Kompresja stóp kapitalizacji w segmencie parków handlowych; stabilizacja w innych klasach aktywów - JLL
W segmencie parków handlowych obserwowana jest kompresja stóp kapitalizacji. Inwestorzy aktywnie poszukują możliwości zwiększenia ekspozycji na ten segment rynku - ocenia firma doradcza JLL. Eksperci oczekują, że dla większości pozostałych klas aktywów prime yields pozostaną stabilne.
"Obecnie na polskim rynku nieruchomości komercyjnych wyróżnia się segment parków handlowych, który odnotował w II kwartale 2025 r. kompresję stóp kapitalizacji. Aktywność inwestorów jednoznacznie wskazuje na ten trend, przy jednoczesnej względnej stabilizacji dla pozostałych klas aktywów. Stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych utrzymują się od ostatniego kwartału 2023 roku na niezmiennym poziomie 6,5 proc., natomiast dla parków handlowych obserwujemy kompresję z 7,25 proc. na 7,2 proc. na koniec drugiego kwartału, ze spodziewaną dalszą kompresją" - ocenia JLL.
Jak podano, po skokowym wzroście kosztów finansowania w latach 2022-2023, stopy kapitalizacji typu prime uległy silnej dekompresji, a następnie ustabilizowały się pod koniec 2023 roku.
"Parki handlowe w tym roku jako pierwsze spośród wszystkich segmentów nieruchomości komercyjnych odnotowują kompresję stóp kapitalizacji, co podkreśla wyjątkowy poziom zainteresowania tą klasą aktywów nieruchomościowych na tle całego rynku" - podała firma doradcza.
Kompresja stóp kapitalizacji, obserwowana obecnie w segmencie parków handlowych, oznacza wzrost cen nieruchomości przy założeniu relatywnie stabilnych dochodów generowanych przez te obiekty.
"Po wyłączeniu z analizy segmentu parków handlowych szacujemy, że dla większości pozostałych klas aktywów stopy kapitalizacji typu +prime+ (prime yields) pozostaną stabilne w nadchodzących kwartałach. Wysokie koszty finansowania, mimo pewnej stabilizacji, wciąż stanowią barierę dla dynamicznego wzrostu cen nieruchomości. Niemniej jednak, potencjalne obniżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny (EBC), od których zależne są koszty finansowania, a także jasna deklaracja kolejnych obniżek mogłyby wpłynąć na poprawę dostępności kapitału i zwiększenie zainteresowania inwestycjami w nieruchomości komercyjne" - dodano.
W takim scenariuszu - w ocenie JLL - stopy kapitalizacji mogą ulec stopniowej kompresji również w innych segmentach rynku, w szczególności w przypadku obiektów cieszących się dużym zainteresowaniem najemców. Kluczowe będzie monitorowanie decyzji EBC, nastrojów inwestorów oraz dynamiki popytu i podaży w poszczególnych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych.
Jak wyjaśnili eksperci, stopa kapitalizacji (ang. yield, capitalization rate, cap rate) to wskaźnik, który wyraża roczny dochód generowany przez nieruchomość w momencie jej zakupu jako procent jej wartości. Pokazuje, jakiego zwrotu z inwestycji można oczekiwać bazując na aktualnych dochodach generowanych przez daną nieruchomość.
"Inwestorzy często posługują się pojęciem prime yields, czyli stóp kapitalizacji szacowanych dla najlepszych, najbardziej prestiżowych nieruchomości w danej klasie aktywów. Stawki prime yields odzwierciedlają oczekiwany zwrot z inwestycji w obiekty o najwyższej jakości, zlokalizowane w najlepszych lokalizacjach i charakteryzujące się stabilnymi przepływami pieniężnymi" - napisano w komentarzu JLL.
"Zmiany w stopach kapitalizacji odzwierciedlają nastroje inwestorów i ich gotowość do alokowania kapitału w dany segment rynku. Stopy kapitalizacji są też ściśle powiązane z kosztami finansowania. Inwestorzy analizują, czy premia oferowana przez daną nieruchomość ponad ich indywidualny koszt pozyskania kapitału jest wystarczająca, aby zrekompensować ryzyko inwestycyjne i zapewnić satysfakcjonujący zwrot. Ocena różnicy między stopą kapitalizacji a kosztem finansowania jest kluczowa przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych" - dodano. (PAP Biznes)
doa/ ana/
