Invesco Real Estate nie spodziewa się spektakularnego wzrostu aktywności na rynku w '25 (wywiad)

"W połowie 2022 r. rozpoczęła się korekta cenowa w obszarze nieruchomości powodowana m.in. wojną w Ukrainie, szybującymi cenami energii, inflacją, a co za tym idzie, poziomem stóp proc. W takim otoczeniu naturalne jest, że inwestorzy zaczynają być bardziej ostrożni, a ich aktywność inwestycyjna jest znacznie ograniczona. Po dwóch latach korekty cen w segmencie prime, Europa Zachodnia odnotowała stabilizację w 2024 r., podczas gdy w Polsce i innych częściach regionu CEE, ze względu na mniejszą płynność rynku, proces dostosowania cen jest znacznie dłuższy i wciąż jesteśmy przed momentem stabilizacji. Mamy więc okres potencjalnej stabilizacji na rynku nieruchomości komercyjnych i szanse na wzrost, ale czy będzie on istotny w przyszłym roku? Myślę, że wolumeny transakcyjne będą wyższe niż w 2024 r., ale nie będzie to spektakularny wzrost” – powiedziała Anna Duchnowska.

Zwróciła uwagę, że zmieniła się struktura inwestujących w nieruchomości, gdzie lokalni inwestorzy wracają na swoje rynki lokalne, które lepiej znają i są w stanie lepiej zarządzać ryzykiem. W jej ocenie szybko ten trend się nie odwróci.

"Przed pandemią w Polsce aktywny był kapitał niemiecki, brytyjski, amerykański. W związku z pandemią oraz późniejszym konfliktem za naszą wschodnią granicą, kapitał ten ograniczył znacząco swoją obecność w regionie, dając tym samym pole inwestorom z Czech, Węgier, Skandynawii, krajów bałtyckich. Pojawiło się także sporo podmiotów polskich chętnych do inwestowania w nieruchomości komercyjne - i ten trend bardzo cieszy, bo to one powinny być podwaliną każdego rynku inwestycyjnego. Struktura inwestorska zmieniła się na rzecz lokalnych graczy, co jest naturalne w każdym cyklu dekoniunktury. Kapitał wraca na rodzime rynki, które lepiej zna” – powiedziała dyrektorka zarządzająca.

"Regionalni inwestorzy mają swój moment, wcześniej bowiem musieli konkurować z kapitałem z Europy Zachodniej, USA, czy kapitałem azjatyckim. Dodatkowo nieruchomości konkurują obecnie z innymi produktami inwestycyjnymi, takimi jak akcje, obligacje, czy wszelkiego rodzaju fundusze strukturyzowane. Wszystkie te produkty w obliczu wyższych stóp procentowych przynoszą ciekawe zwroty. Tak więc apetyt na nieruchomości komercyjne jest obecnie stosunkowo umiarkowany" - dodała.

W jej ocenie, nieruchomości to aktywa, które zawsze były i będą atrakcyjne dla inwestorów długofalowych, którzy mają strategie na kilka, a nawet kilkanaście lat.

"Zatem pozostaje pytanie, czy już w 2025 r. takie długofalowe strategie inwestycyjne powrócą do naszego regionu? Myślę, że to będzie proces dość wolny i dopiero kolejne lata będą lepsze" - dodała.

OKAZJE INWESTYCYJNE SĄ W EUROPIE ZACHODNIEJ

Zdaniem Duchnowskiej, cała Europa jest przez globalnych inwestorów postrzegana przez pryzmat geopolityki – Polska nie jest jedynym krajem, w którym inwestorzy mający awersję do ryzyka wstrzymują się z inwestycjami. Z drugiej strony, korekta cen na rynkach Europy Zachodniej spowodowała, że okazji inwestycyjnych nie brakuje.

"Obecnie, takie rynki jak Wielkiej Brytania, Niemcy, Francja, gdzie było bardzo trudno wcześniej kupować nieruchomości z atrakcyjną stopą zwrotu, oferują bardzo dobre okazje – tam, w tej chwili, większość inwestorów europejskich, jak również globalnych, koncentruje swoją aktywność. Jednak te +dobre okazje+ nie będą trwały wiecznie i w którymś momencie zacznie być po prostu znowu drogo. Wtedy z pewnością nadejdzie moment, w którym inwestor chcący osiągać lepsze stopy zwrotu, zwróci się w kierunku naszego regionu i Polski. Trudno powiedzieć kiedy tak się stanie, ale moim zdaniem – nie wcześniej niż za rok” – dodała.

W ocenie dyrektorki zarządzającej, Polska jest dużym, atrakcyjnym, rynkiem w regionie, który rozwijała się i nadal będzie się rozwijać dużo szybciej niż średnia europejska.

"Dodatkowo, szybko podłapujemy trendy. Widać to na przykładzie ostatnich dwóch dekad naszej transformacji ekonomicznej. Jesteśmy w stanie dostosować się do tego, czego potrzebują klienci, partnerzy. A jeśli chodzi o jakość budowanych tu nieruchomości, naprawdę nie mamy się czego wstydzić. Silne są też fundamenty makroekonomiczne kraju – tempo, w jakim rozwijaliśmy się przez ostatnie dziesięć lat, czy prognozy na kolejne pięć lat, jeśli chodzi o PKB" – powiedziała.

NA POLSKIM RYNKU BRAKUJE LOKALNEGO KAPITAŁU

"Gdyby na naszym rynku obecny był instytucjonalny polski kapitał w postaci REIT-ów, czy innych wehikułów, to naturalnie kreowałby płynność i transparentność rynku, a w związku z tym byłby naturalnym katalizatorem rozwoju tego rynku, a zwłaszcza nowych sektorów, takich jak mieszkania na wynajem oraz akademiki” – powiedziała.

Jako przykład rynku z dobrze działającą inicjatywą inwestycyjną dla klientów indywidualnych wskazała Czechy. Duchnowska uważa, że wprowadzenie wehikułów inwestycyjnych na nieruchomości jest pozytywnym elementem rozwoju rynku kapitałowego.

"Czesi byli w stanie stworzyć wehikuły bardzo atrakcyjne dla klientów indywidualnych, a my do tej pory nie. Jest tu ogromny potencjał i możliwości rozwoju również polskiej giełdy w tym zakresie” – oceniła.

"Większa płynność i różnorodność, to większe wolumeny transakcyjne i silniejsza giełda. Z kolei silna giełda przyciąga +grubsze ryby+. Różnorodność produktów inwestycyjnych z sektora nieruchomości mogłaby zainteresować globalnych inwestorów. Mówimy o potężnych globalnych pieniądzach, które mogłyby spojrzeć na polską giełdę przez pryzmat ciekawych możliwości w sektorze nieruchomości i nie tylko” – dodała.

Negatywnie na atrakcyjność Polski w oczach globalnych inwestorów mogą – zdaniem Duchnowskiej - wpływać kwestie związane z dekarbonizacją gospodarki.

"ESG jest bardzo istotne dla inwestorów. Każde due diligence nowego inwestora zaczyna się od tego tematu. ESG wbudowane jest w procesy inwestycyjne. Budynki w Polsce są bardzo dobre jakościowo, nowoczesne, z technologiami proptech, niestety źle wypadamy z powodu tego jak je zasilamy, bo Polski system energetyczny nadal w dominującym zakresie jest oparty na węglu” – powiedziała dyrektorka zarządzająca.

"Wpływa to negatywnie na atrakcyjność inwestycyjną Polski. Jeśli, cele związane z redukcją emisji CO2 nie będą do spełnienia, to inwestorzy będą nas omijać szerokim łukiem, dlatego należy robić wszystko, aby przyspieszyć naszą transformację energetyczną” – dodała.

INVESCO REAL ESTATE MA PLANY INWESTYCYJNE TAKŻE W POLSCE

Portfel Invesco Real Estate w Polsce – jak poinformowała Duchnowska – to obecnie ok. 1,4 mld euro.

"Mamy w kraju solidny portfel magazynów logistycznych, biurowców, hoteli itp. Mamy także pewne plany inwestycyjne" – powiedziała.

"W Europie w tym roku nasza aktywność inwestycyjna przekroczy 2,6 mld euro i spodziewamy się, że w przyszłym roku wolumen będzie podobny lub wyższy” – dodała.

Inwestować Invesco Real Estate planuje przede wszystkim w obszarze logistyki, ale także szeroko pojętym sektorze living (hotele, PRS, akademiki).

"Mamy również sporo budynków biurowych w Europie, które są bardzo dobrze wynajęte. Jednak sentyment, który obserwujemy w Stanach jest bardzo negatywny. W Europie może tak tego nie odczuwamy, ale inwestorzy są generalnie ostrożni, jeśli chodzi o budynki biurowe” – oceniła.

"Jednocześnie dla doświadczonych graczy to stwarza wiele atrakcyjnych okazji inwestycyjnych” – dodała.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ osz/