Sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce mocno zróżnicowana; pojawia się walka cenowa

"Każdy rynek jest inny, nie ma jednego scenariusza dla większości rynków. Skala zróżnicowania relacji podaży i popytu jest duża” – powiedziała Aleksandra Gawrońska, dyrektorka w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL podczas środowej konferencji.

"W Warszawie nadal możemy spodziewać się, przy założeniu, że sprzedaż będzie rosła, przy lekko zwiększającej się ofercie, (...) że będziemy mówić o równowadze. Nie mamy nawisu niewykorzystanych pozwoleń, więc nie ma obaw, że zasypie ten rynek fala nowej podaży. (...) Odwrotna sytuacja jest w Katowicach (...) – oferta jest wyjątkowo rozbudowana, jest też zapas niewykorzystanych pozwoleń" – dodała.

Podobna sytuacja jest w Łodzi czy Poznaniu - tu również w teorii nie brakuje projektów, które można szybko uruchomić. Obecnie na tych rynkach obserwować można dużą nadwyżkę podaży.

JLL ocenia, że w pierwszych miesiącach 2026 roku sytuacja na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce jest wyjątkowo zróżnicowana. Zgodnie z danymi JLL, w jednej grupie miast mamy Warszawę i Trójmiasto, gdzie teoretyczna wyprzedaż aktualnej oferty potrwałaby pięć kwartałów, co oznacza równowagę pomiędzy podażą i popytem. Na przeciwległym biegunie są natomiast Katowice.

W 2025 r. na rynku podaż przewyższyła popyt. Deweloperzy wprowadzili do oferty o prawie 9 tys. lokali więcej od całkowitego rocznego popytu.

Zdaniem ekspertów warto jednak zauważyć, że w 2024 r. nadwyżka nowych wprowadzeń nad całościowym wolumenem sprzedaży była dwa razy wyższa (18 tys. mieszkań).

Po stronie popytowej roczny wynik w 2025 r. był natomiast porównywalny do roku poprzedniego. W okresie styczeń-grudzień deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach prawie 43 tys. mieszkań, jednak było to o 4 proc. więcej w ujęciu rok do roku. Znaczący wpływ na ten wynik miała druga połowa roku - popyt zaczął rosnąć po kolejnych cięciach stóp procentowych.

Atrakcyjny pod względem popytu jest np. rynek trójmiejski, który przyciąga dodatkowy popyt spoza aglomeracji.

Z danych JLL za IV kwartał 2025 r. wynika, że na siedmiu dużych rynkach było w ofercie ok. 14 tys. mieszkań gotowych i jest to jeden z wyższych wyników na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat.

Wzrost liczby gotowych mieszkań w ofercie jest - zdaniem ekspertów - konsekwencją decyzji o rozpoczynaniu budów, podejmowanych przez deweloperów na przełomie 2023 i 2024 roku, po zapowiedziach wprowadzenia kolejnego po "Bezpiecznym Kredycie 2 proc." programu wsparcia nabywców pierwszych mieszkań.

Gawrońska dodała, że mimo to, część firm wchodziła z nowymi projektami na rynek również na przełomie 2024 i 2025 roku, kiedy można było domyślać się, że zapewne żadnego programu wsparcia nie będzie, co oznacza, że w kolejnych kwartałach na części z rynków można spodziewać się rosnącej liczby mieszkań, których proces budowy zostanie zakończony, ale nadal będą pozostawać one w ofercie. Tam rosnąca liczba lokali gotowych może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen oraz poziom rabatów.

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl ocenili, że IV kw. 2025 r. okazał się początkiem narastającej konkurencji cenowej na kilku czołowych rynkach. Jej skutkami były zarówno przeceny wielu ofert, ale także podwyżki cen najbardziej atrakcyjnych lokali.

"W trzecim kwartale stwierdziliśmy, że są warunki do wojny cenowej na rynku – oczywiście nie wszędzie i nie w każdym segmencie. Dane po czwartym kwartale pokazują, że wojna jest, ale hybrydowa – na pewnych rynkach następuje intensywna zmiana cenowa (...) – dotyczy zwłaszcza deweloperów, którzy mają problem z niesprzedanymi mieszkaniami, które mają nieoptymalne układy, czy są z niższej półki cenowej – są tanie, a i tak nie mogą znaleźć nabywcy" - powiedział Jan Dziekoński, Head of Market Insights, RynekPierwotny.pl.

Podejście cenowe deweloperów w okresie wrzesień 2025-styczeń 2026 zmieniło m.in. wprowadzenie "jawności cen".

Jak podano, dla części miast, które odnotowały największe przeceny we wrześniu (Łódź, Gdańsk, Kraków), czwarty kwartał był okresem niewielkiego odbicia cenowego i stagnacji. Zdaniem ekspertów, najpewniej skala wdrożonych w III kwartale obniżek cen poszczególnych mieszkań w ofercie, sięgających na całym rynku średnio 1-3 proc. (a w indywidualnych przypadkach od 5 proc. do 25 proc.), okazała się tam wystarczająca do stymulacji sprzedaży. W pozostałych czołowych miastach IV kwartał okazał się jednak kontynuacją procesów rywalizowania cenami, które trwały jeszcze w październiku, a nawet w grudniu.

W ocenie ekspertów, najsilniej proces ten odcisnął piętno na cenach we Wrocławiu (spadek cen mieszkań pozostających w ofercie o 0,8 proc. wobec III kwartału, kiedy wyniósł on 0,4 proc.) oraz Warszawie (spadek cen tych samych ofert o 0,4 proc. wobec 0,2 proc. w III kwartale) i utrzymanie tempa obniżek w Poznaniu i Katowicach (w obu przypadkach spadek cen o 0,6 proc. w III i IV kwartale).

Z danych portalu wynika, że w Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu wzrósł odsetek mieszkań, które odnotowały obniżkę ceny, a ubyło tych z podwyżkami cen – czynnikiem bilansującym w tych dwóch ostatnich miastach było to, że podwyżki cen, które miały miejsce, były co do zasady silniejsze, nie mniej można tam mówić o narastającej konkurencji cenowej. W Gdańsku, Krakowie i Łodzi ubyło obniżek cen, a w Krakowie nawet przybyło podwyżek. Ceny wzrosły również w Łodzi - w efekcie był to jedyny rynek, gdzie porównywalne ceny wzrosły w IV kwartale.

W Warszawie ilość obniżek i podwyżek niemal nie zmieniła się w czasie, jednak deweloperzy decydujący się na obniżki robili to bardziej zdecydowanie w IV kwartale, niż kwartał wcześniej. Decydowali się na nie częściej najmniejsi i najwięksi deweloperzy - firmy o średnim rozmiarze częściej sięgały po podwyżki i paradoksalnie zwiększyły one udział w rynku w IV kwartale.

"Na części rynków - zwłaszcza w Katowicach, Wrocławiu i Poznaniu - mamy do czynienia z nasilającą się walką deweloperów na ceny. Pozostałe miasta utrzymują zbilansowany charakter korygowania cen, związany z podtrzymywaniem tempa sprzedaży tych projektów, które pozostają w tyle za lepiej spozycjonowanymi inwestycjami. W kilku miastach deweloperzy już w III kwartale dokonali tak dużych przecen, że IV kwartał poświęcili na zbieranie ich żniw. Nie należy zapominać o tym, że najlepsze oferty mieszkań odnotowują podwyżki cen, a cały proces jest bardzo dynamiczny" – dodał Dziekoński. (PAP Biznes)

doa/ ana/