Poziom pustostanów na rynku powierzchni handlowych niski; zmiany na rynku będą łagodne - PKO BP (opinia)

"Licząc cztery kwartały skumulowane na koniec trzeciego kwartału 2025 r. wzrost zasobów nie tylko był ograniczony do miast najmniejszych oraz parków handlowych, w 8 największych miastach odnotowano najwyższy wzrost od połowy 2019, a w przypadku centrów handlowych odnotowano najwyższy wzrost od początku 2020. Na koniec 2025 przewidujemy, że wzrost zasobów spadnie do około 244 tys. m kw. (wzrost o 580 tys. w 2024). W 2026 wzrost ponownie będzie wysoki (300-400 tys. m kw.), lecz będzie występował niemal wyłącznie w mniejszych ośrodkach" - napisano w raporcie.

Nowa podaż - jak podano - będzie koncentrowała się niemal wyłącznie w obiektach typu retail park.

"Pod koniec dekady przewidujemy wzrost zasobów nowoczesnych powierzchni handlowych o nieco ponad 2 mln m kw., zasadniczo cały wzrost w postaci retail parków wywinduje zasoby na 1.000 mieszkańców w kraju do około 420 m kw." - dodano.

PKO BP ocenia, że poziom nasycenia retail parkami będzie w Polsce pod koniec dekady nieco powyżej średniej z Europy Zachodniej lecz nieco poniżej Wielkiej Brytanii oraz Skandynawii.

Zdaniem analityków, proces zamykania centrów handlowych spowolnił począwszy od 2024 r., niemniej długoterminowa przyszłość marginalnych obiektów handlowych nadal stoi pod znakiem zapytania.

"Od ponad roku obserwujemy spowolnienie erozji powierzchni centrów handlowych. Sytuacja ta obrazuje, że okres gwałtownej restrukturyzacji powierzchni handlowej wywołany przez covid jest już za nami, a w następnych latach zmiany w tym wyłączenia z zasobów obiektów handlowych ponownie będą przebiegać bardziej łagodnie" - dodano.

Z raportu wynika, że w ujęciu czterech kwartałów skumulowanych na koniec pierwszego półrocza 2025 r. absorpcja na 8 głównych rynkach wyniosła 162 tys. m kw. (przy wzroście zasobów o 150 tys. m kw.), a obecna dodatnia absorpcja (w ujęciu skumulowanym) jest najwyższa od pierwszego półrocza 2019 r.

"Absorpcja w największych 8 rynkach zaczęła być ujemna w drugim półroczu 2019 r., czyli jeszcze przed wybuchem epidemii. Szczyt ujemnej absorpcji wystąpił w drugim półroczu 2020 r. na poziomie 146 tys. m kw., miało to miejsce przy bardzo silnej redukcji zasobów o 137 tys. m kw. Ogółem od drugiego półrocza 2019 r. do pierwszego półrocza 2024 r. włącznie skumulowana absorpcja wyniosła ujemne 105 tys. m kw., czyli około 1,6 proc zasobów" - napisano.

Na koniec pierwszego półrocza 2025 r. współczynnik pustostanów na 8 głównych rynkach wynosił 2,77 proc. i - jak podano - długoterminowo współczynniki pustostanów w kraju powoli rosną od około 2010 r. (dla 8 miast wynosiły wtedy 1,5 proc.) i wynikają ze strukturalnych przeobrażeń branży handlowej.

"Niemniej wzrosty te dotychczas były umiarkowane, a ostatnio się cofnęły, co spowodowało, że pustostany na prawie wszystkich badanych rynkach pozostają niskie. Sytuacja na szerokim rynku europejskim, jak i amerykańskim również wskazuje, że przy obecnej niskiej nowej podaży współczynniki pustostanów powracają do poziomów sprzed covid mimo niewielkiego wzrostu w USA do 5,7 proc. – o 40 pb rdr (na koniec 2019 pustostany stanowiły 6,4 proc. zasobów)" - dodano.

W ocenie analityków, czynnikiem hamującym przyszłe wzrosty pustostanów jest trwałe ograniczenie podaży (w dużych monitorowanych ośrodkach) oraz spowalniające, lecz cały czas mające miejsce, wyłączania z użytku obiektów marginalnych (lukę po tych powierzchniach wypełniają cały czas powstające parki handlowe).

W raporcie podano, że w okresie trzech kwartałów 2025 r. referencyjne czynsze wywoławcze pozostały bez zmian. Czynsze efektywne pozostają obecnie (od okresu covidowego) poza zakresem monitoringu.

Czynsze referencyjne są obecnie o od 2 proc. do 11 proc. niższe niż przed covid. Wyjątkiem jest Warszawa, gdzie czynsze są wyższe o 11 proc.

W ujęciu rdr czynsze referencyjne wzrosły średnio o około 7 proc. rdr, był to najlepszy wynik od początku epidemii covid i zasadniczo pierwszy moment kiedy odnotowano istotne wzrosty czynszów na wielu rynkach od 2010.

"Biorąc pod uwagę wzrost indeksu EUR HICP realne czynsze w EUR spadły istotnie. Należy brać pod uwagę, że obecnie czynsze dla istniejących umów najmu były przedmiotem wysokiej skumulowanej indeksacji inflacją w strefie euro za lata 2021-25 co powoduje, że obecnie obowiązujące czynsze są często wyższe od tych nowo zawieranych. Oceniamy, że w obiektach handlowych efektywne czynsze transakcyjne dotychczas były o około 15 proc. niższe od czynszów wywoławczych (w Warszawie o 10 proc.)" - dodano.

Zdaniem analityków, w naszym przekonaniu mimo odbicia w czynszach referencyjnych, dla najlepszych obiektów na danym rynku, presja na czynsze średnie pozostanie długotrwała, lecz złagodnieje w porównaniu zwłaszcza z latami 2022-23.

"Najsilniejsza presja będzie miała miejsce w centrach handlowych drugorzędnych, dla których przyszłość jako miejsce handlu modowego będzie coraz bardziej utrudniona. Ze względu na powyższe przewidujemy, że zróżnicowanie pomiędzy czynszami referencyjnymi, a czynszami płaconymi w obiektach drugorzędnych będzie cały czas rosnąć" - napisano w raporcie.

PKO BP podało, że czynsze obecnie charakteryzują się znacznym, lecz już nie tak szybko rosnącym zróżnicowaniem pomiędzy poziomem czynszów w stolicy, a pozostałymi rynkami, a szczególnie dużą różnicę obserwować można w podsektorze najlepszych lokali handlowych. (PAP Biznes)

doa/ asa/