NEPI Rockcastle ma apetyt na więcej inwestycji na rynku nieruchomości handlowych w Polsce i regionie (wywiad)

W ubiegłym roku NEPI Rockcastle kupiło w Polsce dwa duże obiekty handlowe: Silesia City Center w Katowicach i Magnolia Park we Wrocławiu, inwestując blisko 800 milionów euro.

"To najlepszy dowód na to, że mamy przekonanie, że rynek nieruchomości handlowych ma tendencję do wzrostu. Nasze decyzje biznesowe wspierają inwestorzy, którzy chętnie alokują pieniądze w Polsce. Czas uwierzyć, że nasza gospodarka mocno się wyróżnia na tle innych krajów w regionie i jest liderem wzrostu pod względem wielu parametrów. Polska ma dość przewidywalną politykę, ugruntowaną pozycję makro, duży rynek wewnętrzny, wyedukowane społeczeństwo, choć demografia nie jest nam już przychylna - jest wiele fundamentalnych powodów, żeby uważać, że Polska będzie rozwijała się co najmniej porównywalnie jak reszta regionu, ale szybciej niż cała Europa Zachodnia czy świat" - powiedział PAP Biznes Marek Noetzel, COO NEPI Rockcastle.

Spółka ma obecnie w Polsce 16 centrów handlowych.

"Mamy apetyt na więcej inwestycji w Polsce i regionie. Mamy listę obiektów, które nas interesują i gdyby się pojawiła okazja akwizycyjna, to chętnie z niej skorzystamy. Jednocześnie bardzo dużo sił i środków poświęcamy też na inwestowanie w istniejące obiekty" - powiedział Noetzel.

Jak wskazał, firma zainwestowała 75 mln euro w modernizację i przebudowę krakowskiego centrum handlowego Bonarka. Jest w trakcie rozbudowy centrum handlowego Pogoria w Dąbrowie Górniczej.

"Każdy obiekt w naszym portfelu w Polsce przechodził albo będzie przechodzić jakąś metamorfozę" - powiedział dyrektor operacyjny.

Poinformował, że spółka chciałaby rozwijać własne projekty od zera, ale Polska, na tle Europy Centralnej wyróżnia się tym, że bardzo dużo obiektów już powstało i rynek jest nasycony.

"Tylko w Warszawie można jeszcze stworzyć obiekt tzw. greenfield. Będziemy więc kupować obiekty i je rozbudowywać, modernizować. W innych krajach nasycenie jest dużo mniejsze i np. w Bułgarii będziemy budować własny obiekt" - powiedział Noetzel.

Jak poinformował, w Polsce firmę interesuje wszystkie dziesięć największych miast - zarówno rynki, na których spółka już operuje, jak i nowe.

"Bardzo byśmy chcieli pojawić się w Warszawie. To niesamowicie dynamiczne, kosmopolityczne i nowoczesne miasto. Chcielibyśmy być też obecni w Poznaniu, Szczecinie czy Lublinie" - powiedział Noetzel.

Wskazał, że jest teraz kilka obiektów na sprzedaż na polskim rynku, ale skala obiektów nie jest dla firmy interesująca.

"Rynek nieruchomości handlowych jest dość konkurencyjny, obiektów jest dużo, mają łącznie 15 mln mkw. powierzchni handlowej, ale z tych dostępnych interesowałoby nas jeszcze może 5-10" - powiedział.

Zauważył, że ostatnie cztery przejęcia firmy na polskim rynku: Magnolia Park, Silesia City Center, Forum Gdańsk, Galeria Copernicus w Toruniu były tzw. transakcjami off-market.

"Lubimy taki typ sprzedaży, bo transakcje można przeprowadzić szybko. Wszystkie wymienione obiekty kupiliśmy za gotówkę, potem refinansując inwestycję, co było dla sprzedających dużym atutem" - powiedział dyrektor operacyjny NEPI Rockcastle.

Spółka jest bardzo zadowolona z wyników przejętych w ubiegłym roku galerii Silesia City Center i Magnolia Park.

"Te nieruchomości już zanotowały wzrost wartości. Mamy ambitne plany modernizacji tych obiektów, na pewno w ciągu najbliższych kilku lat wydamy łącznie na te dwa obiekty kilkadziesiąt milionów euro" - powiedział COO.

NEPI Rockcastle działa obecnie na ośmiu rynkach w Europie.

"Zdecydowaliśmy się na wyjście z Serbii, bo chcemy funkcjonować w krajach Unii Europejskiej. Serbia nie oferowała nam też możliwości wyskalowania biznesu. Na pewno chcemy zwiększać swoją obecność w regionie CEE. Patrzymy na uwarunkowania makroekonomiczne, ale i biurokratyczne" - powiedział Marek Noetzel.

"Jesteśmy trzecią największą w Europie publiczną spółką z branży nieruchomości handlowych. Dzięki temu, że wzrosła nasza ekspozycja mierzona przychodem na rynki rozwinięte, to zakwalifikujemy się w tym roku do indeksów branżowych, co z kolei ułatwia dostęp do rynku kapitałowego" - dodał.

W ubiegłym roku firma pozyskała 300 mln euro z emisji akcji i 500 mln euro z emisji obligacji.

"Zainteresowanie inwestorów jest duże. Stopy procentowe w strefie euro spadają i finansowanie dłużne zaczyna być coraz tańsze. Jeśli pojawi się ciekawa oferta zakupu aktywów, spełniająca nasze kryteria inwestycyjne, to możemy wyjść na rynek" - powiedział dyrektor operacyjny.

Marek Noetzel ocenił, że pandemia zmieniła rynek, ale obroty najemców rosną, odwiedzalność jest większa, do kin wrócili widzowie.

"Paradoksalnie, problemem dla operatorów kinowych nie był rozwój streamingu, a strajki w Hollywood. Teraz premiery filmowe wracają, a np. Minecraft okazał się jednym najlepszych otwarć w historii. Wierzę, że kina przetrwają, choć część z nich może zniknąć" - powiedział.

"Jak chodzi o e-commerce, to nie tyle się go nie boimy, ale boimy się firm, które e-commerce nie robią. Z danych wynika, że jeśli najemca prowadzący tylko sklep stacjonarny, udostępni witrynę online, to obroty w sklepie rosną. Z kolei wraz z otwarciem sklepu stacjonarnego przez e-sklep, rośnie sprzedaż online. Poza tym sklepy stacjonarne mogą dać coś, czego w świecie online nie ma - indywidualne doświadczenie zakupowe" - dodał.

Jego zdaniem zagrożeniem są platformy internetowe z Azji, które - jak ocenia - powinny operować na tych samych zasadach co inne podmioty.

"One stanowią konkurencję dla naszych najemców z segmentu +low price+" - powiedział.

W opinii dyrektora operacyjnego NEPI Rockcastle w niektórych regionach jest już za dużo parków handlowych i ten rynek będzie musiał przejść za kilka lat weryfikację.

"Mamy w portfelu parki handlowe, często są one w symbiozie z galeriami handlowymi. Konkurencja w segmencie parków handlowych jest bardzo duża, a - według mnie - rośnie mocny bąbel spekulacyjny. Te obiekty są bardzo proste w budowie, nie potrzebują tak restrykcyjnych zapisów w planie miejscowym i jest ich już zbyt dużo w niektórych regionach. Za kilka lat będzie musiało dojść do weryfikacji i utrzymają się tylko te najlepsze" - ocenił Noetzel.

"Myślę, że rynek się spolaryzuje - będą z jednej strony duże galerie, a z drugiej obiekty mniejsze, typu convenience, lub parki handlowe" - dodał.

Firma rozwija też projekty w innych segmentach rynku nieruchomości.

"W Bukareszcie mamy projekt mieszkaniowy i będziemy budować kolejne. We Wrocławiu przy Magnolii mamy działkę, którą będziemy chcieli przeznaczyć pod mieszkania" - powiedział COO.

Spółka ma ustalony plan inwestycyjny na instalację fotowoltaiki na wszystkich obiektach z portfela, gdzie to jest możliwe.

"W Polsce w niektórych lokalizacjach instalacja PV na dachach jest niemożliwa z powodów technicznych. W Rumunii na wszystkich naszych obiektach mamy zainstalowaną fotowoltaikę i budujemy teraz dwie farmy greenfield. W ciągu kilku lat do 2030 roku NEPI ma ambicje uniezależnić się energetycznie i produkować energię odnawialną na własne potrzeby" - powiedział Marek Noetzel.

NEPI Rockcastle jest właścicielem i operatorem centrów handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Na koniec 2024 roku wartość nieruchomości inwestycyjnych wynosiła 7,9 mld euro, w porównaniu do 6,8 mld euro na koniec 2023 r. Dochód operacyjny netto (NOI) wzrósł w 2024 roku o 13,2 proc. rdr.

Anna Pełka (PAP Biznes)

pel/ osz/