Warszawski rynek biurowy rozpoczął '26 ograniczoną aktywnością budowlaną i rosnącą presją czynszową - JLL
Rynek biurowy w stolicy wszedł w 2026 rok z coraz bardziej odczuwalnym niedoborem nowoczesnej powierzchni. W kolejnych miesiącach rynek czeka niemal całkowite wyhamowanie nowej podaży, co będzie dalej napędzać wzrost czynszów - ocenili eksperci JLL.
W pierwszym kwartale 2026 roku całkowity wolumen transakcji osiągnął 133.800 m kw. (o 8,8 proc. mniej w porównaniu do tego samego okresu w ubiegłym roku). Renegocjacje stanowiły 39 proc. wszystkich podpisanych umów, co potwierdza utrzymującą się aktywność firm w zakresie optymalizacji i zabezpieczania obecnych lokalizacji.
"Najemcy nadal pozostają aktywni, szczególnie w przypadku wysokiej jakości powierzchni w centralnych lokalizacjach - około 43 proc. wolumenu transakcyjnego w pierwszym kwartale było skoncentrowane wyłącznie w strefie Centrum. Problemem staje się jednak ograniczona dostępność nowoczesnych biur" - powiedziała cytowana Ida Stankiewicz, Head of Tenant Representation, JLL.
"Wyzwaniem dla najemców jest rozbieżność między tempem rynku a tempem decyzji wewnętrznych w firmach. Obserwujemy wyraźny paradoks: w momencie, gdy firmy wciąż nie zakończyły eksperymentów z polityką pracy hybrydowej i potrzebują więcej czasu na określenie rzeczywistego zapotrzebowania na powierzchnię biurową, rynek daje im coraz mniej czasu na podjęcie decyzji" – dodała.
W pierwszym kwartale 2026 roku na warszawski rynek dostarczono ponad 40 tys. m kw. powierzchni biurowej.
"Jedynym projektem ukończonym poza centrum miasta była inwestycja Vena zlokalizowana w strefie Zachód. Wraz z dostarczeniem nowej podaży współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł nieznacznie do 9,5 proc. (vs 9,1 proc. kwartał wcześniej, a w ujęciu rocznym odnotował już spadek o 1 pp). W centrum miasta poziom pustostanów pozostaje wyraźnie niższy i wynosi jedynie 6,5 proc., podczas gdy poza centrum sięga 12,2 proc." - napisano.
Eksperci JLL podkreślają, że wzrost dostępności ma charakter przejściowy.
"Znaczna część nowej powierzchni została już zabezpieczona przez najemców lub jest przedmiotem zaawansowanych negocjacji. To oznacza, że obecny wzrost pustostanów nie zmienia długoterminowego obrazu rynku, który pozostaje rynkiem ograniczonej podaży" – powiedział Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL Poland.
Jak podano, deweloperzy pozostają ostrożni - w budowie znajduje się obecnie jedynie pięć projektów o łącznej powierzchni 114 tys. m kw., co pozostaje poziomem drastycznie niższym niż historyczne średnie dla Warszawy.
Jak wskazują eksperci JLL, malejąca dostępność powierzchni i symboliczna nowa podaż planowana na kolejne miesiące przekładają się na dalszy wzrost stawek czynszowych.
"Obecnie czynsze za najlepsze biura w ścisłym centrum Warszawy przekraczają €29 za m kw. miesięcznie, co jest bliskie historycznym rekordom sprzed ok. 20 lat. Trend wzrostowy wspierają zarówno ograniczona nowa podaż, jak i utrzymująca się presja kosztowa po stronie deweloperów oraz właścicieli budynków" - napisano.
Perspektywy na kolejne kwartały wskazują na niewielkie zmiany po stronie podaży. Między drugim a czwartym kwartałem 2026 roku deweloperzy dostarczą mniej niż 10 000 m kw. nowej powierzchni, co praktycznie oznacza zatrzymanie nowej oferty do końca roku.
W efekcie eksperci JLL przewidują dalszy spadek współczynnika pustostanów, utrzymanie presji wzrostowej na czynsze oraz pogłębianie niedoboru nowoczesnych biur dostępnych „od zaraz”.
"Warszawski rynek biurowy wszedł w fazę wyraźnego niedoboru nowoczesnej podaży, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. W połączeniu z utrzymującym się popytem na biura wysokiej jakości oznacza to dalsze umacnianie pozycji właścicieli najlepszych aktywów i rosnącą presję na czynsze w całym 2026 roku" - ocenił Piotr Kamiński.
"Jeszcze w tym roku czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Centrum osiągną poziom 30 €/m kw./m-c i nie mówimy tu o najwyższych piętrach w wieżach, bo w tych czynsze powyżej tego pułapu są już codziennością" - dodał.
Eksperci JLL, spodziewają się niskiej podaży także w kolejnych latach.
"Przełamanie tego impasu nastąpi najprawdopodobniej dopiero w momencie wyraźnego rozluźnienia globalnej polityki monetarnej. W sytuacji, gdy deweloperzy nie mają pewności co do ostatecznej ceny i czasu wyjścia z inwestycji oraz sprzedaży gotowego projektu funduszom inwestycyjnym, nowe budowy będą ograniczone" – dodał Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL Poland.
JLL to firma specjalizująca się w zarządzaniu nieruchomościami i inwestycjami. (PAP Biznes)
gaw/ gor/
