Po nowelizacji przepisów dot. pow. użytkowej dla nabywców kluczowe rozstrzygnięcia dot. cen - Otodom
Nowelizacja przepisów dotyczących powierzchni użytkowej rozstrzyga spór o obowiązującą metodę obliczania powierzchni użytkowej, ale zaostrza dyskusje o legalności praktyk stosowanych w przeszłości - ocenia Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom. Dla nabywców kluczowe będą rozstrzygnięcia dotyczące cen za m kw.
"Wejście w życie tych przepisów, wiele na to wskazuje, nie tylko nie zakończy toczonego w tej kwestii pomiędzy prawnikami sporu, dotyczącego daty, od której uwzględnianie powierzchni pod ściankami działowymi w kalkulacji ceny mieszkania było niezgodne z obowiązującymi przepisami, ale realnie namiesza w nowych ofertach" - oceniła Kuniewicz.
"Paradoksalnie, wchodzące w życie przepisy rozstrzygają spór o obowiązującą obecnie metodę obliczania powierzchni użytkowej, zaostrzając jednocześnie dyskusje o legalności praktyk stosowanych w przeszłości. Kto ma rację w tym sporze będą rozstrzygały sądy w toczących się już postępowaniach" - dodała.
13 lutego 2026 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska), której celem jest wyeliminowanie praktyk stosowanych przez niektóre firmy deweloperskie, polegających na wliczaniu do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.
Jak podał Otodom, powierzchnia użytkowa mieszkania lub domu ma być ustalana zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy. Norma wprost zabrania wliczania ścianek działowych (demontowanych) do powierzchni użytkowej.
Polski Związek Firm Deweloperskich jako datę, od której nie należy uwzględniać powierzchni pod ścianami działowymi podaje 19 września 2021 roku. Z tą interpretacją nie zgadzają się prawnicy, którzy jako datę graniczną dla uwzględniania powierzchni pod ściankami działowymi w powierzchni użytkowej mieszkania wskazują wrzesień 2020 roku. Warto zauważyć, że część kancelarii adwokackich, reprezentujących osoby, które nabyły mieszkanie deweloperskie przed 2020 rokiem, twierdzi, że nigdy nie było podstaw do wliczania do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.
W ocenie ekspertki, warto zwrócić uwagę, że sposób, w jaki ustawodawca zdecydował się rozstrzygnąć kwestię ścianek działowych, wywołał kolejne wątpliwości – tym razem, co do wliczania do powierzchni użytkowej w mieszkaniach i domach jednorodzinnych powierzchni pod schodami oraz powierzchni pod tzw. skosami.
"O ile rozstrzygnięcie kwestii powierzchni pod schodami nie powinno spowodować dużych różnic w cenie całkowitej lokalu mieszkalnego, którą będzie musiał uiścić kupujący, o tyle powierzchnia pod tzw. skosami może istotnie wpłynąć na statystyki cen wyrażonych w złotych za m kw. na rynku nowych domów jednorodzinnych i w zabudowie szeregowej" - powiedziała Kuniewicz.
Dodała, że zgodnie z Polską Normą, powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego nie jest pomniejszana ze względu na wysokość pomieszczeń. W praktyce oznacza to, że oferowane przez firmy deweloperskie powierzchnie domów mogą "urosnąć" od kilku do kilkudziesięciu metrów kwadratowych jedynie na skutek doliczenia do powierzchni użytkowej tych części kondygnacji, w których wysokość pomieszczeń jest niższa niż 2,2 m.
"Udostępniane publicznie analizy skutków nowych regulacji w segmencie domów wskazują, że powierzchnia użytkowa pojedynczych ofert może ulec zwiększeniu od 10 proc. do nawet 30 proc." - uważa ekspertka.
Z analizy Otodom wynika, że zmiany w wyznaczaniu powierzchni użytkowej mogą zwiększyć oferowaną powierzchnię przeciętnego domu oferowanego na rynku deweloperskim w Warszawie o 15 proc. do 170 m kw. Jak podano, przyjęto że przeciętny dom oferowany na rynku na koniec stycznia w stolicy miał powierzchnię 148 m kw.
Efekty po stronie średnich cen ofertowych powstałe na skutek takiej "korekty" mogą przebiegać dwoma ścieżkami.
"Pierwszą, bardziej prawdopodobną, polegającą na tym, że cena całkowita oferowanego domu pozostanie bez zmian i nadal będzie on oferowany za 1,874 mln zł, ale cena metra kwadratowego ulegnie (sztucznej) redukcji z 12.613 zł/m kw. do 10.807 zł/m kw. Drugą, mniej prawdopodobną, zakładającą utrzymanie ceny metra kwadratowego oferowanego domu na takim samym poziomie. W tym jednak scenariuszu cena całkowita wzrośnie odpowiednio do wzrostu oferowanej powierzchni. Dom nadal będzie w kwocie 12.613 zł/m kw., ale cena całkowita ulegnie (sztucznemu) zwiększeniu z 1,874 mln zł do 2,148 mln zł" - napisano.
Zdaniem ekspertki, kluczowe będzie pytanie co się zmieni - cena za metr kwadratowy, czy cena całkowita.
"Jeśli dotychczasowe ceny całkowite zostaną utrzymane, czeka nas statystyczny spadek cen metra kwadratowego. Jeśli jednak deweloperzy utrzymają stawki za metr kwadratowy koszt zakupu domów istotnie wzrośnie" - dodała Kuniewicz. (PAP Biznes)
doa/ ana/
