Na rynku nieruchomości ożywienie inwestycyjne; negatywny wpływ mogą mieć czynniki makro - JLL (wywiad)

"Od zeszłego roku obserwujemy ożywienie na rynku transakcyjnym dzięki poprawiającej się zdolności do oceny ryzyka przez inwestorów – i to nie tylko w przypadku aktywów najwyższej jakości. Ostatni kwartał roku w naszej branży to zwykle bardzo intensywny okres, finalizowane są liczne umowy, a następnie przychodzi kilka miesięcy względnego spokoju. W 2026 r. tak nie jest – obserwujemy wzmożoną aktywność inwestorów już od początku stycznia" – powiedział PAP Biznes Bonca.

Zdaniem prezesa JLL, dzięki rosnącemu PKB, spadającej inflacji i obniżkom stóp procentowych, atrakcyjność Polski jako lokalizacji inwestycji nieruchomościowych konsekwentnie rośnie. Bieżący rok pod względem wolumenu transakcyjnego powinien co najmniej dorównać 2025 r. Będzie też dużo bardziej przewidywalny w związku z widoczną od początku roku ciągłością transakcyjną.

Prezes JLL spodziewa się również, że kompozycja tego wolumenu będzie bardziej zbilansowana.

"By ten scenariusz się ziścił, wpływ sytuacji na Bliskim Wschodzie na naszą gospodarkę w średnim okresie musiałby pozostać umiarkowany. Wtedy - dzięki silnym fundamentom – polska gospodarka będzie bardzo atrakcyjna" – powiedział prezes Bonca.

"Warunki ekonomiczne na rynku nieruchomości są obecnie dobre, ale – podobnie jak w przypadku innych branż - nie jest on całkowicie odporny na zmiany w otoczeniu makro. Wyhamowanie trendu obniżek stóp procentowych może zniechęcać do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Negatywnie na rynek wpłynęłoby też zatrzymanie znaczących projektów infrastrukturalnych. Jeżeli okazałoby się, że nie jesteśmy w stanie zbudować np. elektrowni atomowej, rozwijać portów czy lotnisk, byłby to sygnał dla inwestorów, że perspektywa dla gospodarki naszego kraju staje się niepewna” – dodał.

Zdaniem prezesa Boncy, wokół dużych inwestycji infrastrukturalnych powstaje system naczyń połączonych, którego częścią są nieruchomości.

"Zyskują one na wartości, gdy rozwija się wokół nich gospodarka. Jeżeli np. porty morskie czy CPK będą rozwijane, to będzie to miało jednoznacznie pozytywny wpływ na dalszy rozwój kierunków logistycznych w Polsce. Niepewność decyzyjna administracji państwowej jako wiodącego inwestora takich projektów lub spowolnienie cyklu inwestycyjnego z pewnością miałyby wpływ na sposób, w jaki inwestorzy patrzą także na nasz rynek nieruchomości" – ocenił.

"Myślę jednak, że jesteśmy w dobrym punkcie – duże projekty nie są wstrzymane, zmieniają się, ale są realizowane. W Polsce mamy obecnie duży portfel inwestycji infrastrukturalnych, więc z punktu widzenia przepływu świeżego kapitału jesteśmy postrzegani jako kraj o przewidywalnych, stabilnych i silnych fundamentach wzrostu" – dodał.

Zmienia się natomiast struktura pochodzenia kapitału. Coraz więcej inwestycji napływa do Polski z północnej Europy, czyli krajów skandynawskich i bałtyckich. Zaktywizował się również nasz kapitał krajowy. W 2025 r. polscy inwestorzy sfinalizowali transakcje o łącznej wartości sięgającej niemal 800 mln euro, co odpowiadało za około 18 proc. całkowitych obrotów. Dla porównania rok wcześniej było nieznacznie ponad 500 mln, co najlepiej pokazuje skalę wzrostu. Mniej aktywne pozostają natomiast podmioty z tradycyjnych dotychczas kierunków Europy Zachodniej, m.in. z Niemiec.

"Trudności gospodarcze w Europie Zachodniej sprawiły, że zwłaszcza kapitał niemiecki, który był przez wiele lat podstawowym źródłem finansowania wielu inwestycji, stał się dużo mniej aktywny. Ta luka została jednak wypełniona - z jednej strony kapitałem polskim, który nie musi teraz tak mocno konkurować z dużymi międzynarodowymi funduszami inwestycyjnymi, a z drugiej - napływem graczy z północy Europy oraz Czech, którzy aktywnie działają na naszym rynku" – dodał Bonca.

ROŚNIE ROLA RODZIMEGO KAPITAŁU

Prezes liczy na to, że do Polski powrócą inwestorzy z zachodu Europy, ale podkreśla rosnącą rolę kapitału rodzimego.

"Coraz więcej polskich przedsiębiorców jest zainteresowanych rynkiem nieruchomości i dywersyfikacją swoich inwestycji. Wielkość ich transakcji stopniowo rośnie, inwestorzy uczą się i przyzwyczajają do rynku. Dalszy wzrost udziału lokalnego kapitału wydaje się jednak nowym silnym trendem" – uważa prezes JLL.

Rozwijającym się obszarem pozostaje sektor mieszkaniowy, który - zdaniem Boncy - ma przed sobą jeszcze wiele, zanim napotka na znaczące ograniczenia popytowe. Dynamika sprzedaży w tym segmencie jest jednak zróżnicowana w różnych regionach Polski. Deweloperzy w Warszawie, Krakowie i Trójmieście nie mogą narzekać na niski popyt, podczas gdy w innych aglomeracjach, takich jak Łódź czy Katowice mamy do czynienia z okresową nadpodażą nowych lokali.

"Ciekawą sytuację obserwujemy w komercyjnej odnodze rynku mieszkaniowego, czyli portfelach lokali na wynajem instytucjonalny (PRS). W Polsce istnieje około 30 tysięcy takich mieszkań, więc na tle całkowitego wolumenu 15 mln jednostek mieszkalnych - to niewiele. Jest to sektor, który wciąż czeka na znaczące potwierdzenie swojej płynności. Może nim być finalizacja sprzedaży portfela 5.300 lokali Resi4Rent na rzecz Vantage Development/TAG Immobilien za rekordowe 2,4 mld zł. Ta transakcja pokaże deweloperom, że warto budować drugą nogę biznesu, która zapewniłaby stabilizację w czasach słabszej koniunktury" - powiedział.

"Szybko rosnącym obszarem są natomiast prywatne akademiki, które stają się popularną alternatywą do wynajmowania przez studentów wspólnych mieszkań czy pojedynczych pokoi. Dobrze zlokalizowane i wyposażone, nowoczesne domy studenckie prywatnych inwestorów cieszą się w Polsce niemal 100-procentowym obłożeniem. Mieszkania senioralne - to bardziej skomplikowana sprawa. Trzeba głęboko zastanowić się, jak powinna wyglądać oferta w tym obszarze, bo zakres możliwości jest szeroki. Mogą to być na przykład lokale, które są po prostu technicznie dostosowane do wymogów osób z ograniczeniami ruchowymi, ale także mieszkania w specjalnie zaprojektowanych inwestycjach, zapewniających dostęp do szerokiego wachlarza usług medycznych" – dodał.

W ocenie prezesa, należy zwrócić uwagę na szansę szerszego zaangażowania uczestników rynku nieruchomości w budowę większych, skalowalnych platform, których celem byłoby dostarczanie większej liczby mieszkań w segmencie dostępnym, uzupełniając już istniejące programy mieszkaniowe.

"Trwają coraz bardziej angażujące dyskusje na temat możliwości tworzenia instrumentów finansowych pozwalających na efektywniejsze zaangażowanie funduszy i deweloperów w rozwiązanie kilkuset tysięcznej luki czynszowej w Polsce, oferujących mieszkania z czynszem najmu niższym o 30-40 proc. w porównaniu do rynku komercyjnego" – powiedział Bonca.

POWRÓT TRANSAKCJI NA RYNKU HANDLOWYM, MAGAZYNY MAJĄ POTENCJAŁ WZROSTU

Zdaniem prezesa JLL, na rynku handlowym w ciągu kilku miesięcy dojdzie do powrotu przejęć dużych centrów handlowych, które w dalszym ciągu uzupełniane będą przez mniejsze transakcje na parkach handlowych i centrach convenience. To właśnie te grupy aktywów cieszyły się największym zainteresowaniem inwestorów w 2025 roku, w którym sfinalizowano łącznie 44 transakcji handlowych, najwięcej od trzech lat.

"Popularność parków handlowych cały czas rośnie. Polacy pokochali możliwość robienia codziennych zakupów w niewielkich obiektach blisko ich miejsca zamieszkania. Mamy jeszcze miejsce na wiele takich projektów, ale na różnych mikrorynkach stopniowo pojawia się ryzyko kanibalizacji. Inwestycje wymagają coraz bardziej gruntownej analizy" – powiedział Bonca.

Jeśli chodzi o rynek biurowy, prezes Bonca ocenił, że obecnie następuje na nim stratyfikacja w związku ze zróżnicowaną jakością aktywów. Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w najlepszych lokalizacjach jest umiarkowana i czynsze w takich projektach rosną. W niekorzystnej sytuacji są za to właściciele obiektów słabiej utrzymanych, gorzej skomunikowanych i o słabej efektywności energetycznej.

"Dobrze zlokalizowane i zarządzane nieruchomości nie muszą obawiać się kryzysu, ale istnieje też szereg projektów biurowych, które poszukują swojej nowej funkcji i innego niż dotychczas zastosowania. Od 2020 roku w Warszawie z rynku wycofano 541 tys. m kw. powierzchni biurowej, z czego 62 procent w celu zmiany dotychczasowej funkcji, a pozostałe 38 procent w celu kompleksowej modernizacji" – ocenił prezes JLL.

Jak poinformował, w sektorze biurowym aktywny jest kapitał międzynarodowy, szukający atrakcyjnych akwizycji również w miastach regionalnych.

"Pojawiają się nowi inwestorzy, którzy szukają okazji. Nierzadko znajdują je na mikrorynkach, które lepiej rozumieją. Fundamenty całego sektora biurowego są zdrowe i wciąż można znaleźć tu atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Warto jednak takie działania poprzedzić wnikliwą analizą. Sektor biurowy w Polsce staje się rynkiem dwóch prędkości" – dodał.

W opinii prezesa Boncy, duże zmiany obserwujemy także na rynku logistyczno-magazynowym. Po okresie niepewności, związanej z czynnikami zewnętrznymi, takimi jak wojna w Ukrainie, stawki celne w Stanach Zjednoczonych czy wysokie koszty finansowania w strefie euro i za oceanem, sektor magazynowy wraca do prawidłowego funkcjonowania. Znacząco zmieniła się jednak struktura popytu.

"Co roku podpisywane są umowy na wynajem ok. 6-6,5 mln m kw., co w skali naszego rynku jest bardzo dobrym wynikiem. Dotychczas był to w dużej mierze popyt netto związany z lokalizacją nowych działalności przez najemców oraz relokacjami. Rynek ten jednak przez ostatnie kilka lat dojrzał i podobnie jak dla rynków zachodnich, około połowa umów to teraz renegocjacje. Apetyt inwestorów w tym segmencie pozostaje jednak duży - największym zainteresowaniem cieszą się projekty magazynowe z długimi kontraktami najmu, w tym transakcje najmu zwrotnego. W 2025 r. w sektorze magazynowym w ramach takich transakcji zainwestowano ponad 385 milionów euro. To aż jedna czwarta wartości wszystkich tego typu transakcji ujawnionych w historii polskiego rynku magazynowego" – powiedział.

"Rynek magazynowy ma nadal znaczący potencjał wzrostu. Pytaniem jest jednak, czy infrastruktura transportowa w Polsce, będzie nadal rozwijana i ułatwi dostęp do parków logistycznych. Inwestycje w bezpieczeństwo, projekty o charakterze militarnym oraz dual use też będą miały pozytywny wpływ na rozwój tego sektora" – dodał.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ ana/