Istotne w finansowaniu nieruchomości komercyjnych nadal lokalizacja i poziom najmu - uczestnicy panelu
Istotnymi aspektami finansowania nieruchomości komercyjnych pozostają lokalizacja oraz poziom wynajmu. Wzrasta konkurencyjność polskich banków - ocenili uczestnicy panelu podczas konferencji Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK). Eksperci spodziewają się poprawy w obszarze inwestycji w 2025 r.
"Lokalizacja jest jednym z najważniejszych aspektów finansowania nieruchomości. Zasób gruntów jest ograniczony, kurczy się. Pojawiają się projekty poindustrialne, ale wyzwaniem dla deweloperów nadal jest znalezienie odpowiedniego gruntu pod budowę. Jednym z aspektów oczekiwanych przez nas jest też poziom wynajęcia (...). Co oczywiste, najemcy niekonieczne chcą wynajmować na początkowym etapie, więc wyzwaniem jest znalezienie złotego środka" - powiedział Bartłomiej Barej, dyrektor ds. finansowania nieruchomości w Santander Bank Polska.
Dodał, że banki coraz częściej zwracają także uwagę na jakość najemców.
W ocenie Jakuba Leszczyńskiego, dyrektora ds. transakcji biznesowych Accolade, nie pojawiają się nowe wymagania ze strony banków dotyczące finansowania, ale zmienia się nacisk na poszczególne aspekty. Wyzwaniem w segmencie magazynowym jest np. rosnące oczekiwanie dotyczące poziomu wynajmu.
"Widać to na poziomie wynajmu (...). Były czasy, że poziom 20-30 proc. był wystarczający do uruchomienia finansowania, a obecnie jest to raczej 50-60 proc." - powiedział.
Także w ocenie Grzegorza Iwańskiego z Echo Investment oczekiwania nie zmieniły się przez ostatnie lata.
"Projekt musi być dobrze zdefiniowany, potwierdzony w części przez najemcę i uzyska finansowanie" - powiedział dyrektor ds. finansowania oraz ds. relacji inwestorskich w Echo Investment.
Jak dodał Leszczyński, polskie banki stają się jednak bardziej konkurencyjne w porównaniu z zagranicznymi, jeśli chodzi o finansowanie.
Uwagę na to zwrócił także Hubert Mańturzyk, dyrektor generalny na region CEE w Aareal Bank.
"Zgadzam się, że polskie banki bardziej ochoczo wychodzą do klientów" - dodał.
Przedstawiciele deweloperów - Echo Investment oraz Cavatina Group wskazali, że dobrym źródłem finansowania są dla nich obligacje. Plusem takiego finansowania jest elastyczność.
"Finansowanie obligacyjne można traktować jako parasolowe dla wielu projektów grupy" - ocenił Iwański.
"Korzystamy z takiego finansowania ze względu na elastyczność. Jest to element uzupełnienia equity (...), który nie jest konkurencyjny dla banków" - dodał Bartłomiej Wentlandt, dyrektor generalny Cavare, spółki z grupy Cavatina.
Uczestnicy panelu zwrócili uwagę na słabszy sentyment odnośnie segmentu biurowego i preferowanie udzielaniem finansowania dla projektów centralnych.
"Zdecydowanie entuzjazm do finansowania biur opadł po pandemii (...). Jesteśmy otwarci na projekty zlokalizowane centralnie, nie wyobrażam sobie byśmy obecnie wyszli na rynki regionalne” - powiedział Mańturzyk.
Podobnego zdania jest Barej z Santander BP, który zgodził się, że projekty regionalne są trudniejsze i bardziej wymagające, ale bank patrzy na projekty selektywnie.
"U nas biura nadal są silną pozycją. Finansowanie dzielimy na biura, magazyny i PRS" - dodał.
Problemów z finansowaniem na rynkach regionalnych nie dostrzega w segmencie magazynów Accolade.
"Jesteśmy hubem logistycznym regionu i Europy. To, co widzimy, to że rynek dojrzewa, zwiększają się oczekiwania najemców, spada ilość powierzchni spekulacyjnej" - powiedział Leszczyński.
"Widzimy napływ i powrót kapitału zagranicznego we wszystkich sektorach, który przełoży się na nowe transakcje (...). Mimo, że transakcji nie było dużo w ostatnim czasie, to kondycja rynku jest niezachwiana" - dodał.
Segment handlowy - zdaniem ekspertów - przechodzi metamorfozę.
"Przed covidem widać było negatywne trendy, w czasie pandemii banki wstrzymały finansowanie, ale mamy wrażenie, że dołek na rynku inwestycyjnym został osiągnięty i retail zaczyna odbijać” - powiedział Mańturzyk.
"Ale jest to też selektywne. Nie jest tak, że zainteresowanie banków jest takie same dla wszystkich. Jest jednak poprawa sentymentu, są inwestorzy, którzy szukają okazji. Sektor poprawia się stopniowo" - dodał.
Eksperci spodziewają się poprawy inwestycji na rynku w 2025 r.
"Oczekiwałbym, że rynek inwestycyjny zakończy rok 2025 lepiej niż 2024 r. Może nie osiągnie rekordowego poziomu sprzed turbulencji geopolitycznych, ale sądzę, że będzie się poprawiał" - ocenił Mańturzyk.
"Na 2025 r. patrzymy z umiarkowanym optymizmem, zarówno w kontekście tego, ile powierzchni zostanie wynajęte na rynku, jak i liczby transakcji, które uda się zamknąć uczestnikom rynku – niezależnie od sytuacji geopolitycznej i warunków makroekonomicznych" - dodał Leszczyński.
Jako czynniki, które będą determinowały sytuację rynkową w 2025 r. paneliści wskazali m.in. powrót kapitału zagranicznego, czy sytuację geopolityczną. (PAP Biznes)
doa/ osz/