Jawność cen mieszkań nie przełożyła się na ich niższe ceny - JLL i RynekPierwotny.pl

"Mamy dwie grupy, które są obecnie aktywne i które powinny być najbardziej aktywne na rynku, czyli ci, którzy kupują mieszkania na własne potrzeby - za gotówkę bądź za kredyt. Kolejna grupa, którą szeroko można nazwać grupą inwestorów wyraźnie się w ostatnim okresie spłaszczyła i prawdopodobnie ten trend się utrzyma (...) i ta grupa nie powinna wyraźnie rosnąć - chociaż są elementy, które mogą spowodować, że popyt inwestycyjny może się bardziej aktywować" - powiedziała na konferencji prasowej Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL w Polsce.

"Element kluczowy to obniżka stóp procentowych (...), która może nastąpić już dziś, zobaczymy. (...) Obniżka w tym roku jest bardzo kluczowa dla tych, którzy kupują na własne potrzeby za kredyt mieszkaniowy. [Kluczowe są także - przyp.] kolejne obniżki w 2026 roku, czyli jest optymistyczna prognoza na kolejny rok" - dodała.

Rynek kontraktów FRA wycenia do końca roku dwie obniżki stóp proc. po 25 pb. każda. Odnośnie decyzji RPP w samym październiku analitycy w konsensusach rynkowych są niemal równo podzieleni co do pozostawienia stóp na niezmienionyn poziomie (referencyjna 4.75 proc) i cięcia o 25 pb. (4.50 proc).

Zdaniem Aleksandry Gawrońskiej grupa, która jest związana z oszczędnościami, z gotówką, powinna powoli dostrzegać to, że zamyka się okienko promocji, bo wraca również popyt kredytowy, czyli wraca na rynek więcej zainteresowanych zakupem mieszkań, co powinno nieco przyspieszyć podejmowanie decyzji.

"Nabywcy pierwszych mieszkań, którzy czekali na dopłaty powoli kierują się do grupy, która kupuje na własne potrzeby za kredyt, ale na rynkowych warunkach. To też jest informacja z pierwszej połowy roku - żadnego programu dopłat nie będzie, więc oni powoli też wracają na rynek. Ale powoli, ponieważ powoli poprawiają się zdolności kredytowe" - powiedziała.

Jak podano, w ostatnim kwartale roku można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży mieszkań, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe - zgodnie z oczekiwaniami - zostaną ponownie obniżone.

"Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku" - powiedział Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector, JLL Polska.

"Przypomnijmy, że od początku 2026 r. projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali w statystykach – w latach 2027-28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze oparte o pozwolenia wydawane na obecnych zasadach" - dodał.

Wyniki badań JLL po III kwartale wskazują, że ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian na rynku, a wyceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowano tylko niewielkie (1-3 proc.) spadki cen oferty (poza Poznaniem). Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży.

W nowej ofercie zwiększa się udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Na statystyki wpływ mogły mieć także działania związane z wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali lub zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji.

"Wizja wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy - w sierpniu i wrześniu 2025 roku - cenę zmieniło 25 proc. całej oferty mieszkań. Sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, np. dotykającą 13,8 proc. ofert w Warszawie. W innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając np. 26,4 proc. w Łodzi, 20,4 proc. w Krakowie i 18,3 proc. w Gdańsku we wrześniu 2025 roku" - powiedział cytowany w komunikacie prasowym Jan Dziekoński, Head of Market Insights BIG DATA RynekPierwotny.pl.

"Mimo tak dużej skali zmian, łączny efekt dla wysokości cen średnich na 'na zero' lub lekko 'in minus'. Sumarycznie podwyżki i obniżki dla całej oferty zniosły się wzajemnie. Oznacza to, że gwałtowny repricing posłużył głównie do dostosowania indywidualnych cen mieszkań do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe" - dodał.

Podano, że na kierunek i intensywność korekt wpływały szczegółowe aspekty, takie jak położenie projektu, segment cenowy, typ mieszkania, a nawet piętro. Kluczowym wnioskiem z analizy JLL oraz Rynekpierwotny.pl jest to, że wdrożenie rygoru 'jawności cen' zwiększyło skalę repricingu na mikro-poziomie, zmuszając deweloperów do precyzyjniejszego zarządzania cenami.

Wskazano, że najbliższe miesiące pokażą, czy tak szerokie zmiany w cennikach przełożą się na istotne zyski sprzedażowe.

W III kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co jest kilkuprocentowym wzrostem w porównaniu do poprzedniego kwartału.

"Sytuację tę można wytłumaczyć malejącym oprocentowaniem kredytów hipotecznych przy utrzymującym się cały czas w naszym społeczeństwie wzrostem zarobków. Obserwując stabilizujące się ceny, potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza, że wiadomo już, że żaden program dopłat do kredytu nie wejdzie w życie" - napisano.

Według danych BIK, w lipcu br. banki udzieliły aż 22,4 tys. udzielonych kredytów. Choć w sierpniu liczba udzielonych kredytów spadła o 13,9 proc. do ok. 19,4 tys., to wciąż był to wynik podobny do poziomów z maja i czerwca br. Wskazano, że wyraźnie wyższa liczba kredytów udzielonych w lipcu może mieć związek z realizacją części odłożonego popytu.

Po stronie podaży, dane JLL wskazują na wyraźne zmniejszenie liczby lokali wprowadzonych do oferty w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. nowych mieszkań, co pod koniec września dawało całkowitą ofertę na poziomie 60,3 tys. jednostek. Pierwszy raz od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż.

"Należy jednak zaznaczyć, że w tym kwartale trzeba zachować zwiększoną ostrożność, jeśli chodzi o analizę statystyk. Wyhamowanie liczb nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być kumulacją kilku czynników, m.in: reakcją na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowaniami spowodowanymi nowymi regulacjami z 11-go września" - powiedziała Aleksandra Gawrońska.

"W przypadku odczytów oferty, nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tzw. pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy" - dodała. (PAP Biznes)

alk/ gor/