Faworyt w wyścigu na burmistrza NYC chce zamrozić czynsze i podwyższyć CIT (opinia)

Nowy Jork to najważniejszy silnik ekonomiczny Stanów Zjednoczonych. Jak zwraca uwagę "The Economist", miasto to jest centrum finansowym i medialnym Ameryki, znajdują się w nim siedziby największej liczby amerykańskich firm. Miasto i region tworzą biznes o wartości ponad 2,3 biliona USD, czyli 9 proc. całości PKB w Stanach Zjednoczonych. To też więcej niż wytwarza rocznie cała Kanada.

W sobotę 25 października rozpoczęło się wczesne głosowanie w wyborach burmistrza Nowego Jorku, które potrwa do 2 listopada, z kolei 4 listopada rozpocznie się oficjalne głosowanie.

W realnym wyścigu o przywództwo w najważniejszym mieście Stanów Zjednoczonych po rezygnacji aktualnego burmistrza, Erica Adamsa, pozostaje trzech kandydatów: Andrew Cuomo (były gubernator stanu Nowy Jork), Curtis Sliwa (kandydat Republikanów na urząd burmistrza) oraz Zohran Mamdani (sprawujący urząd w Zgromadzeniu Stanu Nowy Jork).

To właśnie Mamdani jest faworytem sondażowni, według których ten trzydziestoczterolatek ma największe szanse na zwycięstwo.

W ostatnim sondażu opublikowanym przez Victory Insight w dniach 22-23 października, Mamdani (47 proc.) ma 18 proc. przewagę nad drugim w wyścigu Cuomo (29 proc.). Sliwę popiera 16 proc. respondentów.

Mamdani i Cuomo starli się już wcześniej w walce o poparcie Partii Demokratycznej w nowojorskich wyborach. Zwycięsko z tego starcia wyszedł Mamdani, który zdobył 56,39 proc. poparcia demokratów. Cuomo otrzymał 43,61 proc., ale pomimo braku poparcia partii postanowił wystartować w oficjalnym wyścigu o fotel burmistrza jako kandydat niezależny.

Zohran Mamdani należy do frakcji socjaldemokratów w Partii Demokratycznej, której lideruje Bernard Sanders.

Demokrata w swoim programie wyborczym obiecuje m.in. natychmiastowe zamrożenie czynszu dla wszystkich najemców objętych stabilizowanym czynszem i wykorzystanie wszelkich dostępnych środków, aby zbudować mieszkania. Mamdani deklaruje również wybudowanie 200 tys. mieszkań o stałej, przystępnej rynkowo cenie, budowanych przez związki zawodowe i objętych systemem stabilizacji czynszu.

"To zobowiązanie o wartości 100 mld USD rozłożone na 10 lat sprawi, że Nowy Jork ponownie stanie się liderem w zapewnianiu mieszkań dla rodzin zarabiających mniej niż 70.000 USD rocznie, czyli tyle, ile wynosi średni dochód najemców w Nowym Jorku i zagwarantuje, że zasoby miasta zostaną wykorzystane do zapewnienia miejsc pracy z zachowaniem bezpieczeństwa i godności" - napisano w deklaracji programowej.

Analitycy Columbia Business School w raporcie z końca lipca wskazali, że administracja zdeterminowana do zamrożenia czynszów w Nowym Jorku mogłaby poprzez powołanie przychylnego składu RGB (Rent Guidelines Board) de facto wstrzymać wszelkie podwyżki czynszów na czteroletnią kadencję.

"Skutek takiej polityki byłby katastrofalny dla wielu właścicieli. Realistyczny scenariusz dla budynku w 100 proc. objętego stabilizacją czynszów na Bronksie pokazuje, że czteroletnie zamrożenie, po którym nastąpiłby powrót do umiarkowanego, 3 proc. rocznego wzrostu czynszów, i tak spowodowałoby istotne i trwałe obniżenie NOI (dochodu operacyjnego netto - PAP)" - wskazano w raporcie.

Z kolei była członkini nowojorskiej RGB, Leah Goodridge cytowana przez "The Guardian" wskazywała, że dla zwyczajnych mieszkańców zamrożenie cen czynszu nie jest oderwaną od rzeczywistości obietnicą, a realnym kołem ratunkowym.

Nowy Jork jest amerykańskim miastem z największym odsetkiem właścicieli nieruchomości. Według badań New York City Housing and Vacancy Survey za 2023 rok, w "Big Apple" liczba lokali na wynajem to ok. 2,3 mln. Co ciekawe, według badań firmy IPX1031, również za 2023 rok, na 100.000 mieszkańców Nowego Jorku przypadało 5.188 długoterminowych najemców.

Ponadto z raportu "Overlooked & Undercounted - Struggilng to Make Ends Meet in New York City 2023" wynika, że połowa nowojorczyków nie była w stanie pozwolić sobie na podstawowe potrzeby, takie jak mieszkanie, transport, żywność i opieka zdrowotna.

Drew McKnight, współprezes Fortress Investment Group, która zarządza aktywami o wartości 53 mld USD cytowany niedawno przez "New York Post" wskazał, że plan Mamdaniego, zakładający zamrożenie czynszów sprawi, że stanie się to nieopłacalne dla właścicieli nieruchomości.

Z kolei w czerwcu analitycy Citi wskazywali, że obawy wywołane obietnicą kampanijną "freeze the rent" mogą spowodować dodatkowe obawy kredytowe, ale realny, fundamentalny wpływ na banki najprawdopodobniej będzie minimalny w krótkim i średnim terminie.

Ponadto pod koniec czerwca w reakcji na sondaże wskazujące na prowadzenie Mamdaniego w prawyborach, notowania m.in. Flagstar Financial i Dime Community Bancshares traciły ok. 4–5 proc., a duże nowojorskie REIT-y (SL Green, Vornado) spadały o ok. 5 proc. na fali obaw o dochody właścicieli budynków z regulowanymi czynszami.

Analitycy wskazywali wówczas, że o podwyżkach lub mrożeniu czynszów decyduje corocznie RGB.

RGB to 9-osobowy organ powoływany przez burmistrza (2 przedstawicieli lokatorów, 2 właścicieli i 5 członków publicznych), który co roku ustala dopuszczalne zmiany czynszów w ok. 1 mln lokali objętych stabilizacją. Ostatnia decyzja (lato 2025) przewidziała +3 proc. dla umów rocznych i +4,5 proc. dla dwuletnich. Ewentualne zamrożenie wymagałoby przegłosowania przez RGB nowego poziomu na kolejny rok.

W kwietniu zamrożenie cen czynszów na 2026 rok rekomendował w liście do Rent Guidelines Board, NYC Comptroller (główny dyrektor finansowy i audytor miasta), Brad Lander.

"Po dokładnej analizie raportów badawczych sporządzonych przez Radę ds. Wytycznych w sprawie Czynszów na rok 2025 uważam, że po trzech latach podwyżek czynszów, które doprowadziły do ich wzrostu o prawie 9 proc. zamrożenie czynszów w nadchodzącym roku będzie właściwym rozwiązaniem" - napisał Lander.

Z kolei Cea Weaver dyrektorka wykonawcza Housing Justice for All oraz New York State Tenant Bloc cytowana przez amerykańskiego "Newsweek'a" wskazała, że zamrożenie czynszów to najskuteczniejsze działanie, jakie burmistrz może podjąć, by uczynić Nowy Jork przystępnym cenowo.

"Czteroletnie zamrożenie czynszów przyniosłoby najemcom oszczędności blisko 7 mld USD" – powiedziała.

Według danych Zillow - największej amerykańskiej platformy internetowej zajmującej się obrotem nieruchomościami z ofertami kupna, sprzedaży i wynajmu - średni czynsz dla wszystkich układów (liczby sypialni) i typów nieruchomości w Nowym Jorku wynosi 3.595 USD, wobec średniej krajowej na poziomie 2.000 USD.

"Jeśli utrzyma się tendencja wzrostowa, sfrustrowani właściciele mogą przerzucać wyższe składki ubezpieczeniowe na najemców, co może podważyć oszczędności z zamrożenia czynszów – zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio" – twierdzi ekonomistka serwisu Realtor. com, Jiayi Xu, cytowana przez "Newsweek".

"Na przykład właściciele mogą, tam gdzie to dozwolone, podnosić opłaty eksploatacyjne albo ograniczać wydatki na usługi i udogodnienia w budynku, co pośrednio wpływa na jakość życia najemców" – dodała.

Mamdani zapowiedział również podniesienie stawki podatku od osób prawnych do poziomu New Jersey, czyli 11,5 proc., co przyniesie 5 mld dolarów dochodów budżetowych.

"Stawka podatku od osób prawnych w stanie Nowy Jork jest obecnie niższa niż w 15 innych stanach oraz w Dystrykcie Kolumbii. Dotyczy to wszystkich naszych sąsiadujących stanów: Connecticut, New Jersey, Massachusetts, Vermont i Pensylwanii. Najwyższa stawka podatku korporacyjnego w New Jersey wynosi 11,5 proc., podczas gdy najwyższa stawka w Nowym Jorku to tylko 7,25 proc." - wskazano w programie wyborczym.

Oprócz tego zobowiązał się do nałożenia na najzamożniejszy 1 proc. nowojorczyków (osoby zarabiające powyżej 1 mln dolarów rocznie) jednolitego, 2 proc. podatku. W ocenie kandydata demokratów, obecnie stawki podatku miejskiego są w praktyce takie same, niezależnie od tego, czy zarabia się 50 tys. czy 50 mln USD.

"Administracja Mamdaniego będzie współpracować z Albany nad aktualizacją nowojorskiego podatku dochodowego, tak aby najzamożniejsi nowojorczycy płacili fair share (uczciwą część - PAP). Będzie forsować 2 proc. podatek od wszystkich dochodów powyżej 1 mln USD, co ma przynieść 4 mld USD" - napisano w deklaracji podatkowej.

"W ramach tego planu osoba zarabiająca 1 mln USD zapłaci dodatkowe 20 tys. dolarów miejskiego podatku dochodowego" - dodano.

Jednak w opinii Marii Cristina Gallagher z J.P. Morgan Asset Management z połowy października, harmonogram wyborczy, czyni mało prawdopodobnym wejście w życie propozycji podatkowych Mamdaniego.

"Proponowane przez Mamdaniego podwyżki stawki podatku korporacyjnego oraz dodatkowa dopłata (surtax) do podatku od dochodów osobistych powyżej 1 mln USD przyniosłyby łącznie 9 mld USD, lecz wymagają one zgody władz stanowych, które wobec rosnącego ryzyka odpływu podatników do stanów o niższych podatkach, nadchodzących wyborach gubernatorskich w 2026 r. oraz własnych napięć fiskalnych stanu nie wydają się prawdopodobne" - napisała Gallagher.

"Niezależnie od wyniku wyborów, uspokaja nas pozytywna trajektoria gospodarcza Nowego Jorku oraz bezpieczniki fiskalne, które zinstytucjonalizowały dyscyplinę finansową. Nadal widzimy wartość na nowojorskim rynku municypalnym dla mieszkańców miasta i stanu, a w niektórych przypadkach także dla inwestorów z całego kraju, ponieważ rentowności po opodatkowaniu są atrakcyjne" - dodała.

Z kolei według "Wall Street Jurnal" walka Mamdaniego o stanowisko burmistrza wstrząsnęła Wall Street i niektórymi najbardziej wpływowymi i potężnymi finansistami na świecie, którzy obawiają się, jaki wpływ na ich działalność może mieć polityka socjaldemokraty.

Sam Donald Trump wielokrotnie krytykował Mamdaniego nazywając go m.in. komunistą i groził, że w przypadku jego zwycięstwa odetnie federalne finansowanie dla Nowego Jorku.

Ponadto Kandydatura Mamdaniego wywołuje kontrowersje również w Partii Demokratycznej, co jest wytrychem w podejściu "vote blue no matter who" (głosuj na niebieskich - demokratów - bez względu kto to jest).

Maciej Białobrzeski (PAP Biznes)

mcb/ asa/