Polski rynek magazynowy rozwija się stabilnie; wyzwaniem dostępność kapitału - Accolade (wywiad)
Polski rynek magazynowy rozwija się stabilnie, a poprawa nastrojów wśród inwestorów wskazuje na to, że 2025 r. powinien być lepszy od 2024 r. - poinformowała Joanna Sinkiewicz, Group Commercial Director i Managing Director w Accolade. W jej ocenie, wyzwaniem dla polskiego rynku pozostaje dostępność kapitału.
"Dla rynku magazynowego w Polsce 2024 r. nie jest rekordowy, jest porównywalny do czasów przed covidem. Wydaje się, że rynek rozwija się w stabilny sposób, a 2025 r. powinien być lepszy – jest poprawa nastrojów, ale wszystko będzie zależeć od popytu" – powiedziała Sinkiewicz.
Jak dodała, na koniec 2024 r. popyt szacowany był na ok. 4 mln m kw., a nowa podaż na ok. 3,4 mln m kw., co wskazuje na zdrową sytuację na rynku.
"Współczynnik pustostanów na poziomie 8 proc. po trzech kwartałach 2024 r. to nadal wysoki wynik, ale spodziewam się, że po uwzględnieniu wyników z czwartego kwartału zobaczymy spadek, więc trend jest pozytywny" – oceniła dyrektor.
Rośnie jednak zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym, co jest dobrą przesłanką na przyszłość.
"W 2024 r. ok. 1/4 wszystkich inwestycji w nieruchomości komercyjne to inwestycje ulokowane w nieruchomości magazynowe, czyli ok. 1,26 mld euro, co oznacza wzrost o ok. 31 proc. rdr. Zainteresowanie inwestorów jest więc zdecydowanie wyższe. To jest dobry znak, bo kapitał jest jednym z akceleratorów tego rynku i jest absolutnie niezbędny, żeby ten rynek mógł się rozwijać” – powiedziała Sinkiewicz.
2023 r. był – w jej ocenie – okresem przestoju, wyczekiwania, ale obecnie magazyny są atrakcyjnym aktywem.
"Inwestycje na rynku magazynowym są zawsze rozważane w szerszym kontekście – inwestorzy zawsze analizują alternatywy. Gdy mieliśmy wysoko oprocentowane, mało ryzykowne inwestycje na przykład w lokaty, to ten kapitał nie mógł być lokowany w nic innego, bo nie miałoby to sensu. Wraz ze spadkiem stóp procentowych część inwestorów zmieniła strategię i zdecydowała o lokowaniu środków m.in na rynku nieruchomości magazynowych" – powiedziała.
"Ciężko sobie wyobrazić funkcjonowanie logistyki bez magazynów, więc ze względów czysto praktycznych jest to i będzie niezbędny produkt” – dodała.
NISKI POZIOM KAPITAŁU LOKALNEGO PROBLEMEM SEKTORA W POLSCE
Zdaniem dyrektor, czynnikiem hamującym rozwój sektora w Polsce jest dostępność kapitału, a problemem – niski poziom kapitału lokalnego.
"Polska jest w dużej mierze uzależniona od kapitału zagranicznego. W czasie dynamicznego rozwoju to się sprawdza, ale w okresie niepewności wstrzymuje inwestycje. W takiej sytuacji warto mieć kapitał lokalny, co w Polsce jest niestety mocno ograniczone – udział takiego kapitału na krajowym rynku jest bardzo niewielki” – powiedziała.
Wśród wyzwań dla rynku są kwestie związane z miksem energetycznym – jak koszty czy dostępność energii.
"Tutaj jednak w dużej mierze jesteśmy zależni od decyzji politycznych” – dodała.
Oceniła, że Polska jako rynek, ma jednak przewagi konkurencyjne takie jak np. niższe koszty pracy, czy dobra infrastruktura i komunikacja z rynkami zachodnimi.
"Plusem jest też elastyczność rynku – nową inwestycję od momentu zakupu gruntu do momentu rozpoczęcia operacji można zrealizować w kilkanaście miesięcy. To jest rzecz niespotykana gdziekolwiek indziej w Europie” – powiedziała Sinkiewicz.
Dodatkowo, obiekty magazynowe są w większości nowoczesne.
"Nawet te obiekty, które my rozpatrujemy jako obiekty starsze, to w kontekście europejskim są obiekty nowoczesne, bo nie mamy na rynku takich, które powstały w latach 90, 80., czy wcześniej” – dodała.
Zdaniem dyrektor, chociaż w kontekście magazynów nadal mowa jest o pięciu głównych rynkach – Warszawa, Polska Centralna, Górny Śląsk, Poznań, Wrocław, to na znaczeniu i popularności zyskują nowe lokalizacje.
"Wielka piątka to nadal ok. 75 proc. rynku, ale dekadę temu to było 90 proc., więc proporcje się zmieniają. Pojawiły się nowe lokalizacje jak np. Szczecin, Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Bydgoszcz, czy Toruń. Rynek będzie podążał za potrzebami najemców” – powiedziała.
"Szczecin jest naszym flagowym rynkiem. Mamy tam ok. 411 tys. m kw. powierzchni, dwa kolejne obiekty w budowie i dalsze plany” – dodała.
ACCOLADE PLANUJE ROZWÓJ NA POLSKIM RYNKU; KŁADZIE NACISK NA KWESTIE ESG
Jak poinformowała Sinkiewicz, Accolade planuje rozpocząć realizację dwóch nowych projektów we wschodniej Polsce.
"Obecnie mamy w kraju 1,6 mln m kw. powierzchni, 100 najemców, 29 parków i portfel o wartości 1,2 mld euro. Jesteśmy inwestorem europejskim, ale Polska jest dla nas bardzo ważnym rynkiem” – powiedziała.
"Nasza strategia jest długoterminowa – inwestując w daną lokalizację, naszym celem jest jej długofalowe zarządzanie i utrzymanie obecności na tym rynku" – dodała.
Accolade mocny nacisk kładzie także na kwestie ESG i planuje dostosowanie także istniejącego portfela do standardów.
"Chcemy wszystkie nasze nowe obiekty realizować zgodnie z zasadami taksonomii UE. Zakładamy, że ok. miliona m kw. z naszego istniejącego portfela zostanie dostosowanych do wymogów taksonomii. Ponadto, w 2025 r. planujemy zwiększenie mocy z fotowoltaiki w Polsce do 5 MW” – powiedziała.
Accolade, w ramach funduszu Accolade Industrial Fund, umożliwia inwestorom instytucjonalnym i prywatnym inwestowanie w nieruchomości przemysłowe w Europie m.in: w Czechach, Polsce, Niemczech, Słowacji, Holandii czy Hiszpanii.
"Odbiorcą naszego produktu jest Accolade Industrial Fund, który jest właścicielem obiektów w Polsce, ale nie prowadzimy sprzedaży jednostek funduszu na terenie kraju” – dodała.
Jak oceniła Sinkiewicz, mocno ograniczone możliwości inwestowania w nieruchomości w Polsce, poza rynkiem mieszkaniowym, to problem i przekłada się to na niski poziom lokalnego kapitału na rynku.
"Nie ma rozwiązań jak ten kapitał włączyć i umożliwić inwestowanie na polskim rynku. Od dłuższego czasu pojawiają się zapowiedzi np. REIT-ów, ale nadal pozostaje to na poziomie koncepcji” – powiedziała.
"Rynek nieruchomości komercyjnych jest dla Polaków zamknięty, a jest bardzo stabilny, zwłaszcza magazyny, gdzie umowy najmu są wieloletnie. Jest potrzeba wprowadzenia takich rozwiązań i one na pewno się pojawią” – dodała Sinkiewicz.
Accolade dostarcza infrastrukturę dla biznesu, głównie z obszarów e-commerce, produkcji i logistyki. Od 2011 roku stworzył portfel 62 parków przemysłowych z certyfikatami BREEAM o wartości 3 mld euro. W Czechach, Polsce, Niemczech, Hiszpanii, Holandii, Chorwacji, Słowacji i Węgrzech Accolade posiada nieruchomości o łącznej powierzchni 3,4 mln mkw., które są wynajmowane ponad 200 najemcom.
W portfolio grupy znajdują się zarówno nowe projekty, jak i zrewitalizowane tereny poprzemysłowe, które obecnie stanowią już ponad jedną trzecią dostępnej powierzchni magazynowej.
Dominika Antoniak (PAP Biznes)
doa/ osz/