Sprzedaż mieszkań w '24 będzie niższa rdr; wzrost wolumenu oczekiwany w '25 (analiza)
Trzeci kwartał 2024 r. wyznaczył dołek sprzedażowy na rynku mieszkaniowym, a mimo możliwego odbicia w czwartym kwartale sprzedaż w całym roku będzie niższa niż w 2023 r. - ocenili analitycy. Spodziewają się oni wzrostu wolumenu sprzedanych mieszkań w 2025 r., niezależnie od tego, czy wprowadzony zostanie program wsparcia.
"Widzimy po wrześniu, że jest szansa, by ruszył popyt, więc w czwartym kwartale możliwe jest mocne odbicie kdk w wolumenach sprzedaży mieszkań przez deweloperów. Ale nie sądzę, by cały rok zamknął się wzrostem wolumenów – niektórzy deweloperzy nie dowiozą założonych rok wcześniej poziomów sprzedaży" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.
Analityk Trigon DM, David Sharma, także uważa, że mimo odbicia w końcówce roku sprzedaż w całym 2024 r. będzie niższa niż w 2023 r.
"We wrześniu i październiku obserwujemy już znaczące odbicie sentymentu na rynku pierwotnym, według niektórych danych sprzedaż w października była ponad 40 proc. wyższa niż w lipcu i sierpniu. Trzeci kwartał 2024 r., moim zdaniem, wyznaczył niejako dołek sprzedaży, a w ostatnim kwartale roku możemy spodziewać się powrotu wolumenów sprzedażowych do poziomu powyżej 10 tys. lokali na rynkach TOP6" - ocenił Sharma.
Zdaniem analityków spadek sprzedaży w trzecim kwartale nie jest zaskakujący i wynika m.in. z efektu bazy oraz bieżącego oprocentowania kredytów.
"Spadek o 44 proc. rdr (na bazie danych JLL dla rynków TOP6) wygląda na pierwszy rzut na całkowite załamanie sprzedaży, ale należy pamiętać, że drugie półrocze ubiegłego roku upłynęło pod znakiem szaleństwa związanego z uruchomieniem programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Spadek sprzedaży o 6 proc. kdk nie wygląda już tak źle, szczególnie, że trzeci kwartał z definicji jest kwartałem +wakacyjnym+" - ocenił Sharma.
"Spadek wolumenów sprzedaży mieszkań przez deweloperów w trzecim kwartale to m.in. efekt bazy, która w zeszłym roku wynikała z wprowadzonego w lipcu programu Bezpieczny kredyt 2 proc., który mocno podbił sprzedaż u deweloperów. Martwi jednak kilkunastoprocentowy spadek kdk, a z rozmów z deweloperami wynika, że bardzo słabe były lipiec i sierpień. Dopiero wrzesień pokazał odbicie, gdy nabywcy mieszkań doszli do wniosku, że nie ma co czekać na rządowy program wsparcia, bo jeśli jakiś się pojawi, to na pewno nie w tym roku" - dodał Wewiórski.
Analityk Trigon DM zwrócił uwagę, że sytuacja na szerokim rynku nie jest homogeniczna, a niektóre miasta, jak Warszawa, Trójmiasto czy Kraków, nadal doświadczają w miarę dobrego popytu. Ponadto, niektórzy deweloperzy, tacy jak Dom Development, Archicom, Ronson czy Dekpol poprawili w trzecim kwartale sprzedaż w ujęciu kdk.
OCZEKIWANIE NA OBNIŻKI STÓP PROC. I DECYZJĘ O PROGRAMIE WSPARCIA
Popyt w kolejnych miesiącach mogą wspierać - zdaniem analityków - oczekiwane obniżki stóp proc., rynek najmu i ruchy migracyjne ze strony krajów wschodnich, a także potencjalnie - rządowy program wsparcia. Jednak nawet bez programu oczekują oni wzrostu sprzedaży w 2025 r.
"Rynek ma dobre perspektywy niezależnie od tego, czy program wsparcia wejdzie w życie, czy nie. Jego wprowadzenie może wygenerować dodatkowy popyt, ale rezygnacja z programu pozwoliłaby na wyklarowanie sytuacji rynkowej i przewidywalność, a klienci nie wstrzymywaliby się z zakupami. Program +naStart+ nie jest rynkowi potrzebny i rynek będzie zdrowszy, jeśli żadnego programu nie będzie" - powiedział analityk DM BOŚ.
Spodziewa się on w kolejnych miesiącach stabilizacji cen mieszkań.
"Rynek, w wielu lokalizacjach, schłodził się w trzecim kwartale i klienci mogą negocjować i wywalczyć niższą cenę. Za stabilizacją cen przemawiają też wskaźniki np. cen materiałów budowlanych, które spadają. Z powodu inflacji nie oczekiwałbym natomiast spadków cen mieszkań" - powiedział Wewiórski.
"Rynek najgorsze wydaje się już mieć za sobą, dynamika cen transakcyjnych również wyhamowała. Otwartą kwestią pozostaje trajektoria stóp procentowych w 2025 r. oraz ewentualnie program wsparcia kupujących, nie zmienia to jednak faktu, że sprzedaż na szerokim rynku powinna wzrosnąć w 2025 r." - dodał analityk Trigon DM.
Zdaniem analityka DM BOŚ nie należy spodziewać się wyhamowania uruchamiana nowych inwestycji przez deweloperów.
"Nawet delikatny wzrost popytu skłoni deweloperów do rozpoczynania budów w aglomeracjach, a przeszkodą mogą być jedynie bariery administracyjne" - powiedział.
Dodał, że wyższe wolumeny sprawią, że deweloperzy będą potrzebowali więcej kapitału pracującego, więc można oczekiwać większej liczby emisji obligacji, a deweloperzy mieszkaniowi nie tylko będą rolować dług, ale mogą też chcieć zwiększać skalę pożyczki, jednak będzie to zależne od wzrostu skali ich biznesu.
W ocenie analityka Trigon DM, oferta - chociaż urosła do poziomów najwyższych od dwóch lat - wydaje się, że nie jest w pełni dopasowana do obecnej struktury popytu, a deweloperzy chętnie uruchamiają projekty głównie w największych miastach.
"Deweloperzy, jako sektor, wyhamowali uruchamianie nowych inwestycji, co widać z resztą nawet w danych GUSu. W niektórych segmentach rynku pierwotnego, głównie w największych miastach, deweloperzy nadal chętnie uruchamiają projekty, choć dotyczy to głównie inwestycji w standardzie podwyższonym i premium. Sytuacja uległa zmianie, a sama branża mocnej konsolidacji, co powinno być jeszcze mocniej widoczne w kolejnych latach – szacuję, że udział największych 5 deweloperów w sprzedaży na rynkach TOP6 wzrósł z 25 proc. w 2023 r. do 43 proc. w trzecim kwartale 2024 r." - powiedział Sharma.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ gor/
