W 2025 roku 90 proc. nowych biur w Warszawie powstało w strefach centralnych - Savills
Od początku roku do końca III kw., nowa podaż powierzchni biurowej skoncentrowała się na strefach centralnych oraz zanotowano historycznie niski poziom pustostanów w centrum miasta - wynika z najnowszego raportu Savills Polska „Market in Minutes: Office Warsaw Q3 2025”.
Jak wynika z raportu, całkowity nowoczesny zasób biurowy Warszawy ustabilizował się na poziomie 6,24 mln m kw., z czego 46 proc. przypada na strefy centralne. Najwięcej, bo aż 90 proc. powierzchni oddano do użytkowania w strefach centralnych, co potwierdza długoterminowy trend przenoszenia aktywności deweloperskiej w rejony śródmiejskie. Dla porównania w latach 2015-2019 udział ten wynosił poniżej 45 proc., żeby w latach 2020-2024 wzrosnąć do niemal 80 proc.
Dodano, że obecnie w budowie znajduje się mniej niż 140.000 m kw. biur (spadek o 50 proc. rdr), z czego 90 proc. także powstaje w centralnych lokalizacjach. Wśród największych projektów realizowanych w stolicy znajdują się: Upper One (35 500 m kw.), V Tower (31 000 m kw.), Studio A (24 000 m kw.) oraz Skyliner II (23 000 m kw.).
"Warszawski rynek biurowy wchodzi w fazę dojrzałości. Malejąca podaż nowych projektów i rosnąca rola centralnych lokalizacji sprawiają, że to właśnie centrum ponownie dominuje. Aktywność deweloperska spadła o połowę, a aż 90 proc. nowej zabudowy powstało w lokalizacjach centralnych, gdzie poziom pustostanów wynosi jedynie 6,9 proc. Taka sytuacja wzmacnia pozycję właścicieli i powoduje presję na wzrost czynszów" – powiedział cytowany w raporcie Daniel Czarnecki, dyrektor Działu Reprezentacji Właścicieli, Savills.
Autorzy raportu wskazują, że wraz ze spadkiem wolumenu nowej powierzchni w budowie, rośnie liczba wyburzeń biurowców lub zmiany ich przeznaczenia. Zjawisko to mówi o ewolucji struktury rynku, w której coraz większe znaczenie ma ponowne wykorzystanie dobrze zlokalizowanych działek.
"Wyburzenia czy zmiany funkcji biurowców dotyczą już nie tylko przestarzałych budynków położonych m.in. na Służewcu, ale coraz częściej także tych zlokalizowanych w samym centrum. Ich miejsce zajmują nowoczesne inwestycje. Niekiedy są to biurowce, a niekiedy inwestycje mieszkaniowe lub mieszane (mixed-use), łączące funkcje biurowe, mieszkaniowe, usługowe i rekreacyjne. Takie podejście zwiększa efektywność wykorzystania przestrzeni, ale również powoduje swego rodzaju rewitalizację sąsiedztwa, zwiększając jego atrakcyjność, także wizualną" – dodała cytowana w raporcie Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.
Jak wskazano, w okresie pomiędzy Q1 a Q3 aktywność najemców osiągnęła poziom niespełna 487.000 m kw., co jest wynikiem zbliżonym do średniej z ostatnich lat. Strefy centralne odpowiadały za 52 proc. całkowitego wolumenu transakcji (262.800 m kw.), podczas gdy poza centrum wynajęto 223.800 m kw.
"Wysoka aktywność najemców w centrum przełożyła się na spadek stopy pustostanów dla całej Warszawy do 9,7 proc., co jest najniższym poziomem od czwartego kwartału 2020 roku. W centrum odnotowano spadek o 200 pb rdr do 6,9 proc., podczas gdy poza centrum wskaźnik wolnej powierzchni pozostał stabilny – 12,1 proc." - podano.
Autorzy raportu dodają, że średnia wielkość nowo zawieranych umów w centrum wyniosła 760 m kw., wobec 590 m kw. poza centrum. Udział renegocjacji w całkowitym wolumenie popytu wyniósł 42 proc., a nowych umów – 47 proc.
"Rekordowo niski poziom pustostanów w centrum to jasny sygnał dla najemców, że o najlepsze powierzchnie trzeba konkurować. Kurcząca się podaż sprawia, że firmy muszą planować relokację z większym wyprzedzeniem. Analizując strukturę popytu, widzimy, że firmy nie szukają oszczędności kosztem lokalizacji. Wolą inwestować w wysokiej jakości, dobrze skomunikowane biura, które pomogą przyciągnąć i zatrzymać talenty. Potwierdza to fakt, że średnia powierzchnia transakcji w centrum jest większa od tych poza centrum. Jednocześnie widzimy, że renegocjacje umów pozostają kluczowym elementem rynku, stanowiąc 42 proc. popytu, co świadczy o tym, że wiele firm stawia na pozostanie w sprawdzonych lokalizacjach" - wskazał Jarosław Pilch, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców, Savills.
Dodano, że wraz z ograniczoną nową podażą i spadającą dostępnością powierzchni, obserwowany jest wzrost stawek czynszowych. W centrum stawki wywoławcze mieszczą się w przedziale 22,50–27,00 euro/m kw./miesiąc, a w najlepszych projektach prime sięgają 28,00 euro. Poza centrum stawki dla budynków klasy A wynoszą 14,00–18,50 euro/m kw./miesiąc, co oznacza wzrost o 0,50 euro od czerwca. (PAP Biznes)
mbi/ ana/