I półr. '25 nie przyniesie odbicia w sprzedaży mieszkań; kluczowe będą decyzje RPP (analiza)

"W mojej ocenie, nie będzie dużego odbicia w sprzedaży w pierwszym półroczu 2025 r. Zakładam stabilizację i to, że I-II kw. będzie powtórką z IV kw. 2024 r. Uważam, że dołek sprzedażowy mamy za sobą i przypadał on na III kw. 2024 r., ale nie spodziewam się poprawy wolumenów w pierwszym półroczu" - powiedział PAP Biznes Adrian Górniak, analityk Ipopema Securities.

Dodał, że w wynikach sprzedażowych deweloperów za IV kw. 2024 r. widać, że popyt nadal był tłumiony przez wpływ wysokich stóp procentowych. W ujęciu rdr trzeba pamiętać o wysokiej bazie z 2023 r., będącej efektem rządowego programu wsparcia, jednak porównując dane kdk też nie widać pozytywnego przełomu, a część klientów jest odcięta od finansowania w postaci kredytów.

"Najsłabszy sprzedażowo był III kw. 2024 r. Po wakacjach sprzedaż nieco się poprawiła, deweloperzy zaczęli bardziej kusić promocjami. Część klientów postanowiła też sfinalizować zakup widząc oddalającą się perspektywę programu wsparcia ze strony rządu. Warto jednak zauważyć, że sprzedaż mimo to była niższa niż średnio w pierwszej połowie 2024 roku" - dodał Krzysztof Pado, zastępca dyrektora Wydziału Analiz i Informacji w DM BDM.

W jego ocenie, pierwsza połowa 2025 roku nie przyniesie zbyt dużej zmiany w obrazie rynku w stosunku do drugiej połowy 2024 i statystyki mogą być podobne do średniej z ostatnich miesięcy. Kluczowe - zdaniem analityków - będą decyzje RPP.

"Większym znakiem zapytania jest natomiast druga połowa roku. Mamy raczej niską przewidywalność tego, jakie będą decyzje RPP. Rozpoczęcie cyklu obniżek może być pozytywnym impulsem dla sprzedaży, jednak pytanie kiedy taki cykl rzeczywiście się rozpocznie" - powiedział.

"Kluczowe dla wolumenów w tym roku będą decyzje RPP dotyczące obniżki stóp proc. oraz sama retoryka Rady. Obecnie prezes Glapiński nie widzi przesłanek do obniżki stóp, ale jeśli zmieniłby zdanie pewnie część klientów mogłaby udać się do banków po kredyty hipoteczne. Jeśli jednak taka retoryka o obniżkach w wypowiedziach prezesa Glapińskiego nie będzie się pojawiała - może być ciężko poprawić wolumeny sprzedaży" - dodał analityk Ipopema Securities.

Istotną kwestią - zdaniem Pado - jest pytanie, czy i kiedy rząd zdoła wdrożyć jakiś program wsparcia dla kupujących mieszkania i jakie będą jego warunki.

"Generalnie jakiekolwiek rozstrzygnięcie powinno zadziałać tu na plus. Dochodzi tu jednak czynnik wyborczy i kwestia czy sondaże, a później wyniki wyborów prezydenckich, wpłyną w jakiś sposób na politykę poszczególnych koalicjantów i możliwości decyzyjne" - powiedział.

"Należy pamiętać, że nadal istotnie rosną wynagrodzenia, co wpływa na zdolność kredytową potencjalnych kupujących. Mamy też jakiś nawis potencjalnych klientów, którzy czekają wciąż na program rządowy. Jeśli jego perspektywa nadal będzie się oddalać, to część z nich pojawi się na rynku starając się o standardowy kredyt" - dodał.

Ponadto, jak wskazał Pado, potencjalnie na rynku wtórnym może pojawić się większa podaż mieszkań, która konkurowałaby z rynkiem pierwotnym, gdyby w Ukrainie doszło do zawarcia trwałego układu pokojowego i istotna część Ukraińców zdecydowałaby się na powrót do kraju.

STABILIZACJA CEN NA RYNKU; NOWA PODAŻ MOŻE SPOWOLNIĆ

Analitycy nie spodziewają się korekty cenowej na rynku.

"Obecnie nie widać promocji cenowych – są niewielkie rabaty, więcej reklam, czy np. korzystniejsze harmonogramy wpłat. Nie każdy deweloper ma mocny bilans i może przeczekać okres stłumionego popytu - giełdowe spółki w większości tak, ale te mniejsze podmioty – dla nich kluczowe jest odzyskiwanie gotówki, więc mogą mocniej działać promocjami" - powiedział Górniak.

"Z zapowiedzi spółek płynie przekaz, że ceny mieszkań powinny być stabilne, więc nie spodziewam się korekty na cenach ofertowych. Jeśli jednak kontraktacja spadłaby poniżej poziomów z IV kw. 2024 r., część deweloperów może zdecydować się na promocje. To jest jednak zależne od wysokości stóp proc. – większość deweloperów będzie chciała przeczekać ten okres braku cięć stóp. Wydaje się, że obecnie koncentrują się oni bardziej na marżach niż poprawie wolumenów" - dodał.

Zdaniem zastępcy dyrektora Wydziału Analiz i Informacji w DM BDM, trend wzrostu cen obecnie wyhamował i wydaje się, że w 2025 rok to nie będzie okres, w którym deweloperzy będą mieli miejsce na kolejne podwyżki.

"Z jednej strony mamy niższy popyt, z drugiej nadal stabilne koszty wykonawstwa. Już w drugiej połowie 2024 roku deweloperzy szerzej zaczęli wprowadzać różnego rodzaju promocje czy punktowe rabaty. Wydaje się, że jeśli w kolejnych miesiącach przyjmie się scenariusz braku istotnych czynników pro-popytowych, to proces rabatowania może narastać. Jednocześnie należy mieć na uwadze, że mówimy tu na ten moment raczej o rabatach w biurach sprzedaży, niż jakimś szerokim procesie obniżania cen cennikowych" - dodał.

Jak ocenili eksperci, przeszkodą dla wyższych wolumenów nie jest obecnie oferta, która w ostatnich kwartałach została mocno rozbudowana przez deweloperów. W najbliższych kwartałach nowa podaż może jednak spowolnić.

"Większość dużych deweloperów wyraźnie rozbudowała ofertę w 2024 roku. Jednocześnie relacja oferty do bieżącej sprzedaży istotnie wzrosła, co raczej nie zachęca do rozpoczynania nowych projektów" - ocenił Pado.

"Deweloperzy mocno uzupełnili swoją ofertę na początku 2024 r., ale z każdym kolejnym miesiącem zeszłego roku - w odpowiedzi na słabnący popyt – stali się bardziej ostrożni. Wydaje się, że wyciągnęli wnioski i na początku 2025 r. nie będzie dużej rozbudowy oferty. Może być więcej inwestycji na dużych rynkach typu Warszawa, Kraków, czy Gdańsk, bo tam są klienci. Ale na innych rynkach, zwłaszcza w miastach regionalnych, bez wyraźnych sygnałów odbudowy popytu wydaje się, że oferta nie będzie mocno rozbudowywana" - dodał analityk Ipopema Securities.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ asa/