II kw. może być lepszy dla deweloperów pod względem wolumenów; wyzwaniem planowanie oferty (analiza)

"Niższy wolumen sprzedaży mieszkań rdr w I kw. 2025 r. nie jest zaskoczeniem, bo pierwsza połowa ubiegłego roku upłynęła jeszcze pod wpływem programu rządowego Bezpieczny kredyt 2 proc., który podbijał sprzedaż. Jednak w mojej ocenie pierwszy kwartał 2025 r. – przy braku rządowego programu wsparcia oraz wysokich stopach proc. – był dobry, a drugi kwartał powinien być kdk wolumenowo lepszy" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.

David Sharma, analityk Trigon DM, także uważa, że drugi kwartał powinien być lepszy od pierwszego, choć większej poprawy spodziewa się dopiero w drugiej części roku.

"Wzrost zainteresowania klientów w maju i czerwcu może przełożyć się na +twardą+ sprzedaż dopiero w lipcu czy sierpniu. Nie zakładam natomiast, że na rynek powróci szeroki optymizm – wolumeny na rynkach TOP6 mogą wzrosnąć naszym zdaniem o ok. 10-15 proc. w całym 2025 r." - ocenił Sharma.

"Wychodzę z założenia, że pod względem wolumenów rynek najpewniej najgorsze ma już za sobą. Obniżka stóp procentowych zawsze jest czynnikiem stymulującym popyt na rynku pierwotnym, pytanie natomiast w jak dużym stopniu będziemy mieć do czynienia z trwałą poprawą zainteresowania mieszkanianiami z rynku pierwotnego wśród klientów – niewykluczone jest, że klienci antycypując kolejnych obniżek pod koniec 2025 r. oraz w przyszłym roku zwyczajnie zdecydują się na odłożenie decyzji zakupowych, szczególnie, że w otoczeniu wysokiej oferty i braku nowych programów rządowych przestrzeń do wzrostu cen jest ograniczona" - dodał.

Zdaniem analityka DM BOŚ, rynek jest w fazie przejściowej, ale popytu nie brakuje.

"Na sytuację rynkową wpływają obecnie głównie drogie kredyty, jednak mamy już pierwszą obniżkę stóp proc. i rynkowy konsensus na to, że na tej jednej się nie skończy, więc perspektywa kilku kolejnych lat jest pozytywna. Obniżki stóp to ten czynnik, na który czekają potencjalni kupujący, i który będzie miał największy wpływ na rynek. Niekoniecznie spowoduje to od razu boom na rynku mieszkaniowym, ale na pewno wzrośnie popyt" - powiedział Wewiórski.

"Mamy w Polsce deficyt mieszkań, a dodatkowo może wzrosnąć popyt generowany przez studentów. Akademiki to segment rynku, który staje się coraz bardziej atrakcyjny. Potrzeby są gigantyczne i jeśli nie zostaną zaspokojone, wpłynie to też na wyższy popyt na rynku mieszkaniowym i rynku najmu" - dodał.

Analitycy zwrócili uwagę na wyzwania związane z ofertą mieszkaniową i podaż przewyższającą popyt. Nie są jednak zgodni co do tego, jakie plany mogą mieć deweloperzy.

"Wygranymi są deweloperzy, którzy mieli płynność, dobry bank gruntów i nie musieli posiłkować się kredytami, a którzy czekali z projektami do uruchomienia na obniżki stóp proc. i odblokowanie popytu. Spodziewam się, że oferta będzie dalej rozbudowywana wraz z rosnącym zainteresowaniem. W ostatnich miesiącach na rynek więcej mieszkań zostało wprowadzonych do sprzedaży niż sprzedanych, ale nie powinno to budzić obaw. Rynek był bardzo mocno wyprzedany, co skutkowało wzrostem cen i walką o mieszkania – to była niezdrowa sytuacja dla wszystkich. Teraz wracamy do równowagi. Przez krótki okres oferta może przewyższać sprzedaż, ale w ciągu kilku kwartałów te proporcje powinny się wyrównać. Dużo projektów jest w przygotowaniu i oferta powinna wzrosnąć" - powiedział Wewiórski.

"Niektóre segmenty rynku, takie jak mieszkanie w standardzie popularnym/ekonomicznym są, moim zdaniem, wręcz przesycone – klienci mogą przebierać w ofertach i ostatecznie nawet poczekać, aby kupić mieszkanie, które niedługo będzie już gotowe do oddania. Z drugiej strony, jeżeli spojrzymy na centralne dzielnice największych miast oraz większe metraże (np. >100m2) – tam oferty mocno brakuje, a deweloperzy są w stanie prowadzić twardą politykę cenową. Ogólnie jestem zdania, że deweloperzy będą coraz ostrożniejsi w uruchamianiu projektów i nie spodziewam się większych wzrostów oferty" - wskazał Sharma.

Z danych przedstawionych przez JLL wynikało, że w I kw. 2025 r. na sześciu największych rynkach w Polsce łącznie sprzedano 9 tys. mieszkań, przy 13,4 tys. wprowadzonych lokali, a oferta była rekordowa i wynosiła 59 tys. lokali.

Analitycy nie spodziewają się dużych wzrostów cen mieszkań.

Sharma wskazał, że pierwszy raz od dłuższego czasu deweloperzy praktycznie nie posiadają zbyt dużej przestrzeni do podnoszenia cen.

"Sytuacja jest rzecz jasna zupełnie inna w dużych/mniejszych miastach czy segmentach premium/popularnym – trudno obecnie mówić o homogenicznym rynku pierwotnym. W segmencie tańszych mieszkań na słabszych rynkach spodziewam się pewnej korekty cen (0-5 proc.) oraz zintensyfikowania zachęt sprzedażowych (rabaty, pakiety wykończeniowe, harmonogramy 20/80), w segmencie droższych mieszkań natomiast rynek nie jest zbyt mocno nasycony projektami i tam deweloperzy mogą być bardziej agresywni" - ocenił analityk Trigon DM.

"Rynek mieszkaniowy wraca do równowagi. Szaleństwo cenowe mamy za sobą, okres promocji i rynku klienta raczej też. W mojej ocenie nie możemy liczyć na wzrosty cen powyżej inflacji przez co najmniej kilka kwartałów. Natomiast jeśli ceny mieszkań będą stabilne, to nie spodziewam się, by deweloperzy odczuli to w marżach, dzięki lekkim spadkom cen materiałów" - dodał analityk DM BOŚ.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ osz/