Polski kapitał dojrzewa do inwestycji w nieruchomości komercyjne; kluczowe pozostają bariery regulacyjne

"Widzimy wzmożoną aktywność polskiego kapitału w nieruchomości komercyjne, ale organizuje się on oddolnie, samemu - nie jest to kapitał, który jest instytucjonalny, ustrukturyzowany, to pojedynczy inwestorzy, którzy przesuwają swoje zasoby do nieruchomości komercyjnych (...). Widzimy znaczący wzrost w wolumenach inwestycyjnych, ale on zawsze był obecny w nieruchomościach, tylko rynek był mocno rosnącym rynkiem deweloperskim i kapitał był lokowany głównie w projektach deweloperskich. (...) Zmiana strukturalna na rynku powoduje, że ten zwrot na projektach deweloperskich jest albo niemożliwy, albo nie tak atrakcyjny, lub bardzo ryzykowny" - powiedział Adam Łuciuk, dyrektor Biura Finansowania Nieruchomości Komercyjnych w Banku Pekao.

"Potrzebujemy polskiego kapitału w nieruchomościach komercyjnych, ale to się nie wydarzy z dnia na dzień. (...) Dobre jest to, że widzimy tego polskiego kapitału indywidualnego więcej i liczymy, że będzie to rosnąca część rynku (...), to będzie budowało dobrą historię, bo jeśli ludzie zobaczą, że jest go więcej, to będzie można łatwiej takiego Kowalskiego przekonać do inwestowania. Musimy pracować nad płynnością naszego rynku, bo ona jest głównym wyzwaniem" - dodał.

W ocenie ekspertów, podatki nie są jednak najważniejszą przyczyną, która decyduje o tym, że Polacy nie inwestują w nieruchomości.

"Jeśli zmieni się atrakcyjność podatkowa inwestycji kapitałowych, kapitał będzie w stanie się uwolnić (...). Ale kluczowy jest produkt, który znosi barierę wejścia w sektor nieruchomości komercyjnych bardziej niż to, który podatek wolimy zapłacić" - powiedziała Małgorzata Sablińska, dyrektor ds. rozwoju biznesu i pozyskiwania kapitału w Accolade.

Istotne pozostają bariery regulacyjne.

"Dużą rolę odgrywają regulacje, jeśli chodzi o te lokalne, które nie pozwalają klientom indywidualnym, detalicznym inwestować w nieruchomości, chyba że jest to inwestycja bezpośrednia (...). Ustrukturyzowania produktów na polskim rynku brakuje, więc na pewno są bariery regulacyjne. Żeby uaktywnić kapitał i stworzyć fundusze, w które mogą inwestować inwestorzy indywidualni, możemy się wzorować np. tym, co dzieje w Czechach, gdzie istnieje 160 funduszy tylko nieruchomości dla inwestorów kwalifikowanych (...), możemy opierać rozwiązania na tych, które funkcjonują w Europie. Na pewno jest przestrzeń, by te produkty w Polsce powstały, jeśli określone cechy regulacyjne się zmienią" - powiedziała Sablińska.

"Wiele produktów jest dystrybuowanych, nie ma przeszkód jeśli chodzi o szeroką dystrybucję dla klientów detalicznych, ale brak jest odpowiednich rozwiązań. (...) Produkt powstałby, gdyby była bardziej dostępna infrastruktura regulacyjna. Bez tego ciężko mówić o jakiejkolwiek dystrybucji" - oceniła.

Zdaniem Łuciuka, jest jeszcze dużo pracy w kwestii ustrukturyzowania produktów.

"Jest problem z dobrym ustrukturyzowaniem i tym, jak ma to funkcjonować na poziomie oferty banków (...). Banki nie są przymuszane, by cos dystrybuować i oferować szeroki wachlarz inwestycyjny - może to też kwestia zachęt na końcu czyli podziału, tych opłat - zanim inwestor dostanie swój zwrot jest parę poziomów, gdzie są opłaty. (...) Jest dużo pracy do zrobienia, ale nie ma innej drogi - nie możemy liczyć, że uratuje nas kapitał zagraniczny, czy regionalny" - dodał.

Obok rozwiązań regulacyjnych istotną kwestią może być edukacja i zmiana postrzegania inwestycji w nieruchomości.

"Nieruchomości są niepłynne, a mentalność ludzi do oszczędzania w Polsce raczej jest z perspektywy, że kiedyś tych pieniędzy mogą potrzebować, np. w perspektywie najbliższych lat. Pytanie, jak to ustrukturyzować (...). To jest wyzwanie. Raczej bym myślał o edukacji ludzi w perspektywie inwestowania w nieruchomości długoterminowej, trochę jak PPK, może nie sprzedając perspektywy płynnego aktywa" - powiedział Łuciuk.

Eksperci są zdania, że kapitał dojrzewa do tego, by zacząć inwestować w polskie nieruchomości.

"Naszym zdaniem, powoli nadchodzi ten czas, gdy produkty będą dostępne dla szerszej rzeszy klientów" - powiedziała Sablińska.

"Polski kapitał już dojrzał do tej decyzji, ale musi być niski próg wejścia, bo Polacy się boją. Musi być zaufanie do tego sposobu inwestowania w nieruchomości. Gdy ryzyko będzie niższe, to ma szansę się to kręcić, szczególnie jeśli Polacy zrozumieją na ile odpowiada to ich potrzebom" - oceniła Katarzyna Sekścińska, ekonomistka behawioralna i psycholog biznesu z Uniwersytetu Warszawskiego.

Jak ocenił Josef Malir, dyrektor zarządzający Star Capital Finance, inwestorzy na polskim rynku będą aktywni, a fundusze atrakcyjne, gdy czas będzie właściwy, a infrastruktura gotowa.

"Istotna jest też reputacja - będzie wiele funduszy, ale tylko część z nich będzie wartych zainwestowania" - dodał. (PAP Biznes)

doa/ asa/