W '24 deweloperzy wprowadzili mniej mieszkań; widzą ryzyka dla nowych inwestycji w '25 - NBP

"Według danych ankietowych zebranych od przedsiębiorstw deweloperskich pod koniec 2024 r. oraz we wcześniejszych edycjach badania, po krótkotrwałym ożywieniu sprzedaży mieszkań w drugiej połowie 2023 r., w 2024 r. nastąpiło ponowne załamanie kontraktacji mieszkań na rynku pierwotnym w efekcie zakończenia wsparcia finansowego nabywców w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. i utrzymania przez banki zaostrzonych warunków kredytowania" - napisali eksperci NBP w raporcie.

Zauważyli jednocześnie, że mimo zaostrzonych warunków kredytowania w 2024 r. nieco wzrosło finansowanie zakupu mieszkań na potrzeby własne kredytem bankowym, do 55 proc. z 52 proc. w 2023 r., oraz zmniejszył się udział wyłącznie środków własnych (do 25 proc. w 2024 r. wobec 27 proc. w 2023 r.).

Według raportu druga połowa 2024 r. upłynęła pod znakiem narastającej podaży, na co wskazał przeważający odsetek deweloperów (63 proc.).

"Według danych NBP notowanych co kwartał, poziom sprzedaży na największych rynkach pierwotnych w kraju obniżył się o 16 proc. w ujęciu do 2023 r., ale był wyższy o 7 proc. od odnotowanej w 2022 r. Potwierdzeniem spadku sprzedaży w 2024 r. są publicznie dostępne dane o kontraktacji 16 największych deweloperów notowanych na GPW i Catalyst, które były o 13 proc. mniejsze wobec wyników w 2023 r. i wyższe o 19 proc. w porównaniu z 2022 r." - napisano.

Ankietowani przez NBP deweloperzy częściej wskazywali na nadpodaż mieszkań na koniec 2024 r. w 6 miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) było to 68 proc. ankietowanych względem 57 proc. w 10 miastach (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Uwzględniając poziom sprzedaży z 2024 r. deweloperzy potrzebowali ponad dwóch lat na wyprzedanie lokali znajdujących się w ofercie na koniec roku.

"Spadek sprzedaży mieszkań wydłużył okres komercjalizacji realizowanych projektów, co powodowało zamrożenie kapitału. Zarówno według danych ankietowych oraz finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 do GUS sytuacja ekonomiczna większości deweloperów na koniec 2024 r. utrzymała się na dobrym i bezpiecznym poziomie, ale była mniej korzystna niż w 2023 r. oraz lepsza od odnotowanej w 2022 r." - napisali eksperci banki.

Dodali, że spadek liczby sprzedanych kontraktów deweloperskich w niewielkim stopniu pogłębił zróżnicowanie sytuacji ekonomicznej w sektorze deweloperskim, przy czym na pogorszenie swojej kondycji wskazały głównie małe podmioty oraz inwestujące w grupie 10 miast.

Do najbardziej istotnych problemów utrudniających prowadzenie działalności w 2024 r. deweloperzy zaliczyli spadek sprzedaży mieszkań oraz utrzymującą się czasochłonność procedur administracyjnych.

Ankietowani przez NBP deweloperzy w 2024 r. wprowadzili na rynek 20 proc. mniej mieszkań niż pierwotnie planowali, mimo że zmniejszył się procent deweloperów, który zrezygnował z rozpoczęcia nowych inwestycji (36 proc. w 2024 r. wobec 41 proc. w 2023 r.). Utrzymał się zbliżony odsetek mieszkań sprzedanych w projektach realizowanych (48 proc. na koniec 2024 r. wobec 45 proc. na koniec 2023 r.).

"W przewidywaniach na 2025 r. ponad połowa respondentów badania dostrzegła wysokie ryzyko nierozpoczęcia nowych inwestycji z powodu braku gruntów budowlanych (52 proc. wskazań), a 50 proc. badanych znaczne ryzyko dalszego spadku sprzedaży mieszkań. Do 20 proc. ankietowanych zmniejszył się odsetek podmiotów, które obawiały się utrzymania znaczących utrudnień z powodu czasochłonności procedur administracyjnych, a do 10 proc. dostrzegających prawdopodobieństwo niedokończenia rozpoczętych inwestycji, opóźnień w rozpoczęciu nowych projektów z powodu pogorszenia swojej sytuacji ekonomicznej, problemów z otrzymaniem kredytu deweloperskiego, utrudnień w uzyskaniu finansowania przez wykonawców projektów oraz narastania konkurencji w pozyskaniu wykonawców inwestycji" - wskazano.

Dodano, że na realne ryzyko ogłoszenia upadłości, przejęcia przez inny podmiot lub zakończenia działalności deweloperskiej wskazało 2 proc. podmiotów.

Grunty pod budownictwo mieszkaniowe nabyło w 2024 r. 49 proc. deweloperów wobec 51 proc., 53 proc., 56 proc. odpowiednio w 2023 r., 2022 r. i 2021 r., a banku ziemi nie posiadało 8 proc. firm na koniec 2024 r. (były to głównie małe firmy) wobec 8 proc. na koniec 2023 r. i 21 proc. na koniec 2022 r.

Większość deweloperów w 2024 r. w porównaniu z 2023 r. nie odnotowała zmian w obszarze płynności (74 proc.), regulowania zobowiązań z tytułu kredytów bankowych (75 proc.) oraz zobowiązań wobec kontrahentów (88 proc.).

Ponad połowa deweloperów (54 proc.) poszukiwała dodatkowych źródeł finansowania w 2024 r. i nieco mniejsza grupa (48 proc.) wyraziła zamiar uzyskania dodatkowych środków w 2025 r.

W 2024 r. mniej deweloperów odnotowało satysfakcjonujący poziom rentowności (46 proc. wobec 61 proc. w 2023 r.), ale więcej niż w 2022 r. (34 proc.). Niesatysfakcjonujący, ale dodatni poziom rentowności wskazało 47 proc. firm w 2024 r. wobec 37 proc. w 2023 r. Straty na sprzedaży poniosło 7 proc. badanych w 2024 r. wobec 2 proc. w 2023 r. i 8 proc. w 2022 r.

"Analiza danych finansowych raportowanych w sprawozdaniach F01 do końca 2024 r. potwierdziła bezpieczny poziom wskaźników zadłużenia oraz zabezpieczenia zobowiązań deweloperów kapitałem własnym. Ważną rolę odegrały przedpłaty od nabywców, których udział zmniejszył się do 12 proc. pasywów większych podmiotów na koniec I kw. 2025 r. wobec 16 proc. na koniec I kw. 2024 r. oraz w przypadku małych deweloperów do 19 proc. na koniec 2024 r. (spadek o 3 pp. w ujęciu roku). Zmniejszenie wpływów z tytułu przedpłat było konsekwencją zakończenia części budów i przekazania lokali nabywcom oraz zmniejszenia nowych kontraktacji" - napisano w raporcie NBP.

NBP przeprowadza badania ankietowe w cyklach rocznych wśród deweloperów inwestujących w projekty mieszkaniowe oraz podmiotów realizujących usługi budowlane w tym zakresie. Analiza zmian sytuacji w 2024 r. w sektorze deweloperskim i budownictwa kubaturowego NBP oparł na danych ankietowych zebranych w okresie listopad-grudzień 2024 r., danych znajdujących się w sprawozdaniach finansowych przedsiębiorstw oraz z innych dostępnych źródeł. (PAP Biznes)

jz/ osz/