Na warszawskim rynku biurowym zakładany dalszy, szybki wzrost stawek czynszów - JLL
Tempo wzrostu stawek czynszów w nowoczesnych budynkach biurowych w Warszawie jest najszybsze od 18 lat. W najbliższych latach zakładany jest dalszy, szybki wzrost stawek, co napędza m.in. ograniczona podaż nowych inwestycji - poinformowała firma doradcza JLL w komunikacie prasowym.
"Warszawa to dzisiaj kilka odrębnych rynków biurowych, które działają na swoich zasadach i mają odmienne charakterystyki. Aktualnie w stolicy różnice pomiędzy czynszami i postrzeganiem nieruchomości to często obszar jednej ulicy, kwestia mikrolokalizacji. Od 18 lat nie widzieliśmy w Warszawie tak szybko rosnących stawek czynszu najmu w nowoczesnych budynkach biurowych. Co więcej, interpretacja danych sugeruje, że dalszy, szybki wzrost jest de facto jedynym scenariuszem na najbliższe kilka lat" - powiedział, cytowany w komunikacie prasowym, Piotr Kamiński, Head of Office Leasing, JLL.
W komunikacie podano, że na warszawskim rynku biurowym stawki czynszów rosną najszybciej od 18 lat, inwestorzy wracają do sektora, a nowy Plan Ogólny i rozwój metra – przeorganizują biurową mapę miasta.
"Kluczowym trendem jest rekordowe tempo wzrostu stawek czynszów w nowoczesnych budynkach biurowych – najszybsze od 18 lat. Współczynnik pustostanów dla całej Warszawy spadł do najniższego poziomu od pięciu lat, osiągając 9,7 proc., podczas gdy w budynkach premium w zachodniej części Centrum (m.in. Wola) wynosi zaledwie ok. 4 proc. Taka sytuacja oznacza w praktyce brak dostępności atrakcyjnych powierzchni do wynajęcia" - napisano.
JLL ocenia, że nowy Plan Ogólny dla Warszawy, który ma zostać uchwalony do połowy 2026 roku, wprowadza przewidywalność, ale nie rewolucjonizuje rynku biurowego, a dla większości obszarów centralnych i dobrze rozwiniętych, gdzie obowiązują Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), zasady gry pozostaną praktycznie nietknięte. Kluczową zmianą jest natomiast ograniczenie budowy budynków wysokościowych powyżej 55 m wyłącznie do terenów objętych MPZP, co kończy erę wieżowców budowanych na podstawie „wuzetki".
"Nowy Plan Ogólny porządkuje, ale nie zmienia reguł gry w centrum miasta. To rozwój transportu szynowego będzie głównym czynnikiem kształtującym przyszłą mapę biurową Warszawy. Nasze analizy pokazują silną korelację między dostępnością transportową a stawkami czynszu – skrócenie średniego czasu dojazdu komunikacją miejską o jedną minutę przekłada się na premię czynszową w wysokości 39 eurocentów za m kw." – dodał Jan Jakub Zombirt, Senior Director, Strategic Consulting.
Przyszłość warszawskiego rynku biurowego ma w dużej mierze być kształtowana przez rozbudowę sieci metra o linie M3 i M4 oraz nowe trasy tramwajowe, planowane do 2050 roku, co radykalnie zmieni geografię dostępności komunikacyjnej miasta.
"Obszar optymalny dla lokalizacji biur znacząco się powiększy, a tam, gdzie nowe stacje metra spotkają się z elastycznymi zapisami Planu Ogólnego, powstaną przyszłe biurowe +hotspoty+. W perspektywie 2050 roku, strategia +metro first+ przestanie być opcją, a stanie się koniecznością" - dodano.
Jak podano, ograniczona podaż nowych inwestycji dodatkowo napędza wzrosty – w 2026 roku na rynek trafi jedynie około 20.000 m kw. nowych biur, a w Centrum nie zostanie oddany do użytku ani jeden budynek.
"Analiza porównawcza pokazuje, że stawki czynszów w Warszawie są wciąż niedoszacowane w porównaniu z europejskimi stolicami – podczas gdy w 2009 roku czynsze w Berlinie i Warszawie były na podobnym poziomie około 20-21 euro/m kw./miesiąc, dziś w stolicy Niemiec wynoszą 46,5 euro/m kw./miesiąc, a w Warszawie osiągają zaledwie 29-30 euro/m kw./miesiąc" - napisano w komunikacie.
"Co ciekawe, stawki czynszu w Warszawie są bardzo niedoszacowane i nie wróciliśmy do poziomu czynszów prime z 2008 roku. W miastach Europy zachodniej stawki od tego czasu wzrosły nawet o ponad 110 proc., na przykład w Berlinie. Dodajmy do tego skumulowaną inflację właśnie od ostatniej +górki czynszowej+, czyli 66 proc. w Polsce i 38 proc. w strefie Euro i otrzymujemy jasny przekaz, że czynsze w naszym kraju mają dużo zaległości do nadrobienia" – ocenił Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.
JLL poinformowało, że badanie nastrojów wśród ekspertów rynku nieruchomości ujawnia istotne różnice w percepcji sytuacji w zależności od kraju pochodzenia, a polscy specjaliści wykazują znacznie większy optymizm niż ich odpowiednicy z państw tzw. „BIG 3” (Niemcy, Francja, Wielka Brytania). 72 proc. odpowiedzi polskich ekspertów dotyczących aktualnej kondycji rynku biurowego miała wydźwięk pozytywny, co czyni Polskę liderem w klasyfikacji krajów europejskich.
"Polscy eksperci są dużo bardziej optymistyczni, jeśli chodzi o aktualną sytuację na rynku i mają ku temu powody, bo wzrost gospodarczy w Polsce, zarówno w tym jak i w kolejnym roku jest przewidziany na około 3,3 proc. Obserwujemy powrót dużych transakcji najmu w tym roku, a znaczącą rolę na rynku od pewnego czasu odgrywa sektor publiczny, który coraz częściej wybiera nowoczesne budynki biurowe" – dodała Ida Stankiewicz, Head of Office Tenant Representation, JLL.
Eksperci ocenili, że dynamicznie rozwija się też rynek inwestycyjny.
"W Polsce biura stały się najaktywniejszym segmentem w 2025 roku pod względem obrotów, wyprzedzając sektor magazynowo-logistyczny. Imponuje również liczba transakcji – 36 – w ciągu tylko trzech pierwszych kwartałów roku, co stanowi historycznie drugi najlepszy wynik po 2019 r." - napisano.
"Inwestorzy wracają do sektora biurowego, widząc w nim realne możliwości wzrostu. W Polsce, dzięki kilku transakcjom na wysokiej klasy obiektach w Warszawie, biura stały się najaktywniejszym segmentem w 2025 roku. Do tak dużej liczby transakcji przyczyniła się zwiększona aktywność inwestorów nieinstytucjonalnych, w rezultacie czego udział polskiego kapitału osiąga rekordowe wartości na poziomie 45 proc. wolumenu inwestycji biurowych" – dodał Marcin Sulewski, Head of Office Capital Markets, JLL. (PAP Biznes)
doa/ ana/
