DEBATA: Rynek nieruchomości ma solidne fundamenty, potrzeba dywersyfikacji źródeł finansowania
W debacie organizowanej przez PAP Biznes pt. „Perspektywy rynku nieruchomości w Polsce, źródła jego finansowania” udział wzięli: Mateusz Bonca, prezes JLL Polska, Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich, Wojciech Przybył, wiceprezes Alior Banku, Tomasz Delowski, członek zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego oraz Adam Czerniak, profesor SGH, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.
Mateusz Bonca, CEO JLL Polska, wskazał, że pomimo pewnych wyzwań makroekonomicznych, takich jak wysokość stóp procentowych, czy sytuacja geopolityczna, które mogą czasami hamować poszczególne segmenty rynku, sektor nieruchomości ma w Polsce dobre fundamenty, a popyt jest wysoki.
„Jest to rynek co do zasady zdrowy, o dobrych fundamentach. Popyt na tkankę mieszkaniową, komercyjną w Polsce pozostaje duży” – powiedział Bonca.
Jak zauważył, w segmencie biurowym Warszawa jest rynkiem zrównoważonym, z relatywnie niskim poziomem wolnych powierzchni, z kolei na pozostałych rynkach, np. w Gdańsku czy Krakowie podaż projektów przewyższa popyt.
Z kolei rynek magazynowy jest silnie skorelowany ze wzrostem gospodarczym i konkurencyjnością kraju. Dominują projekty pod zamówienie.
„Tak długo, jak długo wierzymy w to, że Polska jest konkurencyjna, siatka logistyczna w Polsce jest dobra, tak długo też ten rynek będzie aktywnie działał. Wspaniałe na rynku nieruchomości magazynowych czy przemysłowych jest to, że jest dosyć młody. Aktywa są relatywnie świeże, w związku z tym są bardzo konkurencyjne dla najemców, ale też dla inwestorów” – powiedział Bonca.
Jego zdaniem rynek nieruchomości handlowych odżył. Duże centra handlowe, które przetrwały, notują dobre wyniki, a ubiegłoroczne transakcje ma polskim rynku o łącznej wartości blisko 1,5 miliarda euro świadczą o popycie ze strony międzynarodowych inwestorów. Dużo dzieje się też na rynku mniejszych formatów, takich jak parki handlowe.
Bonca ocenił, że na rynku mieszkaniowym nie ma obecnie nowych impulsów ze strony administracji rządowej, a jest duża podaż wynikająca z rozpędzonej aktywności deweloperskiej w ostatnich latach. Ceny mogą się stabilizować.
Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości, ocenia, że rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie stabilizacji, a akcja kredytowa jest zbliżona do długookresowej średniej.
„To nie jest tak, że jesteśmy w sytuacji, w której jest mocne ograniczenie podaży kredytów. Ta podaż jest, ona po prostu nie jest typowa dla okresu boomu, jest typowa dla długiego okresu stabilizacji” – ocenił Czerniak.
Jak wskazał, w mniejszych ośrodkach sytuacja wygląda gorzej. Wiele z nich się wyludnia, co oznacza niewielki popyt mieszkaniowy i w konsekwencji niską podaż. Ponadto, dla mieszkańców mniejszych miejscowości kredyty są nadal za drogie.
Czerniak zauważył też, że w dużych miastach praktycznie nie ma już łatwo dostępnych gruntów.
„O każdy grunt toczy się dość zawzięta batalia pomiędzy uczestnikami poszczególnych rynków, czy to biurowego, czy rynku nieruchomości mieszkaniowych. Wymusza to większe myślenie o projektach typu brownfield, o przekształceniach, o rewitalizacji” – powiedział.
Dodał, że czynnikiem ryzyka na przyszłość mogą być nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego, tzw. plany ogólne.
Tomasz Delowski, członek zarządu Stowarzyszenia Towarzystw Budownictwa Społecznego, zwrócił uwagę, że Polska jest liderem w Europie w budownictwie mieszkań na sprzedaż, natomiast inna jest sytuacja w obszarze mieszkań na wynajem (PRS, inwestycje prywatne, TBS). Jak wskazał, na tym rynku brakuje odpowiednich instrumentów finansowych.
„Polskie PRS (najem instytucjonalny – przyp. PAP Biznes) nie mają tak naprawdę prawdziwego finansowania. Finansowanie zamyka się jedynie na finansowaniu kapitału, poprzez fundusze inwestycyjne. Jeśli chodzi o TBS, to każdy większy deweloper na Zachodzie ma spółkę, która jest podobna do polskiego TBS-u i na tym zarabia. W Polsce tego w ogóle nie dostrzegamy” – powiedział Delowski.
„Jeżeli nie stworzymy instrumentu finansowego, to zderzymy się z kryzysem mieszkaniowym, choćby z tej przyczyny, że mamy dzisiaj 35-70 proc. osób, które są w luce czynszowej, czyli ani ich nie stać na kredyt w banku, ani nie dostaną mieszkania komunalnego” – dodał.
Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich, wskazała, że finansowanie inwestycji nieruchomościowych jest trzonem działalności sektora, a polskie banki są liderami w Europie Środkowo-Wschodniej w finansowaniu nieruchomości komercyjnych, w tym magazynowo-logistycznych. Jej zdaniem, banki oferują szereg instrumentów, a współpraca z deweloperami jest mocno rozwinięta.
„Są wyzwania, czy to po stronie regulacyjnej, czy po stronie koniunkturalnej, bo jesteśmy w okresie, kiedy mamy jeszcze relatywnie wysokie stopy procentowe, więc koszty tego finansowania są jeszcze wysokie” – powiedziała Wachnicka.
Jak wskazała, na rynku kredytów mieszkaniowych widać ożywienie. W kwietniu udzielono prawie 19 tys. kredytów, a od początku roku blisko 70 tys. Jak oceniła, klienci stracili bowiem nadzieję na nowy, rządowy program wsparcia i ruszyli na zakupy.
Wojciech Przybył, wiceprezes Alior Banku, zgodził się, że perspektywy rynku są dobre, a możliwe obniżki stóp procentowych mogą przynieść dodatkowe przyspieszenie. Podkreślił jednak ogromną skalę zapotrzebowania na finansowanie, nie tylko w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym, ale także w infrastrukturze.
„Banki są dobrze przygotowane do finansowania inwestycji budowlanych. Problem jest taki, że sektor nie jest wystarczająco duży, żeby samodzielnie sfinansować wszystkie potrzeby, również na takim dobrze rozpoznanym rynku jak rynek budowlany” – powiedział wiceprezes Alior Banku.
„To co nas czeka w najbliższym czasie, to jest poszukiwanie nowych źródeł finansowania, czy będą to programy wspierane przez rząd, czy przez Unię Europejską, czy w końcu rozpoczniemy pracę z jakimiś dedykowanymi funduszami do finansowania nieruchomości. To jest wyzwanie, które czeka nas w najbliższym czasie” – dodał Przybył.
Jego zdaniem potrzebne jest też pozyskiwanie kapitału z zagranicy.
"Nie mamy tyle kapitału w Polsce, żebyśmy mogli wszystkie potrzeby zrealizować. (...) Jeżeli patrzymy na rynek budowlany, to po lekkim zastoju w 2024 roku wygląda na to, że jest koniunktura, przedsiębiorcy są gotowi, a pieniędzy nie ma za dużo, więc proponuję się pospieszyć" - powiedział wiceprezes Alior Banku.
Jak zauważył, rynek mieszkań na wynajem jest dla banków mniej rozpoznany i wymaga jasnego programu na poziomie państwa, który by określił, jak ma być skonstruowany. Wskazał na rynki zachodnie, gdzie mieszkalnictwo na wynajem realizowane jest np. we współpracy z deweloperami w zamian za wkład miasta w rozwój infrastruktury.
W ocenie wiceprezesa Alior Banku państwo powinno stymulować rozwój mniejszych miast, które się wyludniają, ale mają potrzebną infrastrukturę. Jego zdaniem potrzebne są systemowe rozwiązania, a nie punktowe inwestycje.
Agnieszka Wachnicka z ZBP oceniła, że potrzebna jest przemyślana, długofalowa polityka mieszkaniowa, która zrównoważy wsparcie dla najmu i nabywania mieszkań.
„Mierzymy się z kadencyjnością programów rządowych. (…) Nie mamy stabilizacji i pewności, jak będzie wyglądało wsparcie” – powiedziała.
Dodała też, że nie ma obecnie skutecznych systemów długoterminowego oszczędzania na mieszkanie.
Tomasz Delowski ocenił, że w segmencie budownictwa społecznego potrzebny jest instrument finansowy wsparty przez państwo lub UE, w 100 proc. zwrotny, bez dotacji, najlepiej w formie długoterminowego finansowania.
„Wtedy tak naprawdę nie tylko instytucje samorządowe, ale również duża część większych polskich deweloperów będzie zainteresowana wejściem na ten rynek. Dla banków będzie to ogromna przestrzeń do funkcjonowania” – powiedział.
Mateusz Bonca, CEO JLL Polska, uważa, że dyskusję na temat modelu mieszkalnictwa dostępnego można zupełnie odwrócić.
„Możemy nie rozmawiać o wsparciu dla tej części finansowania, czyli odsetkowej ze strony państwa, ale raczej budować kapitał państwa, czy to samorządowy, czy na poziomie PFR, w postaci funduszy, a sięgać po finansowanie na rynkach kapitałowych” – powiedział.
Ocenił, że wartym rozważenia pomysłem są obligacje wieczyste, gdzie najemca finansuje koszt obligacji, a budowany jest majątek po stronie państwa lub samorządu.
Bonca zauważył, że generalnie jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to przedsiębiorcy dojrzewają do alternatywnych wobec banków źródeł finansowania, innowacyjnych rozwiązań.
Agnieszka Wachnicka z ZBP oceniła, że konserwatyzm banków wynika często z podejścia regulacyjnego i nadzorczego, które nie pozwala na pewne mechanizmy dostępne na rynkach nieregulowanych.
Adam Czerniak wskazał, że trzeba korzystać z różnych źródeł kapitału (banki, rynek kapitałowy, środki rządowe, fundusze UE, fundusze inwestycyjne, REITy) w celu dywersyfikacji ryzyka i stabilizacji rynku.
„Kluczowa jest możliwość pozyskiwania kapitału z różnych źródeł” – powiedział Czerniak.
„Każdy z rynków nieruchomości, każde ze źródeł kapitałowych rządzi się swoimi cyklicznymi uwarunkowaniami. Inaczej wyglądają zwroty oparte na stopie procentowej. Inaczej wyglądają finansowania rządowe, VC, czy funduszy inwestycyjnych, które wchodzą także w REIT-y. Każdy z nich cechuje się innym cyklem. Jeżeli korzystamy z jak największej liczby z nich, to dywersyfikujemy ryzyko wahań cyklicznych” – powiedział, dodając, że wpływa to finalnie na większą stabilność całego rynku.
Jego zdaniem kreatywne myślenie o finansowaniu powinno obejmować łączenie istniejących koncepcji.
"To nie musi być wchodzenie w nowe rzeczy, jak kryptowaluty, ale także łączenie już istniejących. Przykładowo w mojej głowie wykluł się pomysł połączenia koncepcji REIT-ów z TBS, czyli REIT, który ma limitowany czynsz i równocześnie dodatkowe preferencje podatkowe albo jakieś inne wsparcie państwa. Łączymy znane pomysły i patrzymy, czy taki amalgamat działa" - powiedział zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości. (PAP Biznes)
pel/ pr/ gor/