Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odbija; w '25 może być więcej transakcji - CBRE (wywiad)
Po okresie spowolnienia i dużej ostrożności inwestorów rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce odbija i wchodzi w nowy cykl, a 2025 roku powinien być lepszy pod względem wolumenu transakcji. Poprawia się także aktywność lokalnych inwestorów - ocenił Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.
"Po dwóch-trzech latach znaczących spadków, mniejszej aktywności i dużej ostrożności inwestorów wchodzimy w nowy cykl. Nadal są wyzwania, ale generalny trend wydaje się pozytywny – rynek nieruchomości zaczyna odbijać. Widać to w pierwszych wynikach za poprzedni rok, bo w Polsce wolumen inwestycji komercyjnych wzrósł z 2 mld euro do 6 mld euro. W Europie dynamika wzrostu była niższa, bo 20 proc., ale to dopiero początek cyklu” – powiedział PAP Biznes Felicki.
"Oczekujemy, że to będzie lepszy rok i będzie więcej transakcji, a ceny mogą rosnąć. Wzrost nie będzie równomierny we wszystkich krajach i sektorach, bo najbardziej pożądane przez inwestorów obszary to tzw. sheds and beds, czyli wszystko co związane z logistyką, produkcją i szeroko rozumianym livingiem, a także centra danych. Na tradycyjne obszary jak biura, czy handel jest trochę mniejszy apetyt, a inwestorzy poszukują ciekawych okazji” – dodał.
Jak wyjaśnił, istotne są tutaj takie kryteria jak dobra lokalizacja, kwestia ESG, czy potencjał wzrostu czynszu.
"Ten wzrost będzie więc selektywny w zakresie klas aktywów, czy konkretnych produktów” – dodał Felicki.
Z ankiety CBRE dotyczącej atrakcyjności rynków wynika, że Polska jest wskazywana jako nr 3 w skali Europy, a Warszawa jako nr 5 wśród głównych miast w regionie.
"Inwestorzy chcą tutaj działać, rośnie zainteresowanie kapitału zagranicznego. Polska z perspektywy makroekonomicznej oferuje bardzo dobre wzrosty i perspektywy rozwoju. Mamy solidne fundamenty ekonomiczne, bazę talentów, wykwalifikowaną siłę roboczą. Nadal jest też różnica płacowa między Polską a innymi krajami” – powiedział dyrektor w CBRE.
"Ponadto, mamy lepsze jakościowo produkty. Patrząc na popyt, jest on cały czas, nawet jeśli w logistyce, czy biurach mniejszy, to nadal jesteśmy bardzo silnym rynkiem” – dodał.
Mimo stabilnego popytu, podaż nowej powierzchni jest niższa, ale przekłada się to na zdrową sytuację rynkową.
"Statystycznie praktycznie w każdym sektorze mamy bardzo ograniczoną podaż nowej powierzchni. Jednak mocny popyt powoduje, że rynki są zdrowe, można wygenerować wzrost czynszów i ustabilizować poziom pustostanów” – powiedział Felicki.
"Wchodzimy w etap rynku dojrzałego. Wynika to m.in. z braku nowej podaży i trudności z dostępnością gruntu. Pustych działek w dobrych lokalizacjach jest mniej, a bezpośrednią konkurencją jest rynek mieszkaniowy. Wzrost kosztów i zmiany w ustroju planistycznym też mają wpływ na niższą podaż” – dodał.
Jak ocenił, stabilny popyt i mniejsza podaż spowodują, że w perspektywie dwóch, trzech lat czynsze powinny rosnąć.
Ryzykiem dla rozwoju rynku nie jest natomiast sytuacja geopolityczna. Zdaniem Felickiego, niepewność w tym obszarze staje się nową normą.
"Jest też niepewność związana z początkiem prezydencji Trumpa, ale trzeba poczekać, co z zapowiedzi faktycznie się ziści. Na pewno jesteśmy w okresie globalnych przesunięć sił, ale nie widać, by inwestorzy podchodzili do tych zmian nerwowo” – dodał.
W jego ocenie, Polska – mimo położenia geograficznego – może być dla inwestorów interesującym rynkiem, na którym znajdą oni okazje inwestycyjne.
"Mamy np. większą dostępność produktów niż Czechy, gdzie rynek jest mniejszy. Stąd Polska może być dobrym pierwszym wyborem, bo oferujemy też większą płynność i mniejszą konkurencję” – powiedział.
"Polska jest też tańsza niż kraje Europy Płd.-Zach. i będzie to moim zdaniem przewaga w długim terminie, bo ta różnica szybko się nie zmniejszy” – dodał.
POPRAWIA SIĘ AKTYWNOŚĆ LOKALNYCH INWESTORÓW
Zdaniem Felickiego, pozytywny trend w ciągu roku wykazała aktywność lokalnych inwestorów.
"Tradycyjnie mieliśmy w Polsce bardzo mało lokalnego kapitału polskiego - to były pojedyncze transakcje, w skali rocznych obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych ok. 2 proc., a zeszły rok to było już 10 proc.” – powiedział.
"To nadal jest niewielka część, bo zwykle na zdrowym rynku jest to 30-50 proc., ale na pewno sytuacja się poprawia. Jednak nadal to jest kapitał, który szuka wysokich zwrotów, a więc także i specyficznego katalogu budynków np. do modernizacji” – dodał.
Dyrektor w CBRE ocenił, że branża nieruchomości mocno wspiera pomysły inwestowania np. przez fundusze, czy w REIT-y, ale trudno powiedzieć, kiedy takie rozwiązania mogłyby być wprowadzone.
"Te pomysły powoli dojrzewają wśród rządzących i dialog jest rozpoczęty. Dobrze byłoby po prostu zacząć, żeby pokazać społeczeństwu, że jest to bezpieczny i stabilny sposób inwestowania. Rynek wychodzi ze spowolnienia i jesteśmy w takim momencie cyklu, że nie byłoby trudno o ciekawe okazje” – powiedział.
Polacy – jak dodał – inwestują w sektor mieszkaniowy, co przy obecnych cenach sprzedaży i najmu nie jest ekonomicznie uzasadnione i nie gwarantuje solidnych stóp zwrotu.
"Dlatego polski inwestor przyzwyczajony do rynku mieszkaniowego musi być też edukowany. Z drugiej strony, zarządzanie takim portfelem mieszkań zaczyna być absorbujące – to jest niemal praca na etacie. Więc wydaje się, że jest grupa, która z chęcią zostałaby bardziej pasywnym inwestorem, ale nie ma takiej możliwości” – ocenił Felicki.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ ana/