W XII sprzedaż na siedmiu największych rynkach deweloperskich w Polsce wzrosła o 3 proc. mdm - Otodom

"Grudniowy, rekordowy wynik sprzedaży zaskoczył tak, jak zaskakująca była ogromna skala podjętych przez deweloperów działań marketingowych i promocyjnych. W końcówce roku na popyt z jednej strony bardzo silnie oddziaływały zachęty firm deweloperskich do sfinalizowania zakupu mieszkania, z drugiej strony potencjalni kupujący pochłonięci już byli świątecznymi sprawunkami i perspektywą kilkudniowego oderwania od codzienności. Trudno było przewidzieć, czy mocniej będą oddziaływać promocje u deweloperów czy wyczekiwanie na święta, a w konsekwencji, czy sprzedaż wzrośnie czy spadnie w porównaniu z listopadem. Tym razem przeważyły wyjątkowo liczne i atrakcyjne akcje promocyjne i rabaty oferowane przez firmy deweloperskie" - oceniła, cytowana w komunikacie prasowym, Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku, Otodom.

W grudniu deweloperzy uruchomili sprzedaż ponad 5,3 tys. mieszkań w ramach 111 nowych inwestycji. W rezultacie liczba mieszkań dostępnych na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce wzrosła ponownie powyżej 62 tys.

Chociaż - jak podano - miesięczny wzrost oferty względem listopada wyniósł 1 proc., to był on większy niż sugerowałby bilans pomiędzy liczbą mieszkań sprzedanych i wprowadzonych na rynek. Zdaniem Kuniewicz, jest to w dużej mierze efekt ponadprzeciętnej sprzedaży mieszkań, które miały wcześniej status zarezerwowanych.

"Takie zjawisko obserwowaliśmy nie tylko w grudniu, ale również w listopadzie. Wynik sprzedaży w grudniu został zrealizowany dzięki puli lokali wcześniej zarezerwowanych i tym samym nie uszczupliło to oferty. Spodziewamy się, że takie zjawisko będziemy obserwowali w naszych badaniach również w pierwszych miesiącach 2026 roku, na co wskazuje wysoki poziom nowych rezerwacji, które odnotowaliśmy w listopadzie i grudniu" - dodała.

Otodom ocenia, że o pobudzeniu sprzedaży na rynku mieszkaniowym w największych polskich miastach zdecydowały m.in. obniżki stóp procentowych, a także akcja promowania zakupów przez deweloperów, którą uruchomiły debaty o jawności cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

"Do pierwszej obniżki stóp, czyli w okresie od stycznia do kwietnia 2025 roku, sprzedaż mieszkań deweloperskich w największych polskich miastach nieznacznie przekraczała 11 tys. lokali i była o 21 proc. niższa niż w analogicznym okresie 2024 roku. W kolejnych czterech miesiącach, kiedy RPP dwukrotnie obniżyła stopy procentowe - łącznie o 0,75 punktu procentowego - sprzedaż wzrosła o 11 proc. w porównaniu do tej z poprzednich czterech miesięcy i sięgnęła 12,3 tys. (18 proc. więcej niż w 2024 roku). Jednak dopiero w ostatnich czterech miesiącach 2025 roku przyniosły spektakularne zmiany po popytowej stronie rynku" - napisano.

Od września do grudnia firmy deweloperskie sprzedały ponad 17,4 tys. mieszkań, czyli o 42 proc. więcej niż w poprzednich czterech miesiącach i 34 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku.

"Wiele wskazuje na to że ci, którzy w drugiej połowie roku zdecydowali się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, podjęli dobre decyzje. Dotyczy to zwłaszcza tych gospodarstw domowych, które bez wysokiego udziału kredytu nie mogliby pozwolić sobie na zakup mieszkania. Wzrost obciążeń podatkowych banków w 2026 roku nie wróży dobrze oczekiwaniom, że wraz z kolejnymi obniżkami stóp procentowych koszt kredytu hipotecznego będzie ulegał redukcji, tak jak w drugiej połowie 2025 roku" - dodała ekspertka.

Z monitoringu Otodom Analytics wynika, że łączny wolumen sprzedaży w 2025 roku był o 9 proc. wyższy od 2024 roku, ale o 25 proc. niższy od sprzedaży odnotowanej w 2023 roku (porównanie dotyczy danych z grudniowego monitoringu w każdym roku), a podobnie jak w 2023 roku druga połowa 2025 była sprzedażowo wyraźnie lepsza od pierwszej. W najlepszym miesiącu ubiegłego roku (grudniu) sprzedaż była o 76 proc. wyższa niż w najsłabszym (styczniu).

Nominalnie deweloperzy najwięcej mieszkań sprzedali w ubiegłym roku w Warszawie - 13,1 tys., co stanowiło jedną trzecią sprzedaży na siedmiu analizowanych rynkach. Na drugim miejscu znalazł się Kraków (6,4 tys.). Na kolejnych Trójmiasto (5,7 tys.), Wrocław (5,4 tys.), Poznań (4,4 tys.) i Łódź (4 tys.). Na końcu stawki plasują się Katowice, gdzie sprzedano 1,8 tys. mieszkań, czyli o kilkadziesiąt lokali mniej niż przed rokiem. Katowice są jedynym miastem, w którym w 2025 roku liczba mieszkań sprzedanych zmniejszyła się w stosunku do 2024 roku (o 2 proc.).

Na pozostałych rynkach wolumen sprzedaży w 2024 roku był większy niż rok wcześniej. Liderami wzrostu są Kraków (+24 proc. rdr) i Poznań (+10 proc. rdr), a trzecie miejsce ex aequo należało do Warszawy i Trójmiasta (+8 proc. rdr). Najmniejsze wzrosty odnotowano we Wrocławiu (+4 proc. rdr) i Łodzi (+2 proc. rdr).

Zgodnie ze wstępnymi danymi Otodom Analytics, w ciągu roku ceny na najważniejszych rynkach w kraju wzrosły od 0,5 proc. w Łodzi, 2 proc. w Krakowie, przez 3-4 proc. w Katowicach i Wrocławiu do 5-6 proc. w Poznaniu i Warszawie. W Trójmieście w porównaniu do grudnia 2024 roku ceny wzrosły o 15 proc.

"Wiele wskazywało na to, że ostatnie miesiące 2025 roku będą czasem dużej zmienności nie tylko dla deweloperów, ale również dla ich klientów. Natomiast od połowy roku wzrost średnich cen całkowitych nowych mieszkań ponownie przyspieszył. Jednocześnie wskaźnik wyprzedaży, czyli indeks obrazujący czas, w którym nastąpiłoby wyprzedanie wszystkich oferowanych przez firmy deweloperskie mieszkań, gdyby tempo sprzedaży utrzymało się na dotychczasowym poziomie - ulegał redukcji. To jednoznacznie świadczyło o tym, że pomimo rosnących cen rynek deweloperski jest bliski stanu równowagi popytowo - podażowej" - napisano w komunikacie.

W stanie równowagi popytowo-podażowej wskaźnik kształtuje się w granicach 4-5 kwartałów. Oznacza to, że gdyby sprzedaż utrzymała się na pułapie z ostatnich trzech miesięcy - przy braku nowych inwestycji - mieszkania oferowane przez deweloperów znalazłyby nabywców w ciągu roku.

Jak podano, poziom wskaźnika z dwóch ostatnich miesięcy (między 4 a 5 kwartałów) wskazuje, że rynek mieszkaniowy w największych polskich miastach na koniec 2025 roku znalazł się w stanie równowagi. W ocenie ekspertów, to zaskakujące, ponieważ liczba oferowanych mieszkań jest wysoka, a ceny całkowite utrzymują się w trendzie wzrostowym.

"Obecnie potencjalni nabywcy korzystają z dużego wyboru mieszkań i szerokiej oferty rabatowej, a firmy deweloperskie realizują założone plany sprzedażowe. Nie oznacza to jednak, że ceny mieszkań są niskie, a perspektywa ich redukcji oddala się wraz z rosnącą w kolejnych miesiącach sprzedażą" - dodano. (PAP Biznes)

doa/ asa/