II półr. lepsze pod względem sprzedaży dla deweloperów, ale nie będzie to znaczący wzrost (analiza)

"Start pierwszego półrocza 2025 r. był dla deweloperów relatywnie dobry – nadzieje na obniżki stóp proc. częściowo się zmaterializowały, ruch w biurach sprzedaży zwiększył się. Jednak klienci przede wszystkim badali sytuację niekoniecznie decydując się na zakup, co było widoczne w słabej sprzedaży np. w maju. Dane lipcowe pokazują jednak, że mamy odbicie w sprzedaży. Także dane z BIK dotyczące zainteresowania kredytami hipotecznymi są optymistyczne. Wszystko to daje nadzieję, że druga połowa 2025 r. będzie lepsza pod względem sprzedaży mieszkań przez deweloperów niż pierwsza, i jest to dla nas scenariusz bazowy, chociaż nie spodziewam się znacznych wzrostów. Zakładam wzrost sprzedaży o kilka proc., w porównaniu do pierwszego półrocza" - powiedział PAP Biznes analityk DM BOŚ Maciej Wewiórski.

Krzysztof Pado, zastępca dyrektora Wydziału Analiz i Informacji w DM BDM, uważa, że trudno mówić na razie o jakimś istotnym ożywieniu, ale deweloperzy odnotowują powrót klientów do biur sprzedaży, a potencjalni kupujący - dzięki rekordowej ofercie - mają w czym wybierać. Dodatkowo, obniżki stóp procentowych dają szanse powrotu w większym zakresie na rynek klientów kredytowych.

"Wstępne dane rynkowe wskazują, że początek trzeciego kwartału 2025 r. przyniósł utrzymanie tych tendencji (zarówno dobra sprzedaż w lipcu jak i dalszy wzrost wniosków o kredyty hipoteczne). Trudno wyrokować jaki będzie cały kwartał – należy brać pod uwagę, że jest to okres wakacyjny i w sierpniu możemy zobaczyć jakiś przestój. Bardziej namacalnie o sile rynku będziemy mogli przekonać się we wrześniu czy październiku. Na ten moment spodziewałbym się dalszej poprawy sprzedaży, ale bez euforii. Na rynku mamy odroczony popyt (klientów, którzy czekali na jakąś formę kontynuacji BK2 proc.), ale też część tych klientów może wstrzymywać się z finalnymi decyzjami, czekając na dalsze obniżki stóp procentowych i zachowanie WIBOR" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Krzysztof Pado.

Z opublikowanych wcześniej danych Otodom wynika, że w lipcu na 7 głównych rynkach sprzedano o 32 proc. więcej mieszkań deweloperskich niż miesiąc wcześniej i o 59 proc. więcej niż rok temu. Wstępne dane wskazały, że na sprzedaż mieszkań na 7 głównych rynkach przekroczyła 4 tys. lokali.

BIK poinformował, że popyt na kredyty mieszkaniowe w lipcu wzrósł o 45,2 proc. rdr, a liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 33,7 proc. W lipcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 40,93 tys. osób w porównaniu do 30,62 tys. rok wcześniej. O 9,3 proc. wzrosła liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w lipcu w porównaniu do czerwca.

Dobrą wiadomością dla rynku - zdaniem analityka DM BOŚ - jest to, że stało się jasne, że nie będzie pomocy w postaci rządowych programów wsparcia, a sytuacja jest klarowna i nie ma nienaturalnych wspomagaczy.

Ponieważ plany dotyczące potencjalnego rządowego wsparcia nie będą jednak realizowane, czynnikiem, który zaczyna stymulować popyt są obniżki stóp procentowych.

"Przy tym należy brać, pod uwagę, że część klientów może nadal odraczać swoje decyzje czekając na dalsze spadki rynkowych stóp procentowych i korzystniejsze warunki kredytów, tym bardziej preferowane są obecnie kredyty o stałym oprocentowaniu" - ocenił Pado.

"Do wzrostu sprzedaży mogą przyczynić się także rabaty udzielane przez deweloperów i wysoka podaż, bo od ok. dwóch lat mamy do czynienia z rosnącą ofertą, a liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przewyższa liczbę lokali sprzedanych. Dla rynku jest to zdrowa sytuacja, bo jeszcze kilka lat temu podaż była bardzo niska – obecnie mamy rynek zbilansowany między podażą a popytem" - dodał Wewiórski.

Analityk DM BOŚ uważa, że deweloperzy nie będą ograniczać liczby wprowadzanych do oferty inwestycji, ale w pewnym momencie popyt może przerosnąć podaż. Nie spodziewa się on jednak szoków zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Jego zdaniem, za wzrost wolumenów w kolejnych kwartałach w dużej mierze odpowiadać będzie segment mieszkań popularnych i większy udział klientów kredytowych w zakupach.

"Spodziewam się umiarkowanego wzrostu popytu w ślad za spadającymi stopami proc., ale też szeregu wyzwań po stronie deweloperów, głównie po stronie postępowań administracyjnych, bo procedury nie są upraszczane, a czas od zakupu gruntu przez dewelopera po uzyskanie płatności od klienta się wydłuża" - dodał Wewiórski.

Analityk DM BDM zwrócił uwagę, że mimo rekordowej podaży mieszkań na rynku pierwotnym dla największych miast ogółem, sytuacja różnie wygląda pomiędzy poszczególnymi rynkami.

"Jest to też bardziej efekt niskiego popytu z ostatnich kwartałów niż jakiejś ekspansji nowych inwestycji. Dane GUS wskazują, że już od początku roku deweloperzy spowolnili z rozpoczynaniem nowych inwestycji jak i pozyskiwaniem pozwoleń. Wprowadzonych do oferty w okresie styczeń – lipiec mieszkań też było mniej rdr. Sam lipiec dość nieoczekiwanie pozytywnie zaskoczył w zakresie pozwoleń/startu nowych inwestycji względem poprzednich miesięcy. Być może jest to jakaś wskazówka na zmianę tego trendu, ale trudno wyrokować po jednym miesiącu. Duzi deweloperzy byli aktywni w ostatnich kwartałach pod kątem zakupów gruntów, wydaje się, że są dobrze przygotowani do startu nowych projektów. Słabiej sytuacja wygląda u małych lokalnych graczy, którzy często mają do upłynnienie relatywnie dużo gotowych mieszkań" - ocenił Pado.

GUS podał, że liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w lipcu 2025 r. mdm wzrosła o 34,5 proc., a rdr o 0,5 proc. Liczba mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia wzrosła o 53,2 proc. mdm, a w ujęciu rdr spadła o 8,1 proc.

GEOPOLITYKA NADAL WPŁYWA NA BRANŻĘ; RYNEK SIĘ KONSOLIDUJE

Analitycy ocenili, że sytuacja geopolityczna nadal będzie miała wpływ na rynek.

"Zobaczymy też jak rozwinie się sytuacja w Ukrainie. Jeśli doszłoby do zawarcia trwałego układu pokojowego i jakaś istotna część Ukraińców decydowałaby się na powrót do kraju, to mogłoby to wpłynąć negatywnie na atrakcyjność inwestycji w mieszkania zakupywane z myślą o najmie (m.in. mogłaby się pojawić potencjalnie większa podaż mieszkań na rynku wtórnym, która konkurowałaby z rynkiem pierwotnym). Trudno tu jednak jednoznacznie wyrokować, na rynku może pojawić się też popyt ze strony Ukraińców, którzy dotychczas nie mogli wyjechać ze swojego kraju" - dodał zastępca dyrektora Wydziału Analiz i Informacji w DM BDM.

Jego zdaniem, w ostatnich kilku latach branża ma za sobą okresy sporych turbulencji - popyt był rozchwiany przez decyzje polityczne odnośnie programów mieszkaniowych, wojnę za wschodnią granicą, duże zmiany stóp procentowych czy pandemię, która wpłynęła na przesunięcie miejsc pracy z biur w kierunku „home office”, ale część podmiotów dobrze wykorzystała ten czas, by zwiększyć skalę działalności.

Analitycy są zgodni, że rynek deweloperski mocno się konsoliduje wokół największych graczy.

"Widzimy na rynku konsolidację wokół największych graczy, zarówno poprzez akwizycje jak i organiczne zwiększanie udziałów rynkowych. Wydaje się, że ten trend będzie jeszcze postępował" - ocenił Pado.

"Rynek deweloperski mocno się konsoliduje i mniejsi deweloperzy wypadają z gry, bo mają problem z dostępem do taniego kapitału. Niedawno o przejęciu informowała Develia, a o akwizycjach może myśleć też np. Dom Development. Zyskiwać udział w rynku powinni duzi deweloperzy z szeroką ofertą mieszkań popularnych" - uważa Wewiórski.

Zastępca dyrektora Wydziału Analiz i Informacji w DM BDM wskazał, że branża może oczekiwać wyzwań głównie z dwóch stron: możliwości pozyskania atrakcyjnych gruntów oraz demografii.

"Z tym pierwszym aspektem łatwiej mogą sobie radzić duzi gracze, którzy mają odpowiednie zasoby kadrowe i kapitałowe, co będzie sprzyjać wspomnianej konsolidacji. W przypadku drugiego aspektu będziemy raczej nadal obserwować wewnętrzną migrację do największych miast przy wyludnianiu się mniej atrakcyjnych gospodarczo obszarów. Znakiem zapytania jest polityka państwa wobec zewnętrznej migracji (zarobkowej czy studentów), która także ma swój wpływ na popyt (głównie pośredni, ze względu na popyt na mieszkania pod wynajem)" - dodał.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ asa/