W XI '24 odnotowano 40 proc. wzrost rdr podaży mieszkań w 17 miastach - Rankomat .pl i Rentier .io

"Dla 17 analizowanych przez nas miast policzyliśmy liczbę aktywnych ogłoszeń na największych portalach nieruchomości w każdym miesiącu od listopada 2023 r. Okazało się, że w listopadzie 2024 r. było ich niemal 470 tysięcy, czyli aż 40 proc. więcej niż w listopadzie 2023 r." - napisano w raporcie.

Eksperci podają kilka przyczyn tego zjawiska.

"Po pierwsze, przed rokiem program „Bezpieczny kredyt 2 proc.” znacząco zmniejszył liczbę mieszkań dostępnych na rynku. Kolejnym czynnikiem jest spadek popytu, zwłaszcza popytu inwestycyjnego" - napisali.

"Innym czynnikiem jest wzrost liczby ogłoszeń na rynku wtórnym. Wynika to z faktu, że część mieszkań kupowanych w ostatnich latach jako inwestycje teraz jest sprzedawana. Inwestorzy przestali bowiem wierzyć w kontynuację dynamicznego wzrostu cen mieszkań" - dodali.

Największy przyrost liczby ogłoszeń odnotowano w Warszawie – wzrost o 61 proc. rok do roku.

"W listopadzie w stolicy było aż 114 tysięcy aktywnych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Wzrosty przekraczające 50 proc. odnotowano w Krakowie (55 proc.), Rzeszowie (54 proc.), Lublinie (53 proc.) i Sosnowcu (50 proc.)" - napisano w raporcie. W większości pozostałych badanych miast wzrosty również były bardzo znaczące.

Eksperci wskazali, że wyjątkiem był Gdańsk, gdzie liczba ogłoszeń była stabilna.

"W porównaniu z poziomem sprzed roku była tylko o 2 proc. wyższa. Co ciekawe, zupełnie inaczej było w Gdyni, gdzie liczba ogłoszeń wzrosła o 38 proc." - napisali.

Pomimo wzrostu liczby ofert sprzedaży ceny mieszkań nie spadły w znaczącym stopniu.

"Ceny mieszkań reagują zazwyczaj z dużym opóźnieniem na negatywne informacje. Na początku roku ceny wciąż znacząco rosły. Później wzrost stawał się coraz wolniejszy, aż w listopadzie odnotowano przewagę spadków" - napisali analitycy.

"Ceny w listopadzie były niższe niż w październiku w 10 z 17 badanych miast. W rezultacie średni wzrost cen ofertowych w całym 2024 r. wyniesie ok. 8 proc. (nie mamy jeszcze danych za grudzień). To ogromna zmiana w porównaniu z 2023 r., gdy wzrost wyniósł niemal 16 proc. rok do roku" - dodali.

W raportu wynika, że w danych na temat cen transakcyjnych wzrost może być wyższy.

"Wynika to z faktu, że zmiany w cenach ofertowych przekładają się na ceny transakcyjne z kilkumiesięcznym opóźnieniem związanym z czasem potrzebnym na dokończenie budowy czy uzyskanie kredytu hipotecznego. Spadki cen w ofertach z końca roku wpłyną więc dopiero na ceny transakcyjne za pierwszy kwartał 2025 r." - napisano.

"Kontynuację wzrostu cen transakcyjnych dla nowych mieszkań potwierdzają dane DFG. Co prawda liczba umów deweloperskich zawartych w listopadzie znacząco (o 16 proc.) spadła w porównaniu z październikiem, jednak ich przeciętna wartość nadal rosła. Zarówno średnia (766 tys. zł), jak i mediana (525 tys. zł) wartości zawartych umów były najwyższe od początku publikacji takich danych przez DFG" - dodano.

Eksperci uważają, że w przyszłym roku na ceny mieszkań i popyt na nieruchomości wpłyną przede wszystkim dwa czynniki: ewentualny nowy program dopłat do kredytów hipotecznych i obniżki stóp procentowych.

Dodają, że trzecim, potencjalnym czynnikiem mogłoby być zakończenie wojny w Ukrainie.

"Najbardziej prawdopodobne jest, że w drugiej połowie 2025 r. stopy procentowe zostaną obniżone. Jest również prawdopodobne, że rząd wprowadzi program wsparcia rynku mieszkaniowego, na który zarezerwowano 4,2 mld zł. Nie wiadomo jednak, jak będzie wyglądał jego kształt" - napisano w raporcie.

"Biorąc powyższe pod uwagę wydaje się, że w pierwszej połowie 2025 r. mogą dominować niewielkie spadki cen, ponieważ obniżki stóp procentowych jeszcze się wtedy nie pojawią. Z kolei program wsparcia najprawdopodobniej zostanie skonstruowany tak, by nie powodować wzrostu cen" - dodano.

Zdaniem ekspertów, w drugiej połowie roku popyt na mieszkania może wzrosnąć dzięki obniżce stóp procentowych i uruchomieniu nowego programu rządowego.

"Ceny zaczną się stabilizować, a być może zobaczymy nawet powrót niewielkich wzrostów. Najmniej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się powrót dynamicznych wzrostów cen" - napisano.

Rynek kredytów hipotecznych, przez większą część roku był stabilny. Dość stabilny był też poziom oprocentowania, co wynika z faktu, że w 2024 r. stopy procentowe nie zmieniły się.

"Według danych NBP średnie oprocentowanie udzielonych kredytów w styczniu 2024 r. wynosiło 7,65 proc. W połowie roku nieco wzrosło, osiągając maksimum w czerwcu (7,93 proc.). Później ponownie spadło i w październiku (obecnie najnowsze dostępne dane) wyniosło 7,4 proc." - napisano.

Eksperci tłumaczą w raporcie, że pogorszenie dostępności kredytów hipotecznych to efekt rosnących kosztów życia przyjmowanych przez banki w procesie wyliczania dostępnej kwoty kredytu.

"KNF pilnował, aby banki nie zaniżały tych kosztów w swoich kalkulatorach. Spadki najmocniej dotknęły rodziny z dziećmi" - napisano. (PAP Biznes)

gaw/ gor/