Konflikt na Bliskim Wschodzie bez rewolucyjnych konsekwencji dla polskiego rynku mieszkaniowego (opinia)

Według analityków Alior Banku, geopolityczny hamulec wynikający z konfliktu będzie jedynie tymczasowy. Długoterminowe perspektywy dla rynku pozostają bez zmian i są - ich zdaniem - korzystne. W 2026 r. ekonomiści przewidują też wysoką podaż mieszkań w Polsce oraz stabilizację średnich cen transakcyjnych na rynku pierwotnym dużych miast.

Podano, że scenariusz bazowy zakłada stopniowe wyciszanie konfliktu w najbliższych tygodniach i względną normalizację rynku paliw płynnych do połowy roku. Dla polskiej gospodarki oznacza to m.in. podbicie dynamiki cen, osłabienie konsumpcji gospodarstw domowych oraz prawdopodobieństwo zawieszenia obniżek stóp procentowych przez RPP do końca roku.

Mimo to, według ekonomistów Alior Banku, w 2026 r. wciąż będziemy obserwować ożywienie popytu na rynku mieszkaniowym w porównaniu z 2025 r. Aktualne przewidywania analityków są w tym zakresie delikatnie mniej pozytywne niż przed wybuchem konfliktu: w wariancie bardziej pesymistycznym popyt na mieszkania w 2026 r. wzrośnie jednocyfrowo, a w bardziej optymistycznym – w tempie nieznacznie powyżej 10 proc. (rok do roku, ilościowo).

"Wojna w Iranie schłodzi nastroje uczestników polskiego rynku mieszkaniowego, ale w horyzoncie najbliższych miesięcy wrócą one, naszym zdaniem, do wcześniejszego trendu wzrostowego. Podobne zjawisko obserwowaliśmy po wybuchu wojny w Ukrainie, ale teraz poprawa powinna być w naszej ocenie szybsza, m.in. za sprawą wdrożonych w marcu regulacji dotyczących cen paliw i geograficznej odległości Iranu od Polski" – powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych z Alior Banku.

Ze względu na konflikt analitycy nieznacznie rewidują przewidywania co do podaży mieszkań w Polsce w 2026 r. Według ich prognozy w bieżącym roku w Polsce do użytku zostanie oddanych ok. 225 tys. lokali mieszkalnych, co będzie nieco niższym wynikiem niż przewidywany przed wybuchem wojny na Bliskim Wschodzie, ale wciąż wysokim na tle ostatnich lat.

Podano, że głównym motorem napędowym wzrostu podaży będzie liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów. Kończą oni obecnie projekty, które zaplanowali w hossie lat 2021-2022, a zaczęli budować około 2023-2024 r., więc konflikt w Iranie będzie mieć na realizację tych planów tylko nieznacznie ujemny wpływ.

Nieco wyraźniej wojna wpłynie na budowy domów jednorodzinnych. W tej dziedzinie w 2026 r. wciąż nastąpi wzrost podaży rok do roku, ale będzie on mniejszy niż dotąd zakładany i prawdopodobnie tylko jednocyfrowy.

"W sektorze deweloperskim skutki wojny w Iranie odczują naszym zdaniem głównie firmy działające w mniej atrakcyjnych lokalizacjach oraz małe podmioty traktujące deweloperkę jako uzupełnienie działalności" - powiedział Wojciech Szajnert, ekspert Alior Banku.

"Związane z konfliktem osłabienie dynamiki popytu i wzrost kosztów materiałów budowlanych, w połączeniu z istniejącymi już wcześniej niekorzystnymi czynnikami, mogą przechylić szalę i zmusić niektóre z takich przedsiębiorstw do wstrzymywania budów, a także obniżek cen. Natomiast na duże firmy deweloperskie konflikt nie będzie miał znaczącego wpływu" - dodał.

Według analityków Alior Banku dynamika popytu na mieszkania będzie w 2026 r. porównywalna z dynamiką podaży, a w optymistycznym wariancie – tylko nieznacznie od niej większa (rdr, ilościowo). W efekcie w najbliższych miesiącach na rynku powinien utrzymać się nadmiar lokali.

Prawdopodobnym efektem będzie stabilizacja transakcyjnych cen mieszkań na rynku pierwotnym największych miast w 2026 r. (w skali rok do roku). W pierwszej połowie roku istnieje też możliwość, że nieznacznie one spadną. Mogą przyczynić się do tego: wprowadzona w ubiegłym roku jawność cen, aktywność niezależnych portali monitorujących rynek nieruchomości oraz słabość popytu inwestycyjnego.

Jeśli chodzi o skalę podaży mieszkań po 2026 r., ekonomiści nie spodziewają się, by na rynek wróciły jeszcze wzrosty podobne do tych z pierwszego dwudziestolecia XXI w. Liczba oddawanych lokali pozostanie do końca dekady na poziomie porównywalnym do okresu 2020-2025.

Według analityków Alior Banku w najbliższych latach można też spodziewać się konsolidacji sektora deweloperskiego. Z rynku zniknie wiele małych podmiotów, które zaczęły działalność w szczycie hossy lat 2021-2023. Możliwe są też przejęcia całych firm lub wybranych realizowanych przez nie inwestycji. Wybuch konfliktu w Iranie dodatkowo przyspieszy te trendy.

W nadchodzących latach Polski rynek mieszkaniowy czeka również osiąganie kolejnych punktów nasycenia. Popyt utrzyma się jeszcze przez dekadę lub dłużej i to nawet mimo faktu, że fundamentalne zapotrzebowanie na własne „M” prawdopodobnie zostanie w skali kraju zaspokojone około 2028 roku. Analitycy przewidują także zmiany w charakterze popytu. Według prognoz wzrosną m.in. wymagania nabywców, którzy poprzez kupno mieszkania coraz częściej będą chcieli poprawić poziom życia.

Znaczący wpływ na te prognozy mogą mieć jednak nadchodzące wybory parlamentarne. Według analityków okres okołowyborczy może sprzyjać zmianom regulacyjnym w dziedzinie mieszkalnictwa. Natomiast w dłuższej perspektywie kluczowe ryzyka to geopolityka i kwestie demograficzne, zwłaszcza skala i kierunek migracji zagranicznych do i z Polski. Prawdopodobieństwo wystąpienia i kierunek oddziaływania każdego z tych czynników jest jednak trudny do przewidzenia. (PAP Biznes)'

alk/ osz/