36 proc. banków w regionie CEE zwiększyło w 2025 r. swoje zaangażowanie w finansowanie nieruchomości - KPMG

Podano, że ponad dwie trzecie ankietowanych instytucji (66 proc.) spodziewa się dalszego wzrostu portfeli kredytowych w perspektywie 12-18 miesięcy, co oznacza poprawę nastrojów w porównaniu z poprzednią edycją badania, gdy taki scenariusz zakładało 58 proc. respondentów.

Dodano, że jednocześnie w sektorze widoczne jest ostrożne podejście – kluczowe znaczenie mają dyscyplina finansowa, wyższy udział kapitału własnego inwestorów oraz konserwatywne założenia dotyczące przyszłych dochodów z aktywów.

Wskazano, że choć nastroje w sektorze finansowania nieruchomości poprawiają się, nie należy oczekiwać szybkiego powrotu do warunków sprzed cyklu podwyżek stóp procentowych. Rok 2025 przyniósł raczej stopniową normalizację rynku, opartą na realistycznych wycenach, stabilnych dochodach i wysokiej jakości projektach.

Jak wynika z raportu, Polska należy do kluczowych rynków finansowania nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej, zarówno pod względem skali inwestycji, jak i aktywności banków. W 2025 r. krajowy rynek nieruchomości przyciągał znaczną część kapitału inwestycyjnego w regionie – łącznie z Czechami odpowiadając za około 66 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w CEE w pierwszych trzech kwartałach 2025 r.

Podano, że banki działające w Polsce postrzegają finansowanie nieruchomości jako jeden z istotnych obszarów działalności strategicznej. Ponad 75 proc. ankietowanych instytucji w Polsce, Czechach i na Słowacji zakłada wzrost swoich portfeli kredytowych w tym segmencie.

Jednocześnie banki w Polsce należą do najbardziej rygorystycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w zakresie zarządzania ryzykiem stopy procentowej – w większości przypadków wymagają zabezpieczenia (hedgingu) dla ponad 80 proc. wartości kredytu.

"Z perspektywy polskiego rynku widzimy wyraźne przejście od fazy wstrzymanych decyzji do ostrożnego, ale konsekwentnego powrotu aktywności. Banki pozostają selektywne, jednak dobrze przygotowane projekty – z realistycznymi założeniami finansowymi i uporządkowaną strukturą podatkową – mają dziś większe szanse na pozyskanie finansowania niż jeszcze rok temu" - powiedziała, cytowana w komunikacie prasowym, Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Szefowa Zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce.

Wskazała, że na ożywienie sytuacji na rynku inwestycyjnym nieruchomości komercyjnych niewątpliwie wpłynął cykl obniżek stóp procentowych, zapoczątkowany w połowie 2024 roku.

Raport pokazuje, że poprawa warunków makroekonomicznych – spadająca inflacja (przy prognozie 1,9 proc. i 3 proc. dla Polski w 2026), ogólny wzrost dynamiki PKB (1,2 proc. -1,3 proc. dla strefy euro, 2 proc. dla regionu CEE i 3 proc. dla Polski), a także stabilizacja stóp procentowych w strefie euro i części krajów CEE – sprzyjają stopniowemu powrotowi płynności na rynek.

Jednocześnie banki pozostają wyraźnie selektywne. Największe znaczenie przy podejmowaniu decyzji kredytowych mają jakość aktywa, wiarygodność inwestora oraz solidny model biznesowy projektu.

Kluczowe wskaźniki finansowania nieruchomości komercyjnych w regionie CEE, w tym wskaźnik wartości kredytu do wartości nieruchomości (Loan-to-Value, LTV), wskaźnik wartości kredytu do kosztów projektu (Loan-to-Cost, LTC) oraz wskaźnik pokrycia obsługi długu (Debt Service Coverage Ratio, DSCR), utrzymują się na stabilnym poziomie.

Z raportu wynika, że w Czechach i Polsce odnotowano niewielkie poluzowanie wskaźnika LTC, co może świadczyć o rosnącym zaufaniu kredytodawców do lokalnych rynków. Instytucje finansujące stosują najwyższe wymogi dotyczące wskaźnika DSCR w przypadku projektów hotelarskich i obiektów wypoczynkowych, co odzwierciedla większe ryzyko operacyjne tego segmentu rynku.

W 2025 r. najbardziej preferowanym sektorem dla finansowania nowych projektów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej stało się budownictwo mieszkaniowe, co odzwierciedla utrzymujący się popyt i relatywnie wysoką płynność tego rynku. Projekty przemysłowe i logistyczne pozostają wysoko oceniane, natomiast hotele i obiekty typu resort wciąż są postrzegane jako najbardziej ryzykowne.

Z raportu wynika, że czynniki ESG przestały być elementem wyróżniającym, a stały się warunkiem koniecznym do przystąpienia do rozmów kredytowych. Banki coraz częściej oczekują nie tylko certyfikatów, lecz także szczegółowych danych technicznych i planów poprawy efektywności środowiskowej aktywów. Aż 83 proc. respondentów wskazuje wewnętrzną analizę techniczną jako kluczowy element procesu decyzyjnego.

W raporcie wskazano na ostrożne, lecz rosnące wykorzystanie sztucznej inteligencji w procesach związanych z finansowaniem nieruchomości. Odsetek banków, które nie korzystają z AI, spadł w regionie z 69 proc. do 49 proc. Wśród liderów wdrażania tych rozwiązań ankietowani wskazują Polskę i Węgry, przy czym AI wykorzystywana jest głównie do zwiększania produktywności i funkcji wspierających, a rzadziej bezpośrednio w procesie kredytowym.

KPMG Property Lending Barometer 2025 to 16. edycja cyklicznego badania analizującego podejście banków do finansowania nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej. Raport opiera się na ankietach i pogłębionych wywiadach przeprowadzonych w październiku i listopadzie 2025 r. z przedstawicielami 47 banków działających w Polsce, Czechach, na Słowacji, Węgrzech, w Rumunii, Bułgarii, Chorwacji, Serbii i Słowenii, a także – w celach porównawczych – w Austrii. (PAP Biznes)

alk/ osz/