółce w zakresie

klasyfikacji i wyceny odpisów na udziały.

Przeanalizowano również zaprojektowanie

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

4

Jako wartość udziałów w jednostkach zależnych

przyjęto wartość aktywów netto tych spółek na

dzień bilansowy, która zasadniczo odpowiada

wartości godziwej, jako że jedynym aktywem

jednostek zależnych podlegającym wycenie są

nieruchomości inwestycyjne wyceniane wg

wartości godziwej na podstawie operatów.

Wycena bilansowa inwestycji w jednostki zależne

wymaga zastosowania przez Zarząd

profesjonalnego osądu oraz ma istotny wpływ na

sytuację finansową Spółki, jak i wynik okresu, co

stanowi ryzyko istotnego zniekształcenia z punktu

widzenia jednostkowego sprawozdania

finansowego.

W nocie 14 Udziały bezpośrednie w spółkach

zależnych i stowarzyszonych jednostkowego

sprawozdania finansowego zawarto szczegółowe

informacje na temat wyceny udziałów w spółkach

zależnych i stowarzyszonych.

i wdrożenie kontroli w procesie wyceny odpisów

na udziały.

Zweryfikowaliśmy, czy wystąpiły przesłanki utraty

wartości inwestycji w jednostki zależne i tym

samym potwierdziliśmy wysokość odpisów

aktualizujących udziały. Przeanalizowaliśmy

dane finansowe poszczególnych spółek

zależnych i zweryfikowaliśmy operaty

szacunkowe nieruchomości posiadanych przez

te spółki w celu potwierdzenia wysokości

wartości odzyskiwanej tych aktywów oraz

uzyskaliśmy zrozumienie strategii biznesowych

w odniesieniu do jednostek zależnych.

Oceniliśmy jakość i zweryfikowaliśmy

poprawność ujawnień dotyczących udziałów

w jednostkach zależnych w jednostkowym

sprawozdaniu finansowym.

Wycena aktywów finansowych

Spółka prezentuje jako aktywa finansowe:

• dłużne instrumenty finansowe,

• certyfikaty inwestycyjne,

• pożyczki udzielone jednostkom zależnym.

Wycena aktywów finansowych wymaga

zastosowania przez Zarząd profesjonalnego

osądu i założeń dotyczących utraty wartości,

estymacji oczekiwanych przepływów pieniężnych

i stóp dyskontowych oraz wiarygodnego

oszacowania wartości godziwej.

W nocie 16 Aktywa finansowe jednostkowego

sprawozdania finansowego zawarto szczegółowe

informacje na temat wyceny aktywów

finansowych.

W ramach przeprowadzanych prac poddaliśmy

analizie politykę rachunkowości oraz procedury

i regulacje obowiązujące w Spółce w zakresie

klasyfikacji i wyceny omawianych aktywów

finansowych.

Przeprowadziliśmy krytyczną analizę

zaprojektowania i wdrożenia mechanizmów

kontrolnych funkcjonujących w ramach procesu

wyceny omawianych aktywów finansowych.

W zakresie dłużnych instrumentów finansowych

potwierdziliśmy prawidłowość ich klasyfikacji do

kategorii wyceny według zamortyzowanego

kosztu.

Ponadto zweryfikowaliśmy w teście

szczegółowym założenia dotyczące wyceny

wszystkich posiadanych przez Spółkę dłużnych

instrumentów finansowych oraz potwierdziliśmy

wysokość odpisu na oczekiwane straty

kredytowe.

W zakresie pożyczek udzielonych

zweryfikowaliśmy w teście szczegółowym

poprawność dokonywania odpisów z tytułu utraty

wartości należności z tytułu udzielonych

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

5

pożyczek zgodnie z MSSF 9. Ponadto

sprawdziliśmy poprawność naliczenia odsetek.

W zakresie certyfikatów inwestycyjnych

zweryfikowaliśmy wycenę do wartości godziwej

zgodnie z wyceną publikowaną dla tych funduszy

inwestycyjnych.

Oceniliśmy jakość i zweryfikowaliśmy

poprawność ujawnień dotyczących aktywów

finansowych w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej za jednostkowe sprawozdanie finansowe

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie, na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg

rachunkowych, jednostkowego sprawozdania finansowego, które przedstawia rzetelny i jasny obraz

sytuacji majątkowej i finansowej i wyniku finansowego Spółki zgodnie z Międzynarodowymi Standardami

Sprawozdawczości Finansowej zatwierdzonymi przez Unię Europejską, przyjętymi zasadami (polityką)

rachunkowości oraz obowiązującymi Spółkę przepisami prawa i statutem, a także za kontrolę wewnętrzną,

którą Zarząd uznaje za niezbędną, aby umożliwić sporządzenie jednostkowego sprawozdania

finansowego niezawierającego istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem.

Sporządzając jednostkowe sprawozdanie finansowe, Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za ocenę

zdolności Spółki do kontynuowania działalności, ujawnienie, jeżeli ma to zastosowanie, spraw związanych

z kontynuacją działalności oraz za przyjęcie zasady kontynuacji działalności jako podstawy

rachunkowości, z wyjątkiem sytuacji, kiedy Zarząd albo zamierza dokonać likwidacji Spółki, albo

zaniechać prowadzenia działalności albo nie ma żadnej realnej alternatywy dla likwidacji lub zaniechania

działalności.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby jednostkowe

sprawozdanie finansowe spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości. Członkowie

Rady Nadzorczej są odpowiedzialni za nadzorowanie procesu sprawozdawczości finansowej Spółki.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta za badanie jednostkowego sprawozdania

finansowego

Naszymi celami są uzyskanie racjonalnej pewności, czy jednostkowe sprawozdanie finansowe jako całość

nie zawiera istotnego zniekształcenia spowodowanego oszustwem lub błędem oraz wydanie

sprawozdania z badania zawierającego naszą opinię. Racjonalna pewność jest wysokim poziomem

pewności, ale nie gwarantuje, że badanie przeprowadzone zgodnie z KSB zawsze wykryje istniejące

istotne zniekształcenie. Zniekształcenia mogą powstawać na skutek oszustwa lub błędu i są uważane za

istotne, jeżeli można racjonalnie oczekiwać, że pojedynczo lub łącznie mogłyby wpłynąć na decyzje

gospodarcze użytkowników podjęte na podstawie tego jednostkowego sprawozdania finansowego.

Zakres badania nie obejmuje zapewnienia co do przyszłej rentowności Spółki ani efektywności lub

skuteczności prowadzenia jej spraw przez Zarząd Spółki obecnie lub w przyszłości.

Podczas badania zgodnego z KSB stosujemy zawodowy osąd i zachowujemy zawodowy sceptycyzm,

a także:

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

6

• identyfikujemy i oceniamy ryzyka istotnego zniekształcenia jednostkowego sprawozdania

finansowego spowodowanego oszustwem lub błędem, projektujemy i przeprowadzamy procedury

badania odpowiadające tym ryzykom i uzyskujemy dowody badania, które są wystarczające

i odpowiednie, aby stanowić podstawę dla naszej opinii. Ryzyko niewykrycia istotnego

zniekształcenia wynikającego z oszustwa jest większe niż tego wynikającego z błędu, ponieważ

oszustwo może dotyczyć zmowy, fałszerstwa, celowych pominięć, wprowadzenia w błąd lub

obejścia kontroli wewnętrznej;

• uzyskujemy zrozumienie kontroli wewnętrznej stosownej dla badania w celu zaprojektowania

procedur badania, które są odpowiednie w danych okolicznościach, ale nie w celu wyrażenia opinii

na temat skuteczności kontroli wewnętrznej Spółki;

• oceniamy odpowiedniość zastosowanych zasad (polityki) rachunkowości oraz zasadność

szacunków księgowych oraz powiązanych ujawnień dokonanych przez Zarząd Spółki;

• wyciągamy wniosek na temat odpowiedniości zastosowania przez Zarząd Spółki zasady

kontynuacji działalności jako podstawy rachunkowości oraz, na podstawie uzyskanych dowodów

badania, czy istnieje istotna niepewność związana ze zdarzeniami lub warunkami, która może

poddawać w znaczącą wątpliwość zdolność Spółki do kontynuacji działalności. Jeżeli dochodzimy

do wniosku, że istnieje istotna niepewność, wymagane jest od nas zwrócenie uwagi w naszym

sprawozdaniu biegłego rewidenta na powiązane ujawnienia w jednostkowym sprawozdaniu

finansowym lub, jeżeli takie ujawnienia są nieadekwatne, modyfikujemy naszą opinię. Nasze

wnioski są oparte na dowodach badania uzyskanych do dnia sporządzenia naszego sprawozdania

biegłego rewidenta, jednakże przyszłe zdarzenia lub warunki mogą spowodować, że Spółka

zaprzestanie kontynuacji działalności;

• oceniamy ogólną prezentację, strukturę i zawartość jednostkowego sprawozdania finansowego,

w tym ujawnienia, oraz czy jednostkowe sprawozdanie finansowe przedstawia będące ich

podstawą transakcje i zdarzenia w sposób zapewniający rzetelną prezentację.

Przekazujemy Komitetowi Audytu informacje o, między innymi, planowanym zakresie i czasie

przeprowadzenia badania oraz znaczących ustaleniach badania, w tym wszelkich znaczących

słabościach kontroli wewnętrznej, które zidentyfikujemy podczas badania.

Składamy Komitetowi Audytu oświadczenie, że przestrzegaliśmy stosownych wymogów etycznych

dotyczących niezależności oraz, że będziemy informować go o wszystkich powiązaniach i innych

sprawach, które mogłyby być racjonalnie uznane za stanowiące zagrożenie dla naszej niezależności,

a tam gdzie ma to zastosowanie, informujemy o zastosowanych zabezpieczeniach.

Spośród spraw przekazywanych Komitetowi Audytu ustaliliśmy te sprawy, które były najbardziej znaczące

podczas badania jednostkowego sprawozdania finansowego za bieżący okres sprawozdawczy i dlatego

uznaliśmy je za kluczowe sprawy badania. Opisujemy te sprawy w naszym sprawozdaniu biegłego

rewidenta, chyba że przepisy prawa lub regulacje zabraniają publicznego ich ujawnienia lub gdy,

w wyjątkowych okolicznościach, ustalimy, że kwestia nie powinna być przedstawiona w naszym

sprawozdaniu, ponieważ można byłoby racjonalnie oczekiwać, że negatywne konsekwencje przeważyłyby

korzyści takiej informacji dla interesu publicznego.

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

7

Inne informacje, w tym sprawozdanie z działalności

Na inne informacje składają się:

• sprawozdanie z działalności za rok obrotowy zakończony dnia 31 grudnia 2024 roku

(„Sprawozdanie z działalności") wraz z oświadczeniem Zarządu o stosowaniu ładu korporacyjnego

które jest wyodrębnioną częścią tego Sprawozdania z działalności,

• inne dokumenty wchodzące w skład raportu rocznego za rok obrotowy zakończony 31 grudnia

2024 roku z wyłączeniem jednostkowego sprawozdania finansowego oraz sprawozdania

niezależnego biegłego rewidenta z badania

(razem „Inne informacje”).

Sprawozdanie z działalności Grupy Kapitałowej Octava S.A. i Spółki za 2024 rok, zgodnie z art. 55 ust. 2a

Ustawy o rachunkowości, zostało sporządzone łącznie.

Odpowiedzialność Zarządu i Rady Nadzorczej

Zarząd Spółki jest odpowiedzialny za sporządzenie Innych informacji zgodnie z przepisami prawa.

Zarząd Spółki oraz członkowie Rady Nadzorczej są zobowiązani do zapewnienia, aby Sprawozdanie z

działalności wraz z oświadczeniem o stosowaniu ładu korporacyjnego, które jest wyodrębnioną częścią

tego Sprawozdania z działalności spełniało wymagania przewidziane w Ustawie o rachunkowości.

Odpowiedzialność biegłego rewidenta

Nasza opinia z badania jednostkowego sprawozdania finansowego nie obejmuje Innych informacji.

W związku z badaniem jednostkowego sprawozdania finansowego naszym obowiązkiem jest zapoznanie

się z Innymi informacjami, i czyniąc to, rozpatrzenie, czy Inne informacje nie są istotnie niespójne

z jednostkowym sprawozdaniem finansowym lub naszą wiedzą uzyskaną podczas badania, lub w inny

sposób wydają się istotnie zniekształcone. Jeśli na podstawie wykonanej pracy, stwierdzimy istotne

zniekształcenia w Innych informacjach, jesteśmy zobowiązani poinformować o tym w naszym

sprawozdaniu z badania. Naszym obowiązkiem zgodnie z wymogami Ustawy o biegłych rewidentach jest

również wydanie opinii czy sprawozdanie z działalności, w zakresie niedotyczącym sprawozdawczości

zrównoważonego rozwoju, zostało sporządzone zgodnie z przepisami oraz czy jest zgodne z informacjami

zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym. Ponadto jesteśmy zobowiązani do wydania opinii,

czy Spółka w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego zawarła wymagane informacje.

Sprawozdanie z działalności uzyskaliśmy przed datą niniejszego sprawozdania z badania, a pozostałe

Inne informacje będą dostępne po tej dacie. W przypadku, kiedy stwierdzimy istotne zniekształcenie w

pozostałych Innych informacjach jesteśmy zobowiązani poinformować o tym Radę Nadzorczą Spółki.

Opinia o Sprawozdaniu z działalności

Na podstawie wykonanej w trakcie badania pracy, naszym zdaniem, Sprawozdanie z działalności:

• zostało sporządzone zgodnie z art. 49 Ustawy o rachunkowości oraz paragrafem

70 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 marca 2018 roku w sprawie informacji bieżących

i okresowych przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych oraz warunków

uznawania za równoważne informacji wymaganych przepisami prawa państwa niebędącego

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

8

państwem członkowskim („Rozporządzenie o informacjach bieżących” – Dz. U. z 2018 r. poz. 757

z późn. zm.),

• jest zgodne z informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.

Opinia o oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego

Naszym zdaniem w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego Spółka zawarła informacje określone

w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 Rozporządzenia o informacjach bieżących. Ponadto, naszym zdaniem,

informacje wskazane w paragrafie 70 ust. 6 punkt 5 lit. c-f, h oraz lit. i tego Rozporządzenia zawarte

w oświadczeniu o stosowaniu ładu korporacyjnego są zgodne z mającymi zastosowanie przepisami oraz

informacjami zawartymi w jednostkowym sprawozdaniu finansowym.

Oświadczenie na temat Innych informacji

Ponadto, w świetle wiedzy o Spółce i jej otoczeniu uzyskanej podczas naszego badania oświadczamy, że

nie stwierdziliśmy w Sprawozdaniu z działalności istotnych zniekształceń.

Sprawozdanie na temat innych wymogów prawa i regulacji

Oświadczenie na temat świadczonych usług niebędących badaniem sprawozdań

finansowych

Zgodnie z naszą najlepszą wiedzą i przekonaniem oświadczamy, że usługi niebędące badaniem

sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych są zgodne z prawem

i przepisami obowiązującymi w Polsce oraz że nie świadczyliśmy usług niebędących badaniem, które są

zakazane na mocy art. 5 ust.1 Rozporządzenia UE oraz art.136 Ustawy o biegłych rewidentach. Usługi

niebędące badaniem sprawozdań finansowych, które świadczyliśmy na rzecz Spółki i jej spółek zależnych

w badanym okresie zostały wymienione w nocie XXV Sprawozdania z działalności Spółki oraz nocie 35

jednostkowego sprawozdania finansowego.

Wybór firmy audytorskiej

Zostaliśmy wybrani po raz pierwszy do badania jednostkowego sprawozdania finansowego Spółki

uchwałą Rady Nadzorczej z dnia 24 lutego 2022 roku oraz ponownie uchwałą z dnia 22 kwietnia 2024

roku. Jednostkowe sprawozdania finansowe Spółki badamy nieprzerwanie począwszy od roku

obrotowego zakończonego 31 grudnia 2022 roku, to jest przez 3 kolejne lata.

Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o.

9

Kluczowym biegłym rewidentem odpowiedzialnym za badanie, którego rezultatem jest niniejsze

sprawozdanie niezależnego biegłego rewidenta, jest Iwona Toczek.

Działający w imieniu Forvis Mazars Audyt Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Piękna 18, wpisanej na

listę firm audytorskich pod numerem 186, w imieniu której kluczowy biegły rewident zbadał jednostkowe

sprawozdanie finansowe.

Iwona Toczek

Joanna Orłowska-Filipowicz

Kluczowy Biegły Rewident

Partner

Nr 13502

Warszawa, dnia 29 kwietnia 2025 roku