Polski rynek najmu prywatnego czeka raczej ewolucja niż rewolucja - Barchoń, PwC Polska (wywiad)

"Rynek najmu prywatnego w Polsce kształtowany był przede wszystkim przez osoby fizyczne, w przeciwieństwie do rynków: niemieckiego czy czeskiego, gdzie udział najmu instytucjonalnego rósł szybciej. Jako Polska jesteśmy w fazie wczesnego wzrostu. W Niemczech najem stanowi ponad 50 proc. udział w rynku mieszkaniowym, w Holandii, czy Danii to 30-40 proc., a w Polsce ok. 8 proc.” – powiedziała PAP Biznes partnerka PwC Polska.

"Jesteśmy więc we wczesnej fazie wzrostu, ale tę zmianę wzmacnia demografia i trendy społeczne, bo coraz więcej Polaków po prostu chce wynajmować. Nie widzę też innego kierunku, w jakim rynek mógłby pójść. W kolejnych latach udział najmu w polskim rynku mieszkaniowym będzie nadal rosnąć, a i tak nadal będziemy daleko za Europą Zachodnią” – dodała.

Jak wyjaśniła Barchoń, PRS, czyli ang. private rented sector, to cały rynek najmu, nie tylko ta instytucjonalna część, ale przede wszystkim prywatna, czyli mieszkania należące do Kowalskiego – to cały rynek, który nie jest państwowy (czyli bez mieszkań komunalnych).

"Mówimy więc tutaj o mieszkaniach, które należą do funduszy inwestycyjnych, spółek, deweloperów, które są profesjonalnie zarządzane i wynajmowane długoterminowo, ale jest też druga część tego samego rynku, czyli mieszkania należące do osób prywatnych” – powiedziała.

W polskim kontekście branżowym od kilku lat PRS ma zawężone znaczenie, tylko do własności instytucjonalnej – co nie oddaje zupełnie natury produktu.

"Obecnie polski rynek to ok. 1,2 mln mieszkań, z czego najem instytucjonalny to ok. 22 tys. lokali plus ok. 13 tys. miejsc w akademikach” – dodała.

W jej ocenie, rynek czekają zmiany, ale będzie to raczej ewolucja niż rewolucja, stopniowa zmiana w kierunku profesjonalnego rynku najmu.

"To kolejny etap dojrzewania rynku od - rozproszonego, nieformalnego, do profesjonalnego, zorganizowanego. Sami najemcy i ich potrzeby kształtują rynek, ale też np. podaż, która jest cały czas ograniczona” – powiedziała partnerka PwC Polska.

Czynnikiem hamującym rozwój rynku najmu są także regulacje, brak stabilności prawa i jego przejrzystości, co nie pomaga inwestorom w podejmowaniu decyzji w dłuższym horyzoncie.

"Przepisy dotyczące najmu instytucjonalnego są niejasne. Toczą się dyskusje np. o ochronie lokatorów, ale oczywiście najwięcej uwagi skupia się na podatkach i finansowaniu. Nie ma żadnych zachęt dla firm z tym związanych i to nie pomaga rozwojowi rynku” – powiedziała Barchoń.

"Prosta matematyka decyduje o wyborze – jeżeli mamy działkę, to nadal zdecydowanie bardziej opłacalne jest zabudować ją mieszkaniami na sprzedaż niż na wynajem” – dodała.

Deweloperzy mogą jednak planować dywersyfikację działalności.

"Dywersyfikacja, która pozwoli na większą stabilność przedsiębiorstwa to dobry trend i widzimy, że deweloperzy budują sobie takie 'drugie nogi' biznesowe. Ale to nadal niewielka część ich działalności. Liczę, że takich projektów będzie więcej i pomogą one w zamknięciu luki mieszkaniowej w Polsce” – dodała partnerka PwC Polska.

Zdaniem Barchoń, inwestycje z obszaru najmu instytucjonalnego są atrakcyjną klasą aktywów, ale raczej w ujęciu długoterminowym.

"Krótkoterminowo bardziej atrakcyjny jest np. sektor magazynowy, ale są też inwestorzy patrzący na rynek długoterminowo – i tutaj decyzje inwestycyjne w sektor najmu wspierają trendy. Jeśli inwestor jest w stanie zbudować skalę i tym samym uzyskać efektywność przy zarządzaniu portfelem mieszkań na wynajem, to sektor jest atrakcyjny” – oceniła.

"Z drugiej strony, problemem dla inwestorów zagranicznych jest to, że rynek wynajmu w Polsce to rynek, gdzie dominuje nasza waluta. Ryzyka kursowe mogą zniechęcać do inwestycji” – dodała.

Po sierpniowej sprzedaży udziałów w 18 spółkach działających na rynku najmu instytucjonalnego za kwotę 2,405 mld zł przez Resi4Rent na rzecz Vantage Development, Barchoń nie spodziewa się w krótkim terminie kolejnych transakcji o takiej skali.

"Właścicieli portfeli nawet z tysiącem mieszkań na polskim rynku możemy policzyć na palcach jednej ręki, więc ciężko będzie szybko powtórzyć taką transakcję, ale dla rynku to bardzo dobry sygnał, który pokazał jego płynność” – dodała.

W ocenie partnerki PwC Polska, w otoczeniu rosnących cen mieszkań i ograniczonych możliwościach zaciągania kredytów rynek najmu w Polsce powinien rosnąć.

"Do tego potrzebne są jednak stabilne prawo i prostszy proces uzyskiwania pozwoleń na budowę. Obecnie tempo realizacji inwestycji na rynku najmu jest zbyt małe, w porównaniu do potrzeb mieszkaniowych. Luki mieszkaniowej nie zapełnimy wyłącznie mieszkaniami na sprzedaż” – powiedziała.

Wyzwaniem jest także samo inwestowanie w nieruchomości, bo możliwości w Polsce są w tym obszarze ograniczone.

"Jeśli chodzi o inwestycje w nieruchomości, to Polacy nie mają innych narzędzi niż zakup konkretnych nieruchomości. Alternatywą jest trzymanie pieniędzy w banku i dopóki oprocentowanie rachunków będzie w miarę atrakcyjne, jest to jakaś opcja. Natomiast większość mieszkań jest nadal kupowana za gotówkę – co oznacza, że Polacy wciąż uznają nieruchomości za bezpieczną formę lokowania oszczędności” – powiedziała Barchoń.

"Zwroty z najmu osób prywatnych stają się coraz mniej atrakcyjne, ale nie mamy innych narzędzi i instrumentów, żeby inwestować w nieruchomości. Inaczej jest np. w Czechach, Estonii, na Łotwie, czy Litwie. Dlatego nie ustaje w Polsce dyskusja o wprowadzeniu REIT-ów – brak jest jednak woli politycznej” – dodała.

Zdaniem partnerki PwC Polska, REIT-y pomogłyby nie tylko w ożywieniu giełdy, ale dałyby także nowe możliwości inwestowania.

"Wprowadzenie REIT-ów wymagałoby oczywiście określenia mechanizmów chroniących inwestorów, które zresztą były przewidziane w projektach ustaw, ale też sama giełda zapewniałaby transparentność i profesjonalizację oraz kontrolę zarządzających. Na początku zapewne inwestowałyby przede wszystkim duże firmy, ale dla takiego Kowalskiego to mogłaby być możliwość dywersyfikacji ryzyka” – oceniła.

Dominika Antoniak (PAP Biznes)

doa/ osz/