Kluczowe w ożywieniu na rynku mieszkaniowym decyzje RPP; wyzwaniem wysoka oferta - JLL

"Kluczową rolę odegrają decyzje RPP dotyczące obniżek stóp procentowych, które mogą rozpocząć się już dzisiaj. Niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem. Równocześnie, nabywcy dysponujący gotówką mogą zacząć obawiać się zamykającego się +okienka promocji+ i zdecydować się na zakupy, zanim ceny zaczną rosnąć. Proces ten ma szansę zacząć się najwcześniej w Warszawie i Trójmieście" – ocenił Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor w JLL.

"Kluczowe znaczenie ma dzisiaj grupa nabywców gotówkowych (...), ktorzy nie chcą kupować, bo uważają, że pęknie bańka. Kluczowe, co oni myślą o scenariuszu obniżki stóp proc. i kiedy te obniżki się zaczną. Po drugie, istotne co myślą o cenach i dalszych promocjach" - dodał Kirejczyk podczas środowego śniadania prasowego.

W ocenie ekspertów, istotnym czynnikiem będzie również ostateczna decyzja co do kształtu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, a raczej informacja o tym, czy taki program w ogóle wejdzie w życie.

Znaczenie nadal będą miały także czynniki geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów.

Z danych JLL wynika, że na wszystkich największych rynkach w Polsce obserwujemy niskie, ale stabilne wolumeny sprzedaży.

W przypadku stolicy w ostatnich dwunastu miesiącach deweloperzy sprzedawali średnio około 3 tys. jednostek kwartalnie. Wyniki w przypadku Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta były zbliżone i wahały się w przedziale 1,4-1,5 tys. jednostek, jednak w okresie styczeń-marzec 2025 r. liczba sprzedanych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu wyhamowała do 1,3 tys. Najsłabiej sprzedawały się mieszkania w Łodzi, gdzie trudno było osiągnąć poziom 1,0 tys. jednostek.

Jako główny powód niskiej sprzedaży eksperci wskazują wysoki poziom stóp procentowych, który oznacza nie tylko drogą ratę, ale przede wszystkim problemy ze zdolnością kredytową. JLL ocenia, że w połączeniu z buforem ostrożnościowym i restrykcyjnymi wymaganiami banków wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie.

"Oczekiwanie na nowe propozycje dopłat odsuwało w czasie zakup mieszkania w przypadku nabywców pierwszych mieszkań. Pozostali mogli zastanawiać się nad ewentualnymi spadkami cen mieszkań, o których było głośno. Warto wspomnieć także o otoczeniu nie tyle rynkowym, co odczuciach i emocjach związanych z napięciami i sytuacją geopolityczną - oczywiste jest, że w niespokojnych czasach ważne decyzje są odraczane" – dodała Aleksandra Gawrońska Director, Head of Residential Research w JLL.

JLL ocenia, że w porównaniu z okresami spowolnienia wywołanymi pandemią Covid-19 w 2020 r., czy wybuchem wojny w Ukrainie w roku 2022, bądź z kryzysowym rokiem 2009, obecny poziom sprzedaży mieszkań jest na znacznie wyższym poziomie.

Wyzwaniem jest jednak wysoka oferta i relacja liczby dostępnych mieszkań w stosunku do sprzedaży.

W prezentacji JLL podano, że w I kw. 2025 r. sprzedaż na sześciu największych rynkach w Polsce łącznie sprzedano 9 tys. mieszkań, przy 13,4 tys. wprowadzonych lokali.

"Problemem jest to, co dzieje się po stronie wyboru oferty dla kupujących. (...) Wybór jest rekordowy - 59 tys. to na dziś oferta na sześciu największych rynkach" - powiedziała Gawrońska.

Według danych JLL czas wyprzedaży oferty pogorszył się na większości rynków a Kraków i Wrocław dołączyły do grupy miast z wyraźną nadpodażą.

Eksperci wskazali, że potrzeba byłoby około dwóch lat, aby przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedać bieżącą ofertę na czterech największych rynkach: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Jedynie w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie obecna oferta pozostaje zbliżona do odnotowywanej rocznej sprzedaży, nadal można mówić o poziomie bliskim równowagi rynkowej.

Kazimierz Kirejczyk zwrócił uwagę także na wpływ wyniku wyborów prezydenckich.

"Główni kandydaci na prezydenta nie mają programów mieszkaniowych (...), ale jest jeden istotny szczegół związany z wyborami. Najbliżej punktu równowagi jest Warszawa - tu oferta jest najniższa i ze wszystkich dużych miast to Warszawa ma najniższy zapas wolnych pozwoleń na budowę" - powiedział.

"Będziemy mieli być może nowego prezydenta Warszawy (...), co przełoży się na to, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy miasto czeka poważne przemeblowanie układu personalnego i perturbacje" - dodał.

Z przeprowadzonej przez portal RynekPierwotny.pl ankiety wynika, że obserwować można rosnącą liczbę zapytań od klientów - w I kw. 2025 r. liczba zapytań od użytkowników osiągnęła rekordowy poziom – o 31 proc. wyższy niż w najbardziej aktywnym miesiącu trwania programu dopłat programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.". (PAP Biznes)

doa/ ana/