W IV kw. '24 deweloperzy sprzedali na sześciu największych rynkach w Polsce ok. 9,6 tys. mieszkań - JLL

Jak podano, na poszczególnych rynkach w ostatnim kwartale wszędzie odnotowano kilkuprocentowy wzrost lub stabilizację. Jedynie w Poznaniu wynik minionego kwartału był wyraźnie wyższy niż poprzednio (+18 proc. kdk).

"O największym rozczarowaniu można mówić w przypadku rocznej sprzedaży w Warszawie. Liczba sprzedanych mieszkań na największym rynku mieszkaniowym w Polsce wyniosła ok. 12,8 tys. jednostek. Nawet wyraźny wzrost oferty nie pomógł deweloperom poprawić wyników sprzedaży (-33 proc. rdr). Był to jednak wynik lepszy niż w jeszcze słabszym 2022 r., kiedy sprzedaż nie przekroczyła 11 tys." - napisano w komunikacie.

Na rynku w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście odnotowano w minionym kwartale po ok. 1,5 tys. sprzedanych mieszkań, a roczny wolumen sprzedaży wyniósł natomiast w każdym z tych miast między 6,0-6,2 tys. jednostek.

"Największy spadek popytu był widoczny w Krakowie. Liczba sprzedanych jednostek w 2024 r. była niższa aż o 42 proc. w porównaniu do 2023 r. i również, odmiennie niż na wszystkich pozostałych rynkach, nieco niższa niż w roku 2022. Poznań i Łódź charakteryzowały się rocznym spadkiem sprzedaży na poziomie odpowiednio -19 proc. i -23 proc., ale roczny wynik sprzedaży w każdym z tych miast wyraźnie przekroczył poziom 4 tys. jednostek" - dodano.

Jak poinformowała Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego, rekordowa była przewaga rocznej nowej podaży nad sprzedażą - do oferty wprowadzonych zostało o 17 tys. jednostek więcej niż deweloperzy zdołali sprzedać.

"Łączny wolumen nowych mieszkań wyniósł w minionych dwunastu miesiącach ponad 56,5 tys. a w ofercie na koniec grudnia na rynku pierwotnym było 54,4 tys. mieszkań (+50 proc. rdr). Największa przewaga nowej podaży nad sprzedażą została odnotowana w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu" - dodała Gawrońska.

W ocenie JLL, w porównaniu do roku 2023 r., w którym popyt był wspierany rządowym programem dopłat do kredytów (BK2), ostatnie miesiące 2024 to czas względnego spokoju.

"Jakaś część potencjalnego popytu wciąż czeka – albo na kolejny program wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, albo na wyraźny spadek cen, który – póki co – nie nadchodzi. Zmiana średnich cen mieszkań znajdujących się w ofercie wahała się w IV kw. w przedziale od -0,05 proc. do +3,7 proc." - napisano.

Z danych wynika, ze wzrost na poziomie odpowiednio 3,7 proc. kdk i 3,2 proc. został odnotowany w Warszawie i Łodzi. W Trójmieście średnie ceny wzrosły o 2,2 proc. kdk, natomiast w Krakowie i Poznaniu o 1 proc. a we Wrocławiu pozostały stabilne. W dwunastomiesięcznym okresie największy wzrost miał miejsce w Łodzi (16,4 proc.). Warszawa, Kraków i Trójmiasto osiągnęły średnie ceny wyższe o 8-10 proc. rdr. Natomiast we Wrocławiu i Poznaniu roczny wzrost średnich cen wyniósł 4,5-5,0 proc.

"Analizując natomiast średnie ceny nowowprowadzanych inwestycji należy podkreślić, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową. Pojawiają się także wyjątkowe projekty z segmentu luksusowego, w szczególności w Warszawie, gdzie średnia cena nowej podaży była w minionym kwartale rekordowa: 19,7 tys. zł/mkw. Wycofanie się z rynku nabywców, którzy czekali na dopłaty lub nie mieli zdolności kredytowej spowodowało ograniczenie udziału tańszych mieszkań w nowej podaży" - napisano w komunikacie.

Jak dodała Gawrońska, średnie ceny mieszkań sprzedanych na trzech rynkach (w Trójmieście, Wrocławiu i Poznaniu) wzrosły między 2,7 proc. a 5,2 proc. kdk. Natomiast w Łodzi i Krakowie były one dość stabilne (spadki o 0,4 proc. - 0,7 proc.). Największa zmiana była widoczna w Warszawie (-2,9 proc. kdk).

JLL ocenia, że minione dwanaście miesięcy to czas dużego chaosu informacyjnego związanego z kolejnym programem mieszkaniowym „na Start”, a polityka mieszkaniowa jeszcze w I połowie 2025 r. będzie po raz kolejny elementem gry politycznej.

"W dodatku stracone zaufanie, zwłaszcza po stronie podaży, nie tak łatwo będzie odbudować. Przy tym wszystkim im mniej jasne są zasady funkcjonowania branży, tym większe oczekiwania inwestorów finansujących sektor deweloperski, a to przekłada się na zakładane marże" - napisano.

Dodano, że na części z największych rynków widać już wyraźną nierównowagę popytowo-podażową. Najgorzej jednak sytuacja wygląda na rynkach poza największymi miastami, gdzie okres wyprzedaży oferty to blisko dwa lata, a w ofercie znajdują się głównie mieszkania dedykowane nabywcom kredytowym, którzy częściowo nadal czekają na pomoc Państwa przy zakupie pierwszego mieszkania.

"Wszyscy uczestnicy rynku potrzebowaliby zatem różowych okularów, aby zdobyć się na optymizm w obecnej sytuacji. Największa nadzieja wiąże się z prognozą spadku stóp procentowych, które pomogłyby ukształtować koszt kredytu hipotecznego bliżej poziomu 5-6 proc., co można uznać za nową normalność. Jednak proces ten nie nastąpi zapewne szybko a rozłożony będzie na kolejne dwa lata" - powiedział Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector.

"Drugim czynnikiem, który może ożywić rynek, mógłby być program wsparcia nabywców, dość mgliście zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju. Jednak, jego potencjalny wpływ na rynek będzie można szacować dopiero wówczas, gdy pojawią się uzgodnione w ramach koalicji konkrety" - dodał.

JLL to firma doradcza świadcząca kompleksowe usługi na rynku nieruchomości. (PAP Biznes)

doa/ gor/