W 2026 roku możliwy jest kilkunastoprocentowy wzrost sprzedaży mieszkań - JLL

Jak podało JLL, kwartalna sprzedaż mieszkań w 2025 roku, szczególnie w jego I połowie kształtowała się na niskim poziomie, zbliżonym do kwartalnych wyników z 2024 roku. Dopiero w II połowie po stronie popytowej odnotowano ożywienie - seria obniżek stóp procentowych, zapoczątkowana w maju 2025 r., powoli zaczęła topić zamrożony popyt. Wynik sprzedaży za cały 2025 rok powinien być ok. 10 proc. wyższy w porównaniu do 2024 r., kiedy to sprzedano około 39 tys. lokali.

Eksperci JLL spodziewają się, że w kolejnych 12 miesiącach nastąpi kilkunastoprocentowy wzrost sprzedaży. Na rzecz kupujących przemawia także wysoka oferta mieszkaniowa zaostrzająca konkurencję między deweloperami, dzięki czemu klientom łatwiej jest negocjować ceny.

"Nabywcy śledzą kolejne posiedzenia RPP i czekają na obniżkę stóp, spadek kosztów kredytów i wzrost zdolności kredytowej. Seria obniżek stwarza dobre perspektywy dla odłożonych w czasie zakupów z finansowaniem bankowym. W 2026 roku temat ten będzie wciąż aktualny - wtedy efekty cięć stóp i wzrost zdolności kredytowej staną się w pełni odczuwalne" – powiedziała cytowana w raporcie Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Zdaniem ekspertów, niepewność utrzymująca się na rynku od 2022 roku pozostanie z uczestnikami rynku także w 2026 roku. Na decyzje zakupowe duży wpływ będą miały nastroje nabywców, te natomiast mogą być kształtowane zwłaszcza przez dalsze działania hybrydowe Rosji, rozwój sytuacji na Ukrainie i wydarzenia na polskiej scenie politycznej.

Z raportu wynika, że w 2026 roku deweloperzy, choć zadowoleni z ożywienia popytu, będą starali się dopasować nową podaż do sprzedaży. Skupią się także na dostępnej już ofercie, co będzie dla nich kluczowym działaniem, aby zachować płynność w finansowaniu projektów w toku. Sukcesywnie będą jednak uzupełniać podaż - liczba mieszkań wprowadzonych do oferty w skali roku powinna być o ok. 5 proc. wyższa niż w 2025 roku. W Warszawie sytuacja może być odmienna, wraz ze wzrostem sprzedaży wzrośnie prawdopodobnie także oferta.

Jak podano, średnia cena mieszkań w ofercie, liczona dla 6 największych rynków łącznie ustabilizowała się, a w II połowie roku uległa nawet niewielkiej obniżce. W skali roku odnotowano wzrost średniej ceny o 3-4 proc. W poszczególnych miastach sytuacja była jednak zróżnicowana - w Łodzi w skali roku spodziewany jest spadek średniej ceny o 2 proc., a w Trójmieście wzrost o 5 proc.

"W 2026 roku spadek kosztów kredytu względem lat poprzednich zmobilizuje część potencjalnych klientów do realizacji odłożonego w czasie zakupu mieszkania. Popyt nieco wzrośnie, jednak nie na tyle, aby deweloperzy zaczęli dynamicznie podnosić ceny mieszkań. Oferta jest wciąż wysoka, dlatego spodziewamy się, że w 2026 roku średni wzrost cen w poszczególnych miastach wyniesie od 2 do 3 proc. rok do roku, czyli będzie zbliżony do inflacji" – dodała Aleksandra Gawrońska.

Eksperci zwrócili uwagę, że mijające 12 miesięcy było czasem odpływu inwestorów indywidualnych z rynku mieszkaniowego. Ich udział, który przez lata stanowił około jednej trzeciej zakupów, wyraźnie się skurczył, co miało bardzo duży wpływ na spadek sprzedaży w 2024 i 2025 roku. Inwestorzy indywidualni byli zniechęcani przez zapowiedzi opodatkowania trzeciego i kolejnego mieszkania, wprowadzenie podatku katastralnego czy ograniczeń w najmie krótkoterminowym. Dodatkowo atrakcyjność inwestowania w najem znacząco spadła w porównaniu do ubiegłych lat.

"W 2026 r. nadal obserwować będziemy niepewność dotyczącą tego, czy nowe regulacje (i w jakim kształcie) zostaną wprowadzone. Zapewne najszybciej pojawią się zmiany w zakresie najmu krótkoterminowego, ponieważ ten element jest związany także z rozporządzeniem Unii Europejskiej, która nakłada na Polskę dostosowanie przepisów wewnętrznych w I połowie 2026 r." - wskazano.

Zdaniem ekspertów JLL, jednym z najważniejszych czynników, który w najbliższych latach będzie wpływał na stronę podażową jest proces uchwalania przez gminy planów ogólnych do połowy 2026 roku.

"Grunty, które w planach ogólnych zostaną przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, zyskają na wartości z powodu ograniczonej podaży i pewności prawnej. Z kolei tereny wykluczone z zabudowy może czekać spadek wartości. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to podwójne wyzwanie. Wyższe ceny gruntów nieuchronnie przełożą się na wzrost cen mieszkań. Jednocześnie niepewność i potrzeba weryfikacji banków ziemi mogą czasowo ograniczyć podaż nowych projektów deweloperskich. Choć celem reformy jest uporządkowanie przestrzeni, w krótkiej perspektywie generuje ona ryzyko i zmusza cały sektor do adaptacji do nowej rzeczywistości planistycznej" - podano w raporcie.

Kolejnym czynnikiem uwzględnionym w raporcie jest ustawa schronowa.

"Inwestycje mieszkaniowe, na które zostaną złożone wnioski o pozwolenie na budowę od 1 stycznia 2026 roku, będą musiały posiadać miejsca doraźnego schronienia (MDS), co zapewne podniesie koszty ich całościowej realizacji. Pierwsze projekty z MDS mogą teoretycznie pojawić się w sprzedaży w drugiej połowie 2026 roku, ale zdecydowana większość nowej podaży w 2026 roku będzie realizowana na podstawie wniosków złożonych przed końcem 2025 roku. W przypadku Warszawy i Trójmiasta wpływ na koszty będzie widoczny na większą skalę zapewne w 2027 roku, a w Poznaniu czy Łodzi prawdopodobnie jeszcze później ze względu na ogromny zapas niewykorzystanych pozwoleń" - wskazano.

Eksperci wskazują również na realizację polityki państwa w zakresie mieszkalnictwa społecznego i komunalnego.

"Państwo zrezygnowało ze wspierania zakupów mieszkań na własność na rzecz mieszkalnictwa społecznego i komunalnego. Zgodnie z deklaracją, rocznie ma powstawać ok. 25 tys. takich mieszkań. Przyszłość tego programu jest ściśle uzależniona nie tylko od finansowania budżetowego w kolejnych latach, ale również od determinacji spółek i samorządów oraz od dostępu do grantów, niezbędnych do minimalizowania kosztów kredytów i utrzymania niskich czynszów przy jednocześnie wysokich kosztach realizacji" - dodano.

Eksperci zauważyli również, że Polska jest ostatnim krajem w UE, który nie wdrożył klas energetycznych dla budynków wielorodzinnych, ale wprowadzenie ich planowane jest na połowę 2026 roku.

"Wprowadzenie klas energetycznych w innych krajach spowodowało gwałtowne spadki cen mieszkań o najniższych parametrach energetycznych (do 40 proc.), ale także w klasach „średnich”. Duża część prywatnych zasobów mieszkaniowych w polskich metropoliach, zrealizowanych w technologii „wielkiej płyty”, w latach 1970-1990, znajdzie się w środku klasyfikacji. Samorządy będą miały duże problemy z zasobami mieszkaniowymi komunalnymi, zwłaszcza w mniejszych miastach. Znaczna część nieocieplonych domów wiejskich wybudowanych przed 1990 rokiem zostanie zapewne sklasyfikowana w najniższych klasach energetycznych" - dodano. (PAP Biznes)

mbi/ gor/