Gorsze wyniki w budownictwie mieszkaniowym efektem ograniczenia aktywności deweloperów - Otodom

"Statystyki GUS dotyczące rozpoczynanych w całej Polsce budów z poprzednich miesięcy wskazywały, że marcowe odbicie w tej kategorii miało charakter incydentalny. Jednak dane GUS z lipca wskazują na wyraźną poprawę. Liczba budów rozpoczynanych w ciągu miesiąca przez wszystkie grupy inwestorów zwiększyła się w stosunku do czerwca o 24 proc. Wyraźnie lepsze wyniki odnotowano zarówno wśród firm deweloperskich (wzrost o 34,5 proc.), jak i wśród inwestorów indywidualnych (wzrost o 12 proc.)" - napisała Kuniewicz w przesłanym komentarzu.

"Zagregowane dla wszystkich kategorii inwestorów dane GUS wskazują na wyraźny wzrost miesiąc do miesiąca i niewielki spadek rok do roku" - dodała.

W lipcu wszystkie grupy inwestorów rozpoczęły budowy 19,7 tys. lokali mieszkalnych. Ten wynik jest o 24 proc. wyższy niż w czerwcu i o 2 proc. niższy niż w lipcu 2024 roku.

Zdaniem ekspertki, analizując liczbę rozpoczynanych przez firmy deweloperskie budów od stycznia do lipca, wyraźne widoczne jest kilkunastoprocentowe spowolnienie w stosunku do 2024 roku, natomiast aktywność gospodarstw domowych jest stabilna z lekką tendencją do zwiększania skali budownictwa (+2 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2024 r.).

"Bieżące dane GUS o rozpoczynanych budowach ogółem należy interpretować także w kontekście statystyki udzielanych pozwoleń. Od początku roku różnica między liczbą uzyskanych pozwoleń i liczbą rozpoczynanych budów wynosi 17,2 tys., co oznacza, że 12 proc. uzyskiwanych pozwoleń nie ma kontynuacji w realizowanych budowach" - oceniła Kuniewicz.

"Warto odnotować, że 17 proc. tej nadwyżki (2,9 tys.) wynika z relatywnie dużej liczby pozwoleń na budowę mieszkań komunalnych, społecznych–czynszowych i spółdzielczych, co może potwierdzać zapowiedzi powstawania coraz większej liczby mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu i dostępnych cenowo" - dodała.

Wyniki firm deweloperskich w kontekście nadwyżki pozwoleń nad rozpoczynanymi budowami dyrektorka badań rynku Otodom ocenia nieco inaczej, jednak również w tej grupie inwestorów początek 2025 roku - jej zdaniem - wygląda optymistycznie.

"W 2024 roku deweloperzy odłożyli 25 proc. uzyskanych pozwoleń, podczas gdy od stycznia do lipca 2025 roku już tylko 14 proc. Jednak porównanie wyników z lipca dotyczących liczby pozwoleń uzyskiwanych przez firmy deweloperskie z liczbą rozpoczynanych przez te firmy budów wskazuje, że z optymizmem dotyczącym redukcji rekordowej nadwyżki pozwoleń zgromadzonych w latach 2022–2023 musimy się jeszcze wstrzymać. Nadwyżka pozwoleń nad rozpoczynanymi przez deweloperów budowami w samym lipcu przekroczyła 5 tys. mieszkań" - powiedziała Kuniewicz.

W lipcu GUS odnotował najlepszy dotychczas w 2025 r. miesięczny wynik w kategorii uzyskiwanych pozwoleń na budowę - stało się tak przede wszystkim dzięki wyraźnie wyższej aktywności firm deweloperskich, ale gospodarstwa domowe miały również swój udział w tej znaczącej poprawie wyników.

"Porównanie z wynikami z czerwca dobitnie wskazuje jak wyjątkowy okazał się lipiec w kategorii pozwoleń na budowę. Wzrost liczby pozwoleń wśród wszystkich grup inwestorów sięgnął 39 proc., a wśród firm deweloperskich 53 proc. Warto jednak odnotować, że pomimo tak dobrego lipcowego wyniku, w pierwszych siedmiu miesiącach bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę o 23 proc. mniejszej liczby lokali niż w analogicznym okresie 2024 roku" - uważa ekspertka.

"Warto jednak podkreślić, że dwa lata temu, od stycznia do lipca 2023 roku firmy deweloperskie uzyskały pozwolenia na budowę o prawie 7 tysięcy mniejszej liczby mieszkań i domów i nie spowodowało to zapaści na rynku pierwotnym w Polsce" - dodała.

W jej ocenie, patrząc na zagregowane dane dla 12 i 36 miesięcy, liczba pozwoleń na budowę lokali mieszkalnych uzyskanych przez deweloperów wciąż wyraźnie przekracza liczbę rozpoczynanych w analogicznych okresach budów. W efekcie w całej Polsce utrzymuje się wyraźna nadwyżka pozwoleń na budowę, która istotnie zwiększa możliwości wprowadzenia przez firmy deweloperskie na rynek nowej podaży (rozpoczęcia budowy nowych mieszkań).

"Łączna liczba pozwoleń uzyskanych przez wszystkie grupy tzw. inwestorów w lipcu 2025 roku wyniosła 26,2 tys. lokali. Z tego 16,9 tys. pozwoleń uzyskali deweloperzy, a 8,8 tys. inwestorzy indywidualni. W efekcie suma uzyskanych w lipcu pozwoleń była o 39 proc. wyższa niż w czerwcu, a w porównaniu do lipca sprzed roku liczba pozwoleń na budowę spadła o 2 proc." - dodała.

Liczba lokali mieszkalnych, na budowę których wszystkie grupy inwestorów uzyskały pozwolenie od stycznia do lipca 2025 roku wyniosła 147,6 tys. lokali, czyli jest niższa niż rok temu o 14 proc. W analizowanym okresie bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę łącznie 92,7 tys. mieszkań i domów (o 23 proc. mniej rdr), a inwestorzy indywidualni 49,9 tys. (o 7 proc. więcej).

Z najnowszych danych GUS wynika, że liczba mieszkań i domów oddanych do użytku w Polsce w lipcu była w porównaniu do czerwca o 16,5 proc. wyższa i prawie 6 proc. niższa niż w lipcu rok temu.

"Wyniki z pierwszych siedmiu miesięcy roku potwierdzają tendencję, która rysowała się w polskim budownictwie mieszkaniowym do lutego. Od stycznia do lipca 2025 roku w całej Polsce do użytku oddanych zostało 110,3 tys. mieszkań i domów, co oznacza najsłabszy od siedmiu lat wynik. Ostatni raz GUS odnotował od stycznia do lipca mniej niż 111 tys. lokali oddanych do użytkowania w 2018 roku" - napisano w komentarzu.

W lipcu wszystkie grupy inwestorów oddały łącznie 18,1 tys. lokali. W tej puli firmy deweloperskie odpowiadały za budowę 11,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 13,5 proc. w porównaniu do czerwca i spadek o 3 proc. w porównaniu do lipca ubiegłego roku.

"Ten kilkuprocentowy spadek potwierdza dotychczasowe prognozy, zgodnie z którymi pod względem liczby oddanych mieszkań, rok 2025 będzie najsłabszym okresem w ostatnim pięcioleciu" - dodano.

Zdaniem dyrektorki badań rynku Otodom nie można obiektywnie analizować i oceniać czerwcowych danych GUS prezentujących liczby mieszkań oddawanych przez firmy deweloperskie, nie mając przed oczami liczby rozpoczynanych przez te podmioty budów w 2023 roku (w szczególności pierwszych 7 miesiącach).

"Warto pamiętać, że duża liczba pozwoleń zgromadzona przez deweloperów w 2022 roku, jako efekt nowych rozwiązań legislacyjnych, w połączeniu ze słabnącą sprzedażą spowodowaną skokowo rosnącymi kosztami kredytów hipotecznych, zaowocowała spowolnieniem w budownictwie mieszkaniowym w pierwszej połowie 2023 roku. Deweloperzy uzyskali w tym okresie niewiele pozwoleń i rozpoczęli rekordowo małe liczby nowych budów (48 tys. lokali). W efekcie nastąpił spadek liczby rozpoczynanych przez deweloperów budów z poziomu 12 tys. miesięcznie w latach 2021-2022 do 8 tys. w I połowie 2023 roku" - oceniła.

Dodała, że niewielka liczba oddawanych w pierwszej połowie bieżącego roku mieszkań jest naturalną konsekwencją ograniczenia skali działalności firm deweloperskich sprzed dwóch lat, a dobry na tle wcześniejszych miesięcy 2025 roku wynik lipcowy tchnie delikatnym optymizmem, ale nie jest w stanie na tyle zmienić wyniku z siedmiu miesięcy 2025 roku.

Firmy deweloperskie odpowiadają za 64 proc. wszystkich lokali mieszkalnych oddanych do użytku w lipcu.

"Wyniki inwestorów indywidualnych są ze swej natury bardziej stabilne niż efekty działalności deweloperów. W pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku ich udział w całości budownictwa mieszkaniowego w Polsce wahał się od 32 proc. do 38 proc. ogólnej liczby oddawanych lokali. W lipcu udział ten spadł do 31 proc. Jednak w porównaniu z czerwcem, gospodarstwa domowe (w terminologii GUS to inwestorzy indywidualni) zakończyły budowę o 11 proc. większej liczby domów/mieszkań ale w stosunku do lipca 2024 roku ich wynik był aż o prawie 12 proc. gorszy" - oceniła Kuniewicz. (PAP Biznes)

doa/ osz/