Nowa podaż na polskim rynku biurowym będzie niska w najbliższych latach - Skanska CDE (wywiad)

"Sytuacja na polskim rynku biurowym się stabilizuje, zarówno po stronie najemców, jak i inwestorów, a sentyment poprawia. Widzimy zainteresowanie produktami biurowymi, co daje bardziej optymistyczną perspektywę na rok 2025” – powiedział wiceprezes.

"Przez ostatnie lata największym znakiem zapytania było to, czy ludzie wrócą do biur, jak będzie wyglądać praca hybrydowa. Ten proces dostosowania nadal trwa i nie ma obecnie jednego dominującego trendu – dużo zależy od branży, ale i np. działu danego przedsiębiorstwa” – dodał.

Jak wyjaśnił, centrale firm, czy sektory, w których bardzo ważna jest praca zespołowa, nadal preferują pracę w biurach, natomiast w przypadku zajęć, które nie wymagają stałej interakcji z innymi, jak np. obszar IT – ten powrót do biur jest wolniejszy.

"W takich obszarach zachodzi też najwięcej zmian. Zamiast biur tworzą się huby, do których ludzie raz na jakiś czas przyjeżdżają, by pracować nad daną koncepcją, a następnie kontynuują pracę w wybranym przez siebie miejscu. Sama funkcja biura nie jest jednak kwestionowana, tak jak to było zaraz po pandemii” – dodał Rudzki.

W jego ocenie, chociaż kwestia pracy stacjonarnej w biurach nadal jest wyzwaniem i trudno tutaj o dobre rozwiązanie dla wszystkich – firmy się dostosowują.

Na powrót dobrego sentymentu na polski rynek biurowy wskazuje – zdaniem wiceprezesa – m.in. to, że sama Skanska sprzedała w 2024 r. trzy budynki biurowe międzynarodowym inwestorom. Nadal jednak perspektywa nowej podaży na rynku biurowym jest najsłabsza ze wszystkich klas aktywów nieruchomości komercyjnych.

"Najwyższej jakości, nowoczesne budynki, które spełniają kryteria ESG i mają dobrych najemców, są atrakcyjne dla inwestorów, ale generalnie perspektywa dostarczenia nowych budynków jest najsłabsza w sektorze biurowym” – powiedział Rudzki.

"Podaż jest niska właśnie m.in. z powodu wątpliwości, które pojawiły się po wybuchu pandemii, czy budynki biurowe nadal będą atrakcyjnym aktywem i czy będzie na nie popyt. Inwestorzy musieli się przekonać, że rynek jest stabilny, a najemcy będą zainteresowani biurami. To się stało, popyt jest stabilny, ale, ze względu na wspomniane spowolnienie, podaż będzie się utrzymywała przez kilka najbliższych lat na niskim poziomie. Efektem będą m.in. wyższe czynsze” – dodał.

Jak wskazał, istotne jest także podejście banków i instytucji do finansowania projektów deweloperskich w sektorze biurowym.

"Dostęp do finansowania był przez ostatnie lata ograniczony, ale to się poprawia” – dodał.

W ocenie wiceprezesa, na rynku jest coraz trudniej o atrakcyjne grunty, a bardziej popularne stają się nowe klasy produktów – działki przeznaczone wcześniej na biura, czy zabudowę usługową, przekształcane na mieszkania.

"Dostęp do działek jest ograniczony, a popyt na te w atrakcyjnych lokalizacjach rośnie, więc rosną także ich ceny. Podaż nowych budynków biurowych będzie więc mniejsza, a te istniejące będą przekształcane np. pod mieszkania na wynajem – to jest obecnie klasa aktywów, która szczególnie może interesować inwestorów instytucjonalnych” – powiedział Rudzki.

"Musimy też pamiętać, że rynek biurowy nasycił się przez ostatnie 10-15 lat, a dynamika nowych powierzchni była bardzo duża. Warszawa poradziła sobie z absorpcją tej powierzchni, ale w regionach sytuacja jest inna – to są rynki nakierowane głównie na centra usług wspólnych, gdzie dużą część sektora stanowi branża IT” – dodał.

Skanska – jak poinformował Rudzki – nadal zamierza być aktywna na rynku biurowym w Polsce, ale i regionie – Czechach, Rumunii, na Węgrzech. Analizuje także wejście na rynek mieszkań na wynajem czy akademików.

"Analizujemy potencjał tych rynków i podchodzimy ostrożnie do planowania, a nasze inwestycje finansujemy ze środków własnych. Przygotowujemy kolejne projekty, ale uruchomimy je wtedy, gdy będziemy przekonani, że to właściwy moment” – powiedział.

"Widzimy, jak zmienia się rynek, więc patrzymy też na inne klasy aktywów. Analizujemy właśnie sektor mieszkań na wynajem i akademików. Inna spółka z grupy – Skanska Residential – buduje już mieszkania na sprzedaż, ale my, jako Skanska Commercial Development Europe, skupiamy się na projektach komercyjnych” – dodał.

W POLSCE ZACHODZI ZMIANA W PODEJŚCIU DO INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE

W ocenie wiceprezesa, na rynku można zaobserwować zmianę w podejściu polskiego kapitału do inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych.

"Do tej pory nasz rodzimy kapitał był zainteresowany głównie przedsięwzięciami generującymi krótkoterminowo wysokie zwroty z kapitału o wyższym poziomie ryzyka, w tym m.in. przedsięwzięcia deweloperskie, a nie długoterminowe bezpieczne zwroty charakteryzujące rynek nieruchomości komercyjnych. Ale widać, że to się zmienia. Liczymy też na to, że wkrótce pojawi się możliwość inwestowania dla inwestorów indywidualnych” – powiedział.

"Branża stara się np. prowadzić dialog z rządem, z Ministerstwem Finansów, w sprawie legislacji, uruchomienia REIT-ów. To ważny element naszego rynku, który może pomóc w jego stabilizacji, dostarczyć nowe źródło kapitału” – dodał.

W ocenie wiceprezesa, Polska jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych, a wprowadzenie REIT-ów mogłaby tę atrakcyjność jeszcze poprawić.

"Największym wyzwaniem jest wciąż koszt kapitału, ale EBC już obniżył stopy, więc rysują się solidne podstawy do tego, by rynek nabrał tempa” – dodał.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ asa/