2026 r. może być powrotem do większych wolumenów na rynku nieruchomości komercyjnych - Barchoń, PwC (wywiad)

„Rok 2025 jest okresem przejściowym, dostosowania się do otoczenia i sytuacji rynkowej, polityki, zmian stóp procentowych, szukania równowagi cenowej. W 2025 r. wolumen transakcyjny na rynku nieruchomości komercyjnych powinien być porównywalny rdr, ale 2026 r., chociaż nadal trudno spodziewać się uspokojenia geopolityki, uważamy, że będzie punktem zwrotnym i inwestycji będzie więcej. To może być rok powrotu do większych wolumenów i zainteresowania polskim rynkiem” – powiedziała Barchoń, która w PwC Polska pełni rolę partnerki w PwC Deals oraz liderki usług dla sektora nieruchomości oraz sektora budowlanego.

„Cały czas rynkowi ciąży niestabilna sytuacja polityczna na świecie – zarówno wojna w Ukrainie, jak i napięcia na linii Chiny-Stany Zjednoczone, czy sytuacja na Bliskim Wschodzie. Choć nikt nie liczy na to, że w przyszłym roku wszystko się uspokoi, to jednak panuje nadzieja na poprawę sytuacji. Optymizm jest wyraźnie większy niż w zeszłym roku” – dodała.

Zachodzi jednak zmiana w podejściu inwestorów amerykańskich czy azjatyckich.

„Instytucje np. ze Stanów, Kanady czy Japonii patrzą na Europę bardziej przychylnym okiem, bo sytuacja w każdej części świata także jest niestabilna. Nie wiem, czy Polska będzie pierwszym wyborem, ale ma szansę zainteresować inwestorów” – dodała partner w PwC Polska.

W jej ocenie, widoczne są zmiany w sposobie zarządzania inwestycjami, a firmy – np. ze Stanów Zjednoczonych – stawiają na obecność kadr także na lokalnych rynkach.

„Istotnym trendem, który wpływa na rynek nieruchomości jest też rozwój technologii, w tym sztucznej inteligencji. W nieruchomościach biurowych powszechna jest automatyzacja, w logistyce podobnie – wiele czynności w magazynach już jest wykonywanych przez roboty. Ale to także sama analityka danych, czy projektowanie budynków” – dodała.

INWESTORZY BĘDĄ SELEKTYWNI; SEKTOR LIVING NAJWIĘKSZĄ KLASĄ AKTYWÓW

Firmy coraz mocniej odczuwają rosnące koszty wykonawstwa i presję płacową, brakuje również gruntów przygotowanych pod inwestycje.

„Efektem będzie konsolidacja rynku, bo w Polsce, jak na skalę naszego rynku, mamy zbyt wielu deweloperów. Na optymalizację kosztów mogą sobie pozwolić tak naprawdę tylko większe podmioty. Deweloperzy mając bardziej rozbudowane struktury będą mogli dywersyfikować działalność np. o sektor najmu instytucjonalnego (PRS), czy akademiki (PBSA)” – oceniła Barchoń.

„Pod względem ilości transakcji to właśnie sektor living jest i będzie największą klasą aktywów. Widać też powrót inwestorów do tzw. retailu – jest zainteresowanie parkami handlowymi, czy centrami. Cały czas silny jest obszar logistyki i magazynów m.in. dzięki nearshoringowi (czyli zwiększeniu znaczenia naszego regionu jako lokalizacji inwestycji magazynowych wobec zawirowań w łańcuchu dostaw zwłaszcza z Azji). Z kolei powierzchni biurowej buduje się mało, ale to też może sprawić, że to właśnie ona zyska na atrakcyjności, a czynsze wzrosną” – dodała.

Zainteresowanie inwestorów polskimi aktywami może wzrosnąć, ale – jak ocenia ekspertka – będą oni selektywni.

„Lokalizacja jest kluczowa w nieruchomościach. Ponadto, stan aktywów odgrywa dużą rolę – jest wiele dostępnych budynków, które wymagałyby znacznych nakładów” – dodała.

W ostatnich latach zmienił się mocno miks inwestorów zainteresowanych Polską.

„Kilka lat temu mieliśmy inwestorów z Europy Zachodniej, ze Stanów, Kanady, Azji. Po pandemii i wojnie w Ukrainie to się zmieniło i są to inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, a także coraz więcej inwestorów z Polski” – powiedziała Barchoń.

„Niestety nie mamy narzędzi i legislacji, by polskiego kapitału było na rynku nieruchomości więcej. Natomiast widzimy wzrost inwestycji inwestorów prywatnych w ramach tzw. Family office, czyli wehikułów zarządzania majątkiem najbogatszych Polaków. Idealnym scenariuszem byłoby, gdyby polskiego kapitału było więcej, bo lokalny kapitał przy niestabilnej sytuacji geopolitycznej jest pewniejszy” – dodała.

Ekspertka zwróciła uwagę, że w porównaniu z polskimi inwestycjami bardziej atrakcyjne nadal wydają się projekty w Niemczech. To rynek o innej skali, większych przecenach nieruchomości - przyciągający też bardziej długoterminowo działające specjalistyczne fundusze.

„Bardzo dobre fundamenty polskiej gospodarki, duże inwestycje infrastrukturalne i nasz rozwój przez ostatnie 30 lat – to wszystko spowoduje jednak, że ten duży światowy kapitał do nas przyjdzie” – dodała.

Trendem na rynku – chociaż mimo wszystko na małą skalę – jest też konwersja nieruchomości na powierzchnię mieszkaniową.

„Kolejne budynki są kupowane, i przekształcane na inwestycje mieszkaniowe, ale nie jest to skala, która zmieniłaby znacząco sytuację na rynku” – dodała partner w PwC Polska.

Pozytywnym sygnałem dla rynku najmu instytucjonalnego jest – w ocenie Barchoń – sierpniowa transakcja dotycząca sprzedaży udziałów w 18 spółkach działających na rynku najmu instytucjonalnego za kwotę 2,405 mld zł przez Resi4Rent na rzecz Vantage Development.

W ramach projektu Vantage Development, spółka należąca do TAG Immobilien Group, hamburskiej firmy z branży nieruchomości, nabędzie 5.322 gotowe lokale z przeznaczeniem na wynajem.

„Wartość transakcji jest ogromna. To daje pozytywny sygnał dla branży, bo określa także benchmark cenowo-rentownościowy dla innych transakcji i pokazuje, że jest płynność na rynku. Dla dużych inwestorów to wyjątkowo ważne że jest możliwość wyjścia z inwestycji relatywnie szybko, jest to dodatkowy atut w postaci dojrzałości rynku” – uważa Barchoń.

„Dla drugiej strony, czyli grupy TAG, to też dobry ruch, bo umożliwia szybkie wejście na dużą skalę na polskim rynku” – dodała.

Jedną z nowszych propozycji na rynku mieszkaniowym jest sektor PBSA, czyli akademików, który jeszcze nie jest nasycony.

„W kraju jest ok. 1,2 mln studentów polskich, z czego ponad 60 proc. to studiujący stacjonarnie i ok. 100 tys. zagranicznych, a miejsc w akademikach publicznych jest ok. 100 tys. Widać, że jest tutaj nisza do zagospodarowania i potencjał jest duży” – dodała.

Partnerka w PwC Polska oceniła, że w sektorze mieszkaniowym nie ma obaw o podaż, a zapotrzebowanie na aktywa będzie widoczne przez lata. Sytuacja zmienia się natomiast na rynku biurowym.

„W biurach zachodzą zmiany w związku z pracą hybrydową. Planowanych inwestycji jest niewiele, a będzie przybywało budynków starszej generacji. W Warszawie sytuacja jest jasna, bo nowa podaż znajdzie najemców, ale w miastach regionalnych duża część powierzchni była wynajmowana przez firmy z sektora centrum usług wspólnych (SSC), które zmieniają swój model działalności, a praca wykonywana jest w dużej mierze poza biurem. Poziom pustostanów w niektórych miastach regionalnych dochodzi do 20 proc.” – powiedziała.

„Umowy najmu to w większości przedłużenia i następuje powrót do biur, chociaż będzie to jakaś inna forma zagospodarowania z naciskiem na miejsce współpracy, prac projektowych” – dodała.

W obszarze retail przyszłość mają wybrane centra handlowe, ale przede wszystkim parki handlowe. Kluczowa w przypadku tej klasy aktywów jest – zdaniem ekspertki - lokalizacja oraz miks najemców dostosowany do mieszkańców.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ asa/